変動金利から固定金利に借り換えは不要!住宅ローンの金利決定の仕組みをプライムレートで解説

実印

住宅ローンの変動金利から変動金利へ、固定金利から固定金利への借り換えで、金利をさげることは可能です。
借り換えにかかる手数料等を考慮しても、住宅ローンの総支払額が下がるのであれば、借り換えるべきです。

ただし、変動金利から固定金利へ、固定金利から変動金利への借り換えは不要です。

理由は、借り換えのタイミングが誰にも分からないからです。

借り換えのタイミングが分からない理由を、住宅ローンの金利が決まる仕組みから解説します。

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住宅ローンの金利はプライムレートで決まる

住宅ローンの金利を決める指標のひとつが、プライムレートです。プライムレートとは、最優遇金利のことです。

住宅ローンの変動金利は短期プライムレートで決まる

2001年~2015年までの固定金利、変動金利、長期プライムレート、短期プライムレート

2001年~2015年までの固定金利・変動金利・長期プライムレート・短期プライムレート(線グラフ)

日本銀行と三井住友銀行のHPを参考に作成
公表された金利のみを集計したため、緑線(長期プライムレート)はとぎれています

2001年~2015年までの変動金利(グラフ赤線)、短期プライムレート(グラフ青線)を見てください。

短期プライムレート(グラフ青線)が上がれば、変動金利(グラフ赤線)も上がり、
短期プライムレート(グラフ青線)が下がれば、変動金利(グラフ赤線)も上っています。

変動金利は、短期プライムレートに連動して動きます

短期プライムレートとは
優良企業向け(業績・財務状況が良好な企業)に短期(1年以内の期間)で貸し出す時に適用する最優遇金利(プライムレート)のこと

このグラフをみて借り換えのタイミングはどこですか?

余談ですが、住宅ローンの場合は、基準金利から金利優遇を受けると、短期プライムレートより低いレートで借りることができます。

何とも不思議な話です。

住宅ローン審査 落ちた理由を探る8つのヒントと属性対策
住宅ローンの壁は審査です。審査基準の詳細は明らかにされていませんが、何社かのヒアリングを元に銀行名も書ける範囲で公表します。落ちた理由もきっとここにあります。

住宅ローンの固定金利は長期プライムレートで決まる

2001年~2015年までの固定金利・変動金利・長期プライムレート・短期プライムレート(線グラフ)

(先ほどのグラフを縮小)

2001年~2015年までの10年固定金利(グラフ紫)、長期プライムレート(グラフ緑線)を見てください。

変動金利と、短期プライムレートほど相関性はありませんが、
固定金利は長期プライムレートに連動して動きます。

長期プライムレートとは
優良企業向け長期(1年以上の期間)で貸し出す時に適用する最優遇金利のことを言います

このグラフをみて借り換えのタイミングはどこですか?見つかりましたか?

変動金利から固定金利への借り換えタイミング

「変動金利と固定金利どちらが得か」に決着!住宅ローンの返済額を計算して比較
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  • 変動金利でも、金利が上がってきたら固定金利に借り換えられるから大丈夫です
  • とりあえず固定金利を選んでおいで、変動金利が下がるようであれば、借り換えましょう

このようなことを言われることもあるかもしれません。

しつこいようですが、さきほどのグラフから借り換えのタイミングは見つかりましたか?

借り換えのタイミングは見つからなかったと思います。
借り換えのタイミングが見つかったとしても、それば未来を予測したのではなく、過去のデータを分析して発見したに過ぎません。

変動金利から固定金利への借り換えのタイミングはだれにもわからないのです。

なぜならば、変動金利と固定金利の動きには相関性がないからです。

2001年から2015年までの変動金利と固定金利の推移と相関性

2001年~2015年までの固定金利・変動金利・長期プライムレート・短期プライムレート(線グラフ)

固定金利が長期プライムレートに、変動金利が短期プライムレートに関係していることがわかりましたね。

上のプライムレートと金利のグラフを見る限り、いつの時代も、固定金利が変動金利のレートより高いことくらいしかわかりません。

固定金利と変動金利には、相関性はありません。

つまり、先の予測が不可能で、変動金利から固定金利の借り換えのタイミングは存在しません。

相関性がないことを示す例
  • 2006年7月から変動金利が一時的に高くなっているが、固定金利は不規則に動いている
  • その後、変動金利は一時的に高くなる前(1.375%)より少しだけ高いところ(1.475%)に落ち着いているが、固定金利は2009年6月から下降傾向にある

何度もしつこいようですが、変動金利と固定金利のレートに相関性がないため、借り換えるタイミングは、だれにもわからないのです。

そうであれば、途中で借り換える必要はありません。

まとめ

  1. 変動金利は、短期プライムレートに連動
  2. 固定金利は、長期プライムレートに連動
  3. 短期プライムレートと長期プライムレートに相関性はない
  4. 変動金利と固定金利にも相関性はない
  5. 変動金利と固定金利に借り換えるタイミングは、だれにもわからない