中古マンションや不動産の成約価格と相場の調べ方【土地総合情報システム】

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不動産の価格の出し方には、さまざまな方法があります。

  1. 取引事例比較法
    周辺取引事例(成約価格)に基づいた想定価格に、条件補正をかけて決める価格。
    主に中古マンション(ファミリータイプ)の価格を決めるときに使用されます

  2. 収益還元法
    家賃・経費等を考慮して、その不動産から得られる収益力に着目した価格
    中古マンションの価格を決めるときに使用される。また、不動産に詳しくなればこちらを使う方が合理的だとわかってきます

  3. 原価積み上げ法
    マンションの建設や販売に必要な、経費や広告料を積み上げて決める価格。中古市場との相関性が低く、販売会社が新築マンションの分譲価格を決めるときなどに使用されます

今回は取引事例比較法(成約価格)についてです。

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中古マンション価格は主に取引事例比較法で決まる

不動産の取引が活発な地域では、多くの取引事例が生まれます。

不動産取引のひとつひとつが積み重なって、中古不動産の市場が出来上がります。それが相場となり、相場価格が作り上げられます。

つまり、相場価格とは、対象となっている不動産の周辺で、同じような条件の不動産がいくらで売れたかを調べて、比較して決定される価格のことです。

  • 角部屋 >中部屋
  • 高層階 >中層階 >低層階
  • 駅からの距離
  • 築年数
  • 占有面積(部屋の大きさ)

などを考慮して価格は補正されます。

地方で中古マンション等の不動産取引事例が少ない場合は、売主と買主の事情で、相場価格からかけ離れた価格で取引が成立することもあります。

新築マンションの分譲価格

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不動産業者以外は土地情報システムを使って成約価格を調べる方法しかない

不動産業者は、レインズを使って成約価格を調べることができますが、私たちはその価格情報にアクセスすることができません。

そのかわりに、国土交通省「土地総合情報システム」を使うことにより、検討している周辺の不動産の成約価格を予想することはできます。

土地総合情報システムの使い方

今回は、大阪市中央区松屋町(あの人形のまっちゃまちです)で取引の多い20㎡~25㎡(ワンルームタイプ)の新築マンションと中古マンションの成約価格を調べてみましょう。

松屋町は、ひな人形・五月人形・景品・おかしなどを扱う店舗が多く、歴史ある街です。昨今では、松屋町筋近辺にワンルームマンションの建設が進み、大阪市内屈指の中古ワンルームマンション激戦エリアとなりました。

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当時の新築マンションの分譲価格を調べる方法

国土交通省「土地総合情報システム」を使用します

土地総合情報システム

国土交通省「土地総合情報システム」

【不動産取引価格情報検索】をクリックします

不動産取引価格情報検索

土地総合情報システム(不動産取引価格情報検索)

【ダウンロード】をクリックします

不動産取引価格情報ダウンロード

土地総合情報システム(不動産取引価格情報ダウンロード)

取引時期:平成26年度第四半期(最新)
都道府県:大阪府
市区町村:大阪市中央区

に合わせてから【ダウンロード】をクリックします

ダウンロード画面

【OK】をクリックします

ダウンロード画面2

適当なところへ不動産価格情報を保存します

平成26年度第四半期(最新情報)だけでは不動産情報としては不足しています
今回は、同様にして合計4期分(1年分)ダウンロードして、エクセルでまとめます

エクセルを使用1

今回はエクセル2007を使用

マンション価格抽出中(エクセル画面) 

種類・地区名・最寄駅:名称・最寄駅:距離・取引価格・間取り・面積・建築年・建物の構造・建物の用途・取引時点以外の項目は不要ですので、削除もしくは非表示にします

マンション価格にフィルタをかける説明(エクセル画面)

【Ctrl+A】で画面全体を選択し、【データ】→【フィルタ】の順でクリックします
これで、使いたいデータのみを表示させることができるようになります

エクセル フィルタ 中古マンションのみを選択

欲しい成約価格情報のデータは、新築マンションの分譲価格(成約価格)ですが、とりあえず中古マンションを選びます。

他は表示されないようにフィルタをかけます

大阪市中央区松屋町付近エリアの絞り込み

大阪市中央区松屋町周辺地図(Google Map)

大阪市の場合、大きな道を挟んで不動産の取引価格が異なることが多いです。

今回は赤で囲ったエリアにしぼります。

【地区名】赤枠エリアの中の地区のみを選択します
(松屋町・松屋町住吉・材木・谷町・瓦屋町・高津・島之内・農人橋・粉川町・内久宝町・北久宝寺町・南久宝寺町)

エクセルを使用2

新築マンション価格(エクセル抽出結果)

建築年の項目【平成26年】のみにチェックを入れると、このような画面になり、新築マンションの分譲価格(成約価格)がでます

建築年と取引時点が平成26年です

次に面積を20㎡にあわせます

当時の新築ワンルームマンション(20㎡~25㎡)分譲価格(成約価格)は、1700万円台~1900万円台であることがわかります。

新築のマンション価格がわかりましたので、次は中古のマンション成約価格を調べてみましょう

不動産の価値

【収益還元法】NOIとキャップレートを使った不動産(マンション)の価格計算
不動産の価格の計算方法は、主に3種類あります。収益還元法、取引事例比較法、原価積上法。NOIとキャップレートから計算された収益還元法の価格こそが不動産の本当の価値です。

当時の中古マンションの成約価格を調べる方法

エクセル使用3

中古マンション価格(エクセル抽出結果)

建築年の【平成25年】と【平成26年】以外にチェックを入れます(新築マンションを除外するため)

この画面より、築6年~築13年にかけての平成26年の中古ワンルームマンション成約価格は、700万台~900万台が相場であることがわかります。

新築マンション価格と中古マンション価格から学べること

初心者におすすめの不動産投資は中古ワンルームマンション投資
ワンルームマンション投資については、悲観的な意見もたくさんありますが、やり方次第で投資として十分なりたちます。最初は小さい不動産から初めて、いつか大きな不動産(自宅)をゲットしましょう。

  1. 中古で1600万円台で中古マンションを購入した方もいるようですが、その方は平成26年当時の中古マンションの成約価格より200万~700万程度高く買っていることがわかります。(間取りがDKとなっていますが、おそらくKの間違いだと思います)
  2. あくまで、平成26年当時での話ですが
    このエリアでは、1700万円台~1900万円台の新築ワンルームマンションが、築10年くらいで、20%~40%程度値下がりすることが予想できます。

まとめ

残念ながら、すべての不動産の成約価格が「土地総合情報システム」に記載されているわけではありません。

しかし、無料で不動産の成約価格を調べられるウェブサイトが見当たりません。

今回は、ワンルームマンションの成約価格を調べましたが、他に土地や家屋の成約価格もまとめられています。条件を指定すれば、それらの不動産の成約価格を抽出して調べることができます。

不動産は色々な理由で取引されますので、相場からかけはなれた価格で取引されることがあります。そこが不動産の面白いところでもあります。