新築分譲マンション売り出し価格(値段)決定の法則 原価はいくら?

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不動産の価格(値段)の3つ目「原価積み上げ法」についてです。

この方法は、おもに新築マンションや新築一戸建ての価格(値段)を決める際に用いられる方法です。

原価積み上げ法の理論は単純で、原価を次々足していき、最後に利益を乗せて終了です。

新築マンションの売り出し価格(値段)のポイントは、価格(値段)が中古マンションのように相場で形成されるのではなく、事業主の利益ありきで形成されるということです。

原価の説明から始め、架空の新築マンションを建設し、売り出し価格が決まるところまでを解説します。

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原価積み上げ法とは

ここでいう原価とは、単純に土地や建物を取得する。もしくは、建設するのにかかった費用のことを指します。

新築分譲マンション一棟売り出し価格(値段)
= ①新築分譲マンション土地代
  +②新築分譲マンション建築費用
  +③新築分譲マンション広告費用
  +④分譲会社の利益

「原価積み上げ」をイメージしたのピラミッド図

原価①新築分譲マンション土地の売り出し価格(値段)

新築分譲用マンション用の土地の仕入れから、マンション完売までは相当月数を必要とします。土地の仕入れ自体が、かなりリスクを取った仕事と言えます。

新築分譲用マンションの建設に適した良い場所の土地を仕入れる。これにつきます。

不動産の立地について

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原価②新築分譲マンション建築費用

現在、東京オリンピックや被災地復興のため、職人の人出が足らず、人件費の相場が高騰中です。

また、3月に近づくほど、公共事業の仕事も多くなるため、人件費の相場は上がります。

建設費用には、人件費、配管、電気、電話、インターネット回線、テレビ受信設備工事、室内設備、内装等が行う専門業者に支払うの費用も含まれています。

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原価③新築分譲マンションを販売するための広告費用

モデルルームの建築費用、賃料、営業マンの人件費等にあたります。

④分譲会社の利益

新築分譲マンションの利益率は7〜15%程度と言われています。

利益率で考えると、儲かる事業でもないですが、新築マンション一棟の価格が大きいため、相変わらず利益は莫大です。

さらに、新築分譲マンションを売ってしまった後も、分譲会社の関連会社や子会社がマンションの管理を引き受けます。そのため、その後もキャッシュが安定的に入ってきます。

原価に近い形で売り切っても、長期的に利益が出る仕組みなのかもしれません。

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新築分譲マンションの販売方法「青田売り」

新築分譲マンションの販売方法は独特で「青田売り(あおたうり)」と呼ばれ、完成していない状態で売り出されます。

さらに、100戸あればそれを5期(5回)くらいに分けて販売します(期分け分譲)。

期分け分譲には、販売側に2つのメリットがあると言われています。

1.分割販売で完売させ、人気物件のイメージを定着させる

新築分譲マンションの第1期の販売は、事前アンケートで集めた情報をもとに、必ず販売できる戸数をラインナップし、必ず完売にさせます。

そして、「第1期完売御礼」と謳います。

1期完売御礼

「各期完売」でしたら、注目度もあがりますね。

1期が好調な場合、2期目は強気の売り出し価格(値段)で勝負することもできます。

2.売れ残りを防ぐ。いつでも新発売

第二期スタート

誰もが限定品に弱いものです。

「この部屋はこの時期だけにしかでません」なんて言われようものなら、心が揺れてしまいます。

「最終期」と謳っておきながらも、「最終期2次」や「家具付き特別分譲」として売れなかった部屋や、住宅ローンに通らなかった部屋が出てくることもあります。

新築分譲マンションの分譲価格(売り出し価格)の決め方

マーケティングを行い、エリア特性(需要のある部屋の大きさ、設備、価格帯など)を調べます。

原価を積み上げていき、事業として成り立つ条件で新築マンション一棟建てられるのかを考えます。

試しに新築マンションを建てて、分譲価格(売り出し価格)を決めてみましょう。

新築分譲マンションの企画

マーケティングの結果、以下の条件の新築マンションを建築予定です

総戸数 100戸
ベースとなる部屋の大きさと階数 8階・70㎡
ベースとなる部屋の売り出し価格(値段) 3,000万円
㎡単価:3,000万円/70㎡=42.86万円

