不動産投資で成功したい? 表面利回りではなく実質利回りを計算しよう

資料を比較する男性

不動産投資でよく使われる指標の一つに表面利回りがあります。
しかし、この表面利回りはクセモノで、ほとんどあてにならない投資指標です。

不動産投資には何かと経費(運営費)が必要ですが、表面利回りは経費(運営費)を考慮しない指標だからです。

つまり、表面利回り通りの利回りをとれる確率は0%です。
表面利回りをあてにした不動産投資は失敗します。

一方、成功する不動産投資家が使う利回りがあります。
それは実質利回りです。

実質利回りは、空室率、経費(運営費)などを考慮した本当の利回りとも言えます。

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表面利回りとは

表面利回りとは、空室率、経費(運営費)などを全く考慮しない、あるがままの利回りのことです。
表面利回りはグロス利回りともいいます。

表面利回りの計算式

不動産投資サイトや不動産仲介会社が提示する利回りは、表面利回りです。

なぜならば、表面利回りは魅力的な利回りに見えるため売りやすいからです。
ただ、表面利回りどおりの利回りは得られません。

表面利回りの計算

「家賃6万円のワンルームマンションを1,000万円で購入した場合」の表面利回りを計算してみます。

表面利回り
=【(6万円×12カ月)/1000万円】×100
=7.2%

いかがですか?表面利回りは簡単で単純ですよね。

不動産投資サイトや不動産仲介会社のマイソクには
価格、年収(年間家賃)、表面利回りがこのような形で記載されています。

不動産投資サイトの表面利回りの記載例

7.2%の利回りであれば比較的高い利回りに見えますね。

不動産投資の初心者は、
この表面利回りを信用して「不動産ってこんなに利回りが高いの?スゲーっ!」と思うかもしれません。不動産投資で成功しそうですか?

本当に不動産投資で成功しそうかどうかの判断は、空室率と経費(運営費)を考慮した実質利回りを計算してからです。

実質利回りこそが、現実に近い本当の利回りです。

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実質利回りとは

実質利回りとは、不動産投資では避けられない空室経費(運営費)を考慮した利回りのことで、かなり現実に近い本当の利回りのことです。

成功している不動産投資家は、表面利回りを計算しません。
実質利回りやFCR、CCRなどを計算します。

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実質利回りの計算式

【年間家賃-空室率ー経費(運営費)】は、空室率や経費(運営費)を考慮した後に得られる利益です。

この利益を純利益(NOI)といい、実質利回りはネット利回り(NOI利回り)ともいわれています。

NOI:Net Operating Income

実質利回り(NOI利回り)の計算 その前に

実質利回り(NOI利回り)の計算をする前に、年間家賃、空室率、経費(運営費)の考え方を解説します。

  1. 年間家賃
  2. 空室率
  3. 経費(運営費)

現在の家賃は過去の家賃

不動産投資サイトや不動産仲介会社が提示する家賃(賃料)は、現在の入居者が支払っている家賃です。しかし、この家賃は考えようによっては過去の家賃です。

なぜならば、現在の入居者が退去した場合、次も同じ家賃が得られるかどうかはわからないからです。

通常、マンションなど建物の築年数が増えれば、家賃は低下していきます。

実質利回り(NOI利回り)を現実的な利回りにするためには、次の入居者の家賃の査定が必要です。

現在の入居者の家賃を基準にすると、退去後に痛い目に合います。不動産投資は失敗します。

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不動産投資で成功するためには、次の家賃を基準に利回りを考えます。

例えば、現在の入居者の家賃が5.7万円だったとしましょう。

過去と現在のの家賃の考え方

次の家賃を査定してみると、5万円でした。
家賃差だけで年間8.4万円です。

1000万円でこの物件を購入していたならば、表面利回りで0.84%の影響を与え、表面利回りは6.52%まで低下します。

初期の不動産投資で年間8.4万円もの誤差が出た場合、成功どころか次の不動産投資のボトルネックになります。

不動産投資は空室が避けられない

不動産投資は入居者の退去は避けられず、次の入居者が決まるまで空室期間が発生します。

不動産投資では、空室対策は最重要課題です。

空室率は、地域、建物のグレード、築年数、家賃帯などによって異なるものですが、なぜか不動産仲介会社の作成するシミュレーションは空室率5%が多いです。

空室率5%とは、4年に1回入退去があると仮定すると、その間に2カ月半程度の空室が発生する程度です。

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不動産投資の経費(運営費)

現金の支出を伴う不動産投資の主な経費(運営費)は次の4種類です。

  1. 管理費、修繕積立金
  2. 管理委託料
  3. 借入金の返済
  4. 固定資産税

その他には、1回のみ発生する経費や入退去時に発生する経費、現金の支出を伴わない経費などもあります。

  1. 不動産取得税
  2. 修繕費
  3. 広告料
  4. 減価償却費

不動産投資の経費(運営費)の詳細はこちらの記事です。

【マンション経営の必要経費】不動産所得の経費で落とせるもの12種
サラリーマンでも、不動産投資(マンション経営)を始めると、今まで経費で落とせなかったものが経費で落とせるようになります。その代表的な12種類の経費を解説します。

実質利回り(NOI利回り)の計算

次の条件のワンルームマンションのNOIと実質利回り(NOI利回り)を計算してみましょう。

マンション価格 1000万円
家賃 6万円
空室率 10%
固定資産税 年間4万円
管理委託料 家賃の5%
管理費・修繕積立金  1万円

純利益(NOI)
=年間家賃-空室損-経費(運営費)
=455,600円
  • 年間家賃=72万円
  • 空室損=72万円×10%
  • 経費(運営費)
    =管理委託料+管理費等+固定資産税
    =(72万円×90%×5%)+12万円+4万円
    =192,400円

※純利益(NOI)を計算するときは、減価償却費、借入金を考慮しない

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実質利回り(NOI利回り)
=(NOI / 価格)×100
=(455,600円 / 1000万円)×100
=4.56%

表面利回り7.2%の不動産の現実的な本当の利回りは、4.56%であったことがわかります。

【収益還元法】NOIとキャップレートを使った不動産(マンション)の価格計算
不動産の価格の計算方法は、主に3種類あります。収益還元法、取引事例比較法、原価積上法。NOIとキャップレートから計算された収益還元法の価格こそが不動産の本当の価値です。

まとめ

表面利回りは単純でわかりやすいです。多くの物件を比較すると、この表面利回りはあてにならないことがわかります。

実際の家賃から空室率、経費(運営費)などを差し引いたNOIに注目することが大切です。

不動産投資初心者は、不動産のデータをインターネットから拾ってひたすら計算する。このような地味な作業こそが不動産投資成功の秘訣です。

不動産投資の下準備を怠ると、不動産投資は失敗します。
一刻も早く表面利回りから卒業しましょう。

  1. 表面利回りは、家賃と価格のみを考慮した利回り
  2. 実質利回りは、空室率と経費(運営費)を考慮した利回り