マイソク(間取り図、物件概要、設備表)の見方【ワンルームマンション編】

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マイソクとは、不動産会社の物件の販売資料のことを言います。

マイソクのひな型は各社異なりますが、主な記載事項は決まっています。

  1. 物件概要
  2. 間取り図
  3. 設備表

今回は、不動産投資サイトに掲載されていたマイソクを元に、マイソクの物件概要、間取り図、設備表の見方を解説します。

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マイソクの物件概要の見方

マイソク物件概要1

物件概要1

所在地

中古ワンルームマンション投資で失敗する5つの理由(関西大阪版)
中古ワンルームマンションは自分で工夫できる要素が少ないため、物件選定で成功失敗の8割が決まります。立地管理に対する考え方は、主要政令都市以上であれば共通です。

ワンルームマンションの住所の記載があります。

沿線交通

沿線名と駅名、駅からの距離の記載があります。

不動産投資サイトに限らず、不動産広告では80mまでを1分。80m~160mまでを2分という具合に80mにつき1分と数えます

信号・踏切・道の混雑具合等が考慮されていませんので、もう少しかかると思っておいた方が無難です。

販売価格

中古マンション購入にかかる仲介手数料、手付金の相場と値引き
購入諸費用と税金は、大したことがないと思っていると、結構痛い目に合います。1.手付金 2.仲介手数料 3.印紙税 この3つで数百万が相場です。

ワンルームマンション本体の価格です。
それ以外にかかる大きな費用としては、仲介手数料・司法書士費用・不動産取得税(取得後)等がかかります。

建物構造

ワンルームマンションでは

  • S鉄骨構造
  • RC鉄筋コンクリート構造
  • SRC:鉄骨鉄筋コンクリート構造

地震に対する強さは SRC >RC >S の順です。

木造構造はS・RC・SRCと比べると家賃がやや低い傾向にあります。火災保険料と地震保険料もコンクリート構造と比べるとかなり割高です。

火災保険について

2015年火災保険の保険料値上げ決定!保険金で新家は買える?
火災保険に入っているから、火事が起こっても保険金がおりるから安心!保険金で新家を買い換えよう!と思っている方は、残念ですが買い変えられません。その理由を説明します。さらに保険は万能でもありません。

地震保険について

【地震保険加入率】地震保険料は都道府県別で違う(マンション、戸建て)
地震や津波に危機感を持つ方は増えつつありますが、まだまだ地震保険加入率は低いです。都道府県別でも温度差があります。

専有面積

ワンルームマンションを投資では、20㎡以上が望ましいですが、今回の場合は誤差の範囲だと思います。

ただし、SUUMO・HOME’s等の不動産サイトは、20㎡~25㎡のように5㎡単位で検索されるため、19.72㎡の場合は入居者の募集に若干不利といえます。

現状

賃貸中:入居者が付いているということです。入居者の属性の確認が必要です。
空室 :入居者募集中のため部屋の中が確認可能です。

表面利回り

不動産投資で表面利回りは失敗の元!NOI利回り(ネット利回り)、キャップレート、収益還元法を使おう
表面利回りは空室率・経費等を全く考慮していないため、あてにならない指標です。表面利回り20%の物件でも、実際の手残りを計算した利回りは10%を切ることもあります。嘘?と思うかもしれませんが、それが現実です。

所在階

1階は入居者の募集に不利なため、初心者は避けたほうがいいでしょう。

想定年間年収

現状が賃貸中
現在の入居者の賃料に12カ月をかけた数値です。賃貸中の家賃は過去についた家賃ですので、現在家賃がつくならば、どれくらいで付くのかを査定する必要があります。

現状が空室
販売会社が決めた想定賃料に12カ月をかけた数値です。

方角

南向きですが、現場で南に何があるのか確認が必要です。

私が紹介されたワンルームマンションの中で、南向きにビルが接近しており、日当たりが悪いかったケースがありました。

取引形態

  • 仲介:どの不動産業者でも取り扱える物件という意味です
  • 専任:広告を出している不動産業者を通して売買する必要があります
  • 売主:広告を出している不動産業者が売主です。不動産業者が売主から直接買い取った物件の場合もあります。仲介手数料がかからないのが魅力です

マイソク物件概要2

物件概要ン2

管理費と修繕積立金

管理費と修繕積立金の合計額が18,500円程度しますので、ランニングコストが高めの物件だといえます。ランニングコストも考えて購入するかどうかを決めることが大切です。

ワンルームマンションでは、築年数にもよりますが、両方を合わせて1万円程度が目安です。

専有面積(再)

