住宅ローンの借入可能額は年収で決まる!返済負担率と年収倍率とは

給与明細

住宅ローンの審査の重要な項目に「年収」があります。

サラリーマンは、主に次のようなローンを組むことが多いと思います。

  • 住宅ローン
  • オートローン(車のローン)
  • 教育ローン
  • クレジットカードのローン

住宅ローン以外のローンを組んでいる場合、住宅ローンの審査は不利に働きますので、可能であれば完済をおすすめします。

年収が高ければ住宅ローンの借入可能額は多くなりますが、これらのローンがある場合、住宅ローンの借入可能額は少なくなるからです。

今回のテーマは、住宅ローンの年収と借入可能額です。

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住宅ローンの返済負担率

返済負担率とは

返済負担率の計算式

返済負担率とは、年収に対する住宅ローンの年間返済額のことです。

年収によっても返済負担率は変わってくるようですが、
一般的なサラリーマンの住宅ローンの借入可能額を計算するときの返済負担率は、25%~35%といわれています。

返済負担率上限まで住宅ローンを組む方がいますが、次の様な理由でおすすめできません。

  • 金利上昇の可能性がある
  • 収入が下がる可能性(病気・倒産・転職等)がある

借入可能額を返済負担率を使って計算(適応金利)

年収600万円の方が、次の条件で住宅ローンを組む場合

  • 住宅ローンの期間35年
  • 住宅ローンの適応金利0.625%

返済負担率の基準を25%~35%とした場合の借入可能額を計算すると、
4700万円~6700万円になります。

借入額4700万円の場合の返済負担率の計算
返済負担率=149.5万円/600万円
               =24.9%

しかし、住宅ローン返済負担率の計算には、適応金利ではなく一律3~4%の金利(審査金利)で計算することが多いです。

つまり、それくらいまで金利が上がっても返済できるだけの額を借入可能額としているのです。

借入可能額を返済負担率を使って計算(審査金利)

今回の審査金利は4%と仮定します。
(住宅ローンの期間は35年)

返済負担率の基準を25%~35%とした場合、
借入可能額を計算すると、2800万円~3900万円になります。

他のローンがあった場合の借入可能額

オートローンがあり、年間40万円返済していた場合

600万円×25%-40万円=110万円
返済負担率
 =110万円/600万円
 =18.3%(<25%)
600万円×35%-40万円=170万円
返済負担率
 =170万円/600万円
 =28.3%(<35%)

オートローンのため、住宅ローンの借入可能額は約7%減少します。

住宅ローンの年収倍率

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年収倍率とは

年収倍率の計算式

年収倍率とは、年収に対する住宅ローン総額のことです。

2015年の年収倍率は次の通りです。

  • 全国平均:7.66倍
  • 最高(神奈川県):11.7倍
  • 最低(栃木県):5.40倍

2014年と2015年の年収倍率平均(全国、首都圏、中部圏、近畿圏)

(グラフの都道府県は、各エリアの最も年収倍率が高かった都道府県)
データの出典:東京カンテイ(2016年7月28日発表)

年収倍率には地域差があり、都心部では高い、郊外では低い傾向があります。

年収倍率で計算する新築マンションの価格

600万円の年収のある方は、全国平均的にはその7.66倍する新築マンションを購入しているのです。

新築マンションの価格≒4600万円

この価格を高いと見るか安いと見るかは人それぞれです。
一般的なサラリーマンの返済負担率の基準(25%~35%)では、
借入可能額は2800万円~3900万円ですので、返済負担率と年収倍率の間には矛盾が生じます。

返済負担率と年収倍率で考える借入可能額の矛盾

首都圏においては、新築マンションの価格が2.3年で10%以上上昇しており、全国的にも新築マンションの価格の上昇は止まらない状況です。

一般的なサラリーマンの返済負担率の基準は25%~35%です。
しかし、返済負担率の緩和、もしくは審査金利の緩和が行われ、借入可能額が増加している可能性があります。

そうでもない限り、年収倍率7.66倍の新築マンションを購入できません。

ただし、2016年の借入可能額の状況が異様で、いつかは本来の借入可能額へ収束していくはずです。

住宅ローンの借入可能額と年収の変動

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住宅ローンの年収の審査では、過去2年~3年分を参考にされます。

年収が多ければ多いほど、借入可能額が多くなるのは先述の通りですが、年収の変動がある場合、別の審査の見方があるようです。

年収の増減表とグラフを見てください。

年収変動パターン 2013年 2014年 2015年
変動あり 600万円 400万円 500万円
変動少ない 480万円 520万円 500万円
増加 480万円 500万円 520万円

年収の変動

3年分を合計して平均すると、どの年収あパターンも500万となりますが、
増加>変動少ない>変動あり順で審査の評価が高くなります。

まとめ

  1. 返済負担率とは、年収に対する年間の返済額のこと
  2. 借入可能額を計算するときの返済負担率の基準は、25%~35%
  3. 返済負担率の計算には、適応金利ではなく審査金利を用いる
  4. 住宅ローン以外のローンの返済があった場合、返済分に比例して借入可能額が減る
  5. 年収倍率とは、年収に対する住宅ローン総額のこと
  6. 年収倍率は地域差があり、都心部では高い、郊外では低い
  7. 2015年の年収倍率は、全国平均で7倍以上、首都圏では10倍以上