元利均等返済と元金均等返済のメリットデメリット【住宅ローン返済と教育費】

家

住宅ローンの変動金利と固定金利は、返済方法は2つあり、選択が可能です。

  1. 元利均等返済(元利均等払い)
  2. 元金均等返済(元金均等払い)

住宅ローンの総返済額は、元金均等返済の方が少なくすみますので、元金均等返済を選びたいところです。

元利均等返済(元利均等払い)と元金均等返済(元金均等払い)のメリットとデメリットを、教育費と絡めて考えてみたいと思います。

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住宅ローンの条件

住宅ローンの借り入れ条件は、次の通りとします。

借入金 3000万円
借入金利 1.7%
借入期間 35年

元利均等返済の住宅ローン

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住宅ローンの一般的な返済方法は、「元利均等返済」です。

元金均等返済は、取り扱っている銀行が限られますが、元利均等返済はすべての銀行が取り扱っている住宅ローンの返済方式です。

元利均等返済の「元」とは、元金のことを指し、「利」とは利息のことを指します。

元利均等返済では、元金と利息が均等に返済されます。1回目と最終回を除いて、2回目からの住宅ローンの返済額は同じ金額になるのが特徴で、それがメリットでもあります。

元利均等返済をグラフ化すると、このようになります。

住宅ローン「元利均等返済」

元金均等返済の住宅ローン

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住宅ローンの元金均等返済を取り扱っている銀行は限られていますが、ネット系銀行を中心に元金均等返済の取扱いが増えてきました。

住宅ローン元金均等返済では、その名の通り、「元金」を均等に返済します。元金に利息を乗せた合計を、毎月の返済します。

元金均等返済は、元金の返済が進むにつれて、上乗せされる利息が少なくなります。
元金均等返済は、毎月の住宅ローンの返済額は、少しずつ減少するのが特徴で、メリットでもあります。

元金均等返済をグラフ化すると、このようになります。

住宅ローン「元金均等返済」

元利均等返済と元金均等返済の返済額

返済タイプ 元利均等返済 元金均等返済
利息 返済額 利息 返済額
初回 ¥44,712 ¥97,034 ¥44,712 ¥116,380
10年後 ¥32,811 ¥94,822 ¥30,939 ¥102,367
20年後 ¥21,329 ¥94,822 ¥18,563 ¥89,991
30年後 ¥12,516 ¥94,822 ¥6,187 ¥81,741
最終回 ¥134 ¥94,867 ¥99 ¥71,527
合計 ¥9,827,497 ¥8,953,462

利息の負担だけで考えると、元金均等返済のほうが、35年間で約87万円、1年当たり約2.5万円得をします。

元利均等返済と元金均等返済の毎年の返済額をグラフで示すとこのようになります。

元金均等返済と元利金等返済の年間返済額の推移(線グラフ)

縦軸:年間支払額  横軸:経過年数

元利均等返済が元金均等返済より少なくなるのは、16年後の195回目の返済からです。

16年後ということをよく覚えておいてください。

子供の教育費

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居住費と教育費は、重なる期間が長いです。そのときに、生活費・住宅ローン・教育費のコントロールを失うと、最悪の場合家を失います。優雅に見える高所得者。しかし中を覗いてみると炎上寸前かもしれません。

住宅ローンを組むタイミングで、多くを占めるのが次のパターンです。

  1. 結婚時
  2. 出産時(妊娠時)
  3. 退職後

今回は、住宅ローンが始まると同時に、第一子が生まれ、その3年後に第二子が生まれたという条件で教育費のプランニングします。

小学校から大学まで国公立で、ストレートで行ってくれると親としてはありがたいことです。その願いをこめて、子供の教育費の条件は次の通りとします。

  1. 幼稚園:私立3年間保育
  2. 小学校~高校:公立
  3. 大学:文系国立(自宅通学)

年間の教育費の概算が縦軸、住宅ローンの経過年数(第一子の年齢)を横軸に取ってグラフにするとこのようになります。

2人の年間合計教育費概算

幼稚園から大学までの2人の教育費概算(グラフ)

子供の教育費の合計は、10年から13年にかけてと、20年から22年にかけて、一時的に減少しますが、ほぼ右肩あがりであることがわかります。

 子供の教育費と住宅ローンの返済合計

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年間教育費と元金均等返済、元利均等返済の両方の住宅ローンの年間返済額の合計を縦軸に、経過年数を横軸にしてとってグラフにするとこのようになります。

年間教育費と住宅ローンの年間返済額の合計

年間教育費と元利均等返済、元金均等返済のそれぞれの合計額(グラフ)

元金均等返済は、前半に住宅ローンの返済額が多いため、16年後あたりから元利均等返済より教育費と住宅ローンの返済額の合計は、少なくなります。

しかし、元金均等返済は、元利金等払いと比べて、後半に少しだけ住宅ローンの返済が楽になる程度で、前半頑張って返済した分の恩恵を受けているとは考えにくいです。

もし、住宅ローンの返済初期に金利が上昇してきたならば、元金均等返済では、上がり続ける教育費の途中で、返済が困難になる可能性すらあります。

元金均等返済は、元利均等返済と比べて、35年間で約87万円損をしますが、より安全性の高いローンの返済方法なのではないでしょうか。

元利均等返済と元金均等返済のメリットデメリット
(まとめ)

元利均等返済のメリット

  1. 資金計画が立てやすい
  2. ずっと住宅ローンの返済金額は同じ

元利均等返済のデメリット

  1. 住宅ローンの総返済額が、元金均等返済と比べて多い
  2. 住宅ローン前半の利息分返済負担が少ないため、なかなか元金が減らない

元金均等返済のメリット

  1. 住宅ローン後半の利息分返済負担が少ない
  2. 住宅ローンの総返済額が、元利均等払いと比べて少ない

元金均等返済のデメリット

  1. 住宅ローン前半の利息分返済負担が多い
  2. 住宅ローン前半に金利が上昇すると、返済が苦しくなる