各部屋の分譲価格の割合を決定

マンションの部屋は、同じ占有面積でも、中部屋、角部屋、階数などによって、価格差があります。

次に、ベースとなった部屋に、以下の条件で価格の補正を行います

マンションの部屋の条件による価格差

中部屋 100%(基準)
角部屋 +5%
階数補正 ±1%
最上階 +2%
最上階角部屋 プレミアム補正

新築分譲マンションの専有面積を考慮しない分譲価格(売り出し価格)の比率表

新築分譲マンションの価格比率リスト

これは、基準とする部屋(8F中部屋)を100%として、他の部屋との位置関係のみを反映させた比較表です。

さらに、部屋毎の専有面積を価格に反映させ、分譲価格(売り出し価格)を出してみましょう

専有面積を反映後の新築マンション分譲価格(売り出し価格)

新築分譲マンション価格表(単位は万円)

マンション価格表

単位がきれいではありませんが、新築分譲マンションを検討された方には、なじみのある価格表ですね。

占有面積と、部屋の位置の違いにより、価格差がはっきりと出てきました。

最近は、新築分譲マンション価格表をあまりみることはなくなりましたね。

新築マンション分譲価格表が出てこない理由

「売り出し価格(値段)は現在正式決定ではない」

などの理由をつけて、数字の入っていない表を渡されることが多いようです。

あくまで想像ですが、新築マンション分譲価格表を出してしまうと以下のような不都合があるからではないでしょうか。

  1. 新築マンションの売れ行きを見て、事後の分譲売り出し価格(値段)調整が出来ない
  2. 新築マンションの売れ行きを、お客や世間に知られたくない
  3. お客によって分譲売り出し価格(値段)を微調整できない

新築分譲マンションの分譲価格合計の計算【総事業費】

最もらしい新築分譲マンションが出来上がりました。

最低分譲価格 2,820万円
最高分譲価格 4,200万円
部屋毎の
分譲価格差
1,410万円
平均分譲価格 3,157万円

この新築マンションの分譲価格合計(総事業費)は35.57億円です。

この数値にそれぞれの予測費用比率と予測利益比率をかけ合わせます

費用と利益 予測費用(利益)比率 予測費用(利益)
新築マンション土地代 30% 9.47億円
新築マンション建設費用 57% 17.99億円
新築マンション販売広告費用 3% 0.95億円
利益 10% 3.16億円

 3つの費用と利益を足したグラフ

これくらいの規模の新築分譲マンションであれば、これくらいの原価と利益があるのでしょう。

まとめ

マンションを建てれば売れて、利益が出る時代は終わりました。

建設費用高騰と都心を除いて新築マンションの需要が低下したからです。

都心を除いて人口は減る一方ですが、分譲会社はマンションを建てないと利益がでません。建設をやめることはないでしょう。

今回は、大阪府内でのボリュームゾーンである3000万円・70㎡の中規模新築マンションを想定して建設して分譲価格を決めてみました。

新築マンションを買いたい方の、買うエリアについての重要性がわかる本です

新築マンションと中古マンションの売り出し価格(値段)の違い

  新築マンション 中古マンション
売り出し価格(値段)
決定権
分譲会社 売主/買主
売り出し価格(値段)
決定要因
土地値
建築費用
広告費 他
周辺相場
売り出し価格(値段) 割高 バランスが良い

大阪圏の新築分譲マンションの動向

5年くらい前までは、大阪市の中心部(北区・中央区・西区・天王寺区・福島区)あたりを外せば、占有面積70m2で3000万~3500万円程度で新築マンションが購入出来ていました。

今の新築マンションの分譲価格(売り出し価格)はどうでしょう。

占有面積70m2で、3300万円~3800万円程度です。
中心部になると4000万円~5000万円程度です。

さすがに高い(それでも首都圏よりはお値打ち価格です)ので、なかなか完売はできません。入居が始まってからも売れ残っている新築分譲マンションはけっこうあります。

ただ、これくらの分譲価格(売り出し価格)をつけないと、土地代や建築費用をまかなえないのでしょう。