不動産投資のキャッシュフロー(儲け)とCCR(自己資金の利回り)

不動産から落ちてくるお金

不動産投資はローン(融資)を使って購入する場合がほとんどです。

その大きな理由は

  1. 不動産購入に不足する自己資金を補うため
  2. 自己資金の温存するため
  3. 自己資金に対する不動産投資投資のキャッシュフローを高めるため

不動産投資では、投下した自己資金に対して、いくらのキャッシュフローが得られるのかを計算することが重要です。

キャッシュフローの生まない不動産は、資産ではなく負債だからです。

自己資金に対するキャッシュフローを教えてくれる不動産投資の投資指標があります。

それはCCRです。

不動産投資のキャッシュフローシミュレーションをしてCCRを計算してみましょう。

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真の利回り(FCR)とは

不動産投資のCCRを理解するためには、真の利回り(FCR)を知る必要があります。

真の利回り(FCR)を軽く解説します。

真の利回り(FCR)とは、不動産そのものが持つ収益力で、現金で投資したらどのくらいのキャッシュフローを得られるのかを示す、不動産投資の収益性をみるための指標です。

真の利回り(FCR)の計算式

FCR:Free and Clearly Return

不動産投資の真の利回り(FCR)の詳細解説

【不動産投資分析:儲かる?儲からない?】真の利回りはFCRでわかる
不動産投資ブログを見ていると、不動産投資は誰でも儲かるような錯覚におちいることがありますが、実際はどうなのでしょうか?真の利回り(FCR)が儲かる儲からないを判断する手助けになります。

不動産投資は自己資金に対するキャッシュフローが重要

不動産投資のCCRとは

CCRとは、投下した自己資金に対するキャッシュフロー率(自己資金の利回り)を示すローン使用後の利回りのことです。

自己資金の利回り(CCR)の公式。自己資金に対するキャッシュフロー率

CCR:Cach on Cach Return

CCRが高い場合、自己資金を活用した不動産投資が実行され、投資効率が良好と判断できます。

不動産投資のキャッシュフローとは

古い本ですが、ロバート・キヨサキ氏の「金持ち父さん貧乏父さん」に頻出するあのキャッシュフローです。

この本を読んで、不動産投資を始めた方も多いと聞きます。

2作目の「キャッシュフロークワドラント」は、キャッシュフローや資産と負債の違いの理解を助ける最良の教科書です。

キャッシュフロー(Cash Flow)とは、現金の流れのことです。

不動産投資のキャッシュフローとは、収入から経費(運営費)、借入金などすべての支出を差し引いた現金をいいます。

キャッシュフロー
=純利益(NOI)-ローンの年間返済総額(ADS)

ADS:Annual Debt Service

純利益(NOI)の解説

不動産投資で成功したい? 表面利回りではなく実質利回りを計算しよう
表面利回りは、家賃と価格のみを考慮した利回りです。 実質利回りは、空室率と経費(運営費)を考慮した利回りです。どちらが信用できる利回りかは一目瞭然です。

不動産投資の自己資金とは

自己資金とは、その不動産投資に投下した現金を指します。

自己資金
=不動産価格+購入諸費用-ローン金額

自己資金に対するキャッシュフロー率:
自己資金の利回り(CCR)の計算

次の条件のワンルームマンションのキャッシュフローをシミュレーションして、自己資金に対するキャッシュフロー率を計算します。

マンション価格 1000万円
想定家賃 6万円
空室率 10%
固定資産税 年間4万円
管理委託料 家賃の5%
管理費・修繕積立金  1万円
購入諸費用 83.38万円
ローンの金額(90%融資) 900万円
元利均等返済 金利 2.5%
ローンの期間 30年

キャッシュフローシミュレーション

キャッシュフロー
=純利益(NOI)-ローンの年間返済総額(ADS)
=455,600円-426,720円
28,880円

純利益(NOI)のシミュレーション

純利益(NOI)
=年間予想家賃-空室損-経費(運営費)
=455,600円
  • 年間予想家賃=72万円
  • 空室損=72万円×10%
  • 経費(運営費)
    =管理委託料+管理費等+固定資産税
    =(72万円×90%×5%)+12万円+4万円
    =192,400円

※純利益(NOI)を計算するときは、減価償却費、借入金を考慮しない

ローンの年間返済総額(ADS)

