初心者におすすめの不動産投資は中古ワンルームマンション投資

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初心者が不動産投資をするにあたって、最低限守るべき約束事があります。

  1. 大きく儲けようとしないこと
  2. 投資した全額を失ってもいい資金で投資すること
  3. 賃貸管理業者(大家さんの仕事を代行してくれる業者)に任せっきりにしないこと
  4. 不動産に関する税務と、法規を積極的に学ぶこと

不動産投資で失敗しないために、この4つのルールを刻み込んでください。

  • ワンルームマンションは担保にならない
  • ワンルームマンションはローンが組めない

中古ワンルームマンション投資については、悲観的な意見もたくさんありますが、やり方次第では投資として十分なりたつものです。

そして、中古ワンルームマンション投資は、大きな不動産投資を行う前の「練習ステージ」という位置づけとしておすすめです

積極的にワンルームマンションの運営に関わって、不動産の知識を身につけてください。

初心者が、不動産投資で失敗しないためには、中古ワンルームマンション投資で何を学んでいけばいいのかを考えてみましょう。

初心者におすすめする理由1
中古ワンルームマンションは、価格が安い

住宅ローンと不動産で失敗する前に不動産投資をするメリット
不動産と関わることなく生きることはできません。不動産の知識が不十分で、今まで蓄えてきた資金を失わないためにも、中古ワンルームマンションなどの小さい不動産で練習しましょう。

初心者に中古ワンルームマンション投資をおすすめする理由は、このことにつきます。

上の記事でも、お伝えしましたが、
高額不動産で失敗すると人生を台無しにすることがあります

そうならないために、小さく中古ワンルームマンション投資をして経験を積むのです。

最初から何千万のローンを使って一棟マンション投資やアパート投資をされる初心者がいますが、本当に大丈夫なのでしょうか?

初心者に何千万のローンがついたことに、私は驚きます。

失敗しない自己資金の目安

失敗しない不動産投資分析:安全性判断指標(DCR,LTV,BER,PB)
リスクとリターンは相反するため、投資効率と安全性の両立は困難です。DCR(債権回収比率)、LTV(借入金比率)、BER(損益分岐率)、PB(自己資金回収期間)。4つの指標を使って安全性を判断します。

中古ワンルームマンション、一棟中古アパート、一棟中古マンションの自己資金の目安

  • 中古ワンルームマンション:1000万円以下
  • 1棟中古アパート:4000万円以下
  • 1棟中古マンション:8000万円以下

中古ワンルームマンション投資は、自己資金は200万程度から取り組み可能です。

0円で取り組みの可能というワンルームマンションもないことはないですが、初心者には向かない不動産投資です。

中古ワンルームマンション投資には、200万程度の自己資金を使ってください。

中古ワンルームマンション投資に使用する200万は授業料です。授業料を支払わないと、なかなか本気になれないものです。

初心者におすすめする理由2
ワンルームマンション投資は、不動産取引を経験できる

賃貸マンションの空室率(入居率)を意識した退去連絡後の対策
満室のありがたさを再確認させられるのは、空室になったときです。退去連絡後は、大家自ら行動を開始しなくてはなりません。楽に入居者が決まる時代は終わりました。

初心者が不動産を探すに当たって、どの業者が信用できて、どのうように情報収集活動を行えば良いかもわかりません。

中古のワンルームマンションとはいえ、契約書に実印をたくさん押すところがあります。そのときに変な汗を搔き、契約書が湿っぽくなってしまったのを今でも覚えています。

  • 本当に買ってしまっていいのだろうか?
  • 騙されているのではないだろうか?
  • 失敗するんじゃないだろうか?