マンションの専有面積です。

販売では壁芯面積(壁の中心から中心までで囲まれた面積)で計算されているため、実際の居住面積(内法面積)はもう少し小さくなります

今回の不動産投資サイトサンプルは、専有面積が約35㎡あるわりには、家賃が低い感じがします。

グレー部分が壁

内法面積と壁芯面積

  • 壁芯面積=a×c
  • 内法面積=b×d

所在階

所在階は最上階マイナス1階がベストです。

階数による家賃の差は、5%以下と見ておいた方が安全です。

マイソク物件概要3

物件概要ン3

沿線交通

立地条件が抜群であることがわかります。入居者にはうれしい角部屋(物件名項目より)です。

修繕積立金

修繕積立金が0円の物件は、管理費に修繕積立金が含まれていると解釈されることが多いですが、不動産会社に確認が必要です。

バルコニー面積

記載ミスでしょう。本当にないならば、バルコニー無しは致命的です。

※不動産サイトは、間違いが多いです。

管理方式

ワンルームマンションはどちらかが多いです

  • 日勤:管理員が通勤してきます。決まった勤務時間帯の管理業務を行います。
  • 巡回:管理員が定期的に巡回に来ます。ひとりの管理員が複数のマンションを兼任していることが多いため、管理員がいない時間帯が多いです。

マイソク物件概要4

物件概要4

  • 総戸数が少なく、修繕積立金がたまっているか心配です
  • 自主管理:マンションの住民もしくは大家が自ら管理している方式

マイソクの間取り図の見方

マイソク間取り図5

バブル期の間取り図面

この間取り図はかなり古いものです。

バブル期に建設されたワンルームマンションは、小さい部屋に最低限の機能を詰め込んで大量生産されていました。

単純に儲かるからです。
小さい部屋に機能を詰め込むため、3点ユニットが使われていました。

3点ユニットとは
トイレ・手荒い場・バスが1つの部屋に作られたユニットのことをいいます。ビジネスホテルのシングルのバスルームは未だにこのタイプが多いです

「家には帰って寝るだけ!」という方に需要があります。ただし、バス・トイレ別タイプより家賃を下げないとなかなか入居者が決まりません。

3点ユニットバス

出典:LIXIL集合住宅用ユニットカタログ

最近ではこのようなおしゃれな3点ユニットもあります

マイソク間取り図6

現代的間取り ロフト付

この間取り図の最大の特徴はロフトが付いていることです。

ロフトとは
中二階風に設けた空間のことで、布団をおいて寝るスペースや物置き場として活用している方が多いです。床面積に算入しないロフトの条件のひとつに天井高がありますので、天井高は1.4m以下であることが多い

ロフトは空間が広く感じられるのがメリットです。

デメリットは、部屋が大きくなるためエアコンの効率が落ちる。昇降のための階段やはしごが必要になるため、デッドスペースが生まれることです。

ロフトは好き嫌いがわかれますので、ロフトを除けば理想的な間取り図でしょう。

室内洗濯置き場、バス・トイレ別、独立洗面台等、現代人の必要とする装備がコンパクトにまとめられています

マイソク間取り図7

現代的間取り

現代的な理想的な間取り図です。

ひとつ惜しいところが、2点ユニットであることですね。

2点ユニットとは手洗い場とバスが一部屋に作られたユニットのことです。男性はあまり気にしませんが、女性は気にされることがあります。

2点ユニット

出典:LIXIL集合住宅用ユニットカタログ


マイソクの設備表の見方

不動産投資サイトの設備表のマイソクでは、ワンルームマンションには必須の設備があるかどうかを確認します。

設備表

必須設備や条件

  1. エアコン
  2. バス・トイレ別(特に女性)
  3. 室内洗濯機置き場
  4. 2階以上(特に女性)
  5. 2口以上のガスコンロキッチン(特に女性)
  6. クローゼット(収納スペース)
  7. TVモニタ付インターフォン
  8. オートロック

1~4はワンルームマンションの家賃に直接影響してくる設備です。

1~4がない場合は、ある物件と比べると家賃で勝負していかなくてはなりません。5~8はあると便利だが、家賃にはさほど影響しにくい設備です。

意外とあきらめられる設備や条件

  1. 追い炊き付きバス
  2. 宅配ボックス
  3. 温水洗浄便座
  4. 築年数

ワンルームマンションに付いていると評価が高いが、あきらめられる設備と条件です。

まとめ

多くの不動産サイトのマイソクをみて、収益還元法で計算された価値と、実際販売されているワンルームマンションの価格を比べてみてください。

マイソクの比較も面倒ですが、それを繰り返すことで、マイソク読解力と価値を創造する力が身に付きます。

同じ建物でも、部屋によって家賃や物件の価格が異なることが発見できるでしょう。なぜ、同じ建物でそのようなことが起こるのか、想像してみましょう。

ただし、不動産サイトのマイソクは間違いも多いです。

今回の販売資料は、不動産サイト楽待より引用しました。