ローンの計算は、愛用しているみかローンを使用しました。

ローンの年間返済総額(ADS)=426,720円

自己資金のシミュレーション

自己資金
=不動産価格+購入諸費用-ローン金額
=1000万円+83.38万円-900万円
183.38万円

不動産の購入諸費用の解説

中古マンションの購入諸費用と税金(住宅ローン関係で100万円)
住宅ローンを組む場合、手数料、保証料、登録免許税等の諸費用と税金等の合計は100万円くらいになります。その内訳について解説します。

自己資金の利回り(CCR)の計算

自己資金の利回り(CCR)
=(キャッシュフロー / 自己資金)×100
=(28,880円 / 183.38万円)×100
= 1.57%

自己資金に対するキャッシュフロー率
自己資金の利回り(CCR)の変化

真の利回り(FCR)は、不動産投資の自己資金やローンの組み方で数字が変わることはありません。

不動産投資の自己資金の利回り(CCR)は投下する自己資金ローンの組み方で数値が変わります。

自己資金に対するキャッシュフロー率
(自己資金を増やす例)

自己資金を283.38万円に増額して、ローンの金額を100万から200万(融資率20%)に増やすと、キャッシュフローと自己資金の利回り(CCR)はどのように変化するかシミュレーションしてみましょう。

自己資金の利回り(CCR)
=(キャッシュフロー / 自己資金)×100
=(76,292円 / 283.38万円)×100
= 2.69%
  • キャッシュフロー
    =純利益(NOI)-ローンの年間返済総額(ADS)
    =455,600円-379,308円
    76,292円
  • 自己資金
    =不動産価格+購入諸費用-ローン金額
    =1000万円+83.38万円-800万円
    283.38万円

自己資金に対するキャッシュフロー率が低い理由

同じ条件のローンを組んだ場合、今回の不動産投資にいくら自己資金を投下しても、真の利回り(FCR)4.39%を超えることはありません。

なぜならば、負のレバレッジ(逆レバレッジ)がかかっているからです。

その理由はこちらの記事です

不動産投資ローン徹底比較! 金利と融資期間とローンコンスタント(K%)
不動産投資とローンは切っても切れない関係です。ローンの質は不動産投資の成功・失敗に大きく関わります。ローンの質の比較に使いたい指標がローンコンスタント(K%)です。
不動産投資のレバレッジ効果はK%(ローンコンスタント)とFCR(真の利回り)の比較でわかる
不動産投資のレバレッジ効果を意識した、純収益(NOI)、真の利回り(FCR)、自己資金の利回り(CCR)、ローンの調達コスト(K%)の実戦的な使い方を解説します。

その不動産投資 
何年で自己資金が回収できる?

不動産投資の自己資金回収期間(PB)とは

不動産投資に投下した自己資金は、できるだけ早く回収して次の不動産投資に活用したいです。

何年で自己資金が回収できるのか(自己資金回収期間)を教えてくれる投資指標があります。
それはPBです。

自己資金回収期間(PB)の計算式

PB:Pay Back

PBが短い場合、自己資金を活用した不動産投資が実行され、投資効率が良好と判断できますが、不動産投資のリスクは上がります。

PBの目安は5~10年です

自己資金回収期間(PB)の計算例とリスクの判断

同じ条件の不動産の自己資金回収期間(PB)を計算します。

自己資金回収期間(PB)
=自己資金 / キャッシュフロー
=183.38万円 /28,880円
63.7年

自己資金の回収に63.7年もかかってしまいます。
自己資金の回収が終わったころには、不動産はぼろぼろですね。

まとめ

  1. 不動産投資では、投下した自己資金に対していくらキャッシュフローが得られるかが重要
  2. CCRとは、不動産投資に投下した自己資金に対するキャッシュフロー率(自己資金の利回り)
    CCR=キャッシュフロー / 自己資金
  3. 不動産投資のキャッシュフローとは、収入からすべての支出を差し引いた現金
    純利益(NOI)-ローンの年間返済総額(ADS)
  4. 自己資金とは、その不動産投資に投下した現金
    不動産価格+購入諸費用-ローン金額
  5. PBとは、自己資金を何年で回収できるかを示す自己資金回収期間
    自己資金 / キャッシュフロー