色々なことが頭の中をグルグルと駆け巡りましたが、何とか気持ちの整理がつき、ワンルームマンションの契約を終えることができました。

最初は皆初心者です。だれもが不安でいっぱいです。しかし、2度目3度目は同じことの繰り返しです

初心者におすすめする理由3
不動産の適正価格がわかるようになる

中古のワンルームマンションなどの不動産を多く見ると、不動産の価格が安いものには安い理由があり、高いものには高い理由があることがわかります。

掘り出し物もないことはないですが、まず初心者に紹介されることはないでしょう。

そのような不動産は次のような人に紹介されます

  1. 業者(転売目的)
  2. 確実に決済してくれる取引実績のある人
  3. 現金購入のお客さん

まずは、中古のワンルームマンションの価格を調べるためには、中古のワンルームマンションの販売資料を多く見る必要があります。

初心者におすすめする理由4
ローンについての正しい知識が身に付く

「変動金利と固定金利どちらが得か」に決着!住宅ローンの返済額を計算して比較
金利上昇時は固定金利を選び、金利下降時は変動金利を選ぶのがセオリーです。現在は、超低金利のため固定金利を選んだほうが無難というのが一般的な考え方でしょう。しかし、考え方ひとつでは…

住宅ローンの金利はどのように決まっているのかご存じでしょうか?

2016年6月現在、住宅ローンの変動金利は1%を切っています。マンション仲介業者は、与信枠(銀行が信用して貸出できるお金の枠)いっぱいに住宅ローンを組んでもらおうとします。

大きな物件を売った方が効率よく儲かるからです。

本当にそれで大丈夫なのでしょうか?

ローンと不動産の失敗は、人生の失敗に直結します。

この低金利もずっと続くわけではないと思います。もし、金利が上がってしまったとき、どのように対処すればよいのでしょうか?

固定金利と変動金利。元利金等払いと元金均等払い。ローンは短く組むべきか、長く組むべきか。どちらを選んだ方が有利なのでしょうか?

初心者におすすめする理由5
大家は反対側の立場を経験できる

一人暮らしを始めると、賃貸住宅を借ります。
家を買うまではずっと家賃を払い続けることになると思います。でも、貸す側(大家)に立ったことはないと思います。

  • 毎月安定した収入が入ってきて羨ましい
  • お金をいっぱい持っていて、いい暮らしをしてそう
  • 仕事もしないで毎日が給料日?

大家といえば、いろいろなイメージをもたてれいると思います。確かにそのイメージ通りの方もいないことはないです。

  • 部屋の退去があったら、次の家賃はどれくらいなのかな?
  • 退去理由は何だったのだろう?何か気に入らないことでもあったかな?
  • クリーニング代・リフォーム代もバカにならないな

このような感じで、最近の大家にはいろいろと悩みが多いものです。このような悩みをもっているのは私だけではないと思います。

初心者におすすめする理由6
ワンルームマンションは管理が楽

最初に「苦労なく知識を得たい、儲けたいとお考えの方にはおすすめできません」と言っておいて、おすすめ理由が管理がラクとはどういうことだ!と、お叱りを受けるかもしれません。

しかし、初心者はこれくらいがちょうどいいのです。

マンション管理業者に家賃の3~7%くらいの管理料を支払えば、ほとんどの管理業務は外注できます。外注さえしてしまえば、大家は本当にやることがありませんし、大家であることすら忘れてしまいそうになります。

本当にボーっとして全部やってもらっていたらダメです。失敗することはあっても成功することはありません。

マンション管理業者がどのように不動産を管理をしているのかを学ぶのです。

マンション管理業者に支払う管理料も授業料の一部です。授業料を払っているからこそ、そこから色々学ぼうとします。

まとめ

中古ワンルームマンション投資は、次のようなメリットがありおすすめできます。

  1. 管理が楽。(でも、あまり儲からない)
  2. 初心者の不動産の勉強用には最適
  3. 規模が小さいながらも、一応大家さん
  4. 世の中の反対側の仕組みが体験できる
  5. 少ない自己資金で不動産の取引等が経験できる
  6. 規模が小さいため、たとえ失敗しても、人生の失敗となることが少ない

大きな不動産の取引は慣れてから。小さな不動産からコツコツ初めてみませんか?