中古マンション購入(売買)で払う仲介手数料、手付金の相場と値引き

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中古マンションを購入するためには、中古マンションそのもの以外に、購入諸費用と呼ばれるさまざまな諸費用と税金がかかります。

中古マンションの購入経験のない方は、購入諸費用は中古マンションの値段に比べたら大したことがないと思っているかもしれません。

中古マンションの購入諸費用は大したことがあるんです。

次の3種類の諸費用と税金は、比較的速い時期に用意しなくてはいけません。

  1. 仲介手数料の半額
  2. 中古マンションの手付金
  3. 中古マンション売買契約書の印紙代(印紙税)

今回は3000万円クラスの中古マンションを購入したしたと仮定して、仲介手数料と手付金を計算します。

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中古マンションの仲介手数料

中古マンションの仲介手数料とは

中古マンション購入時に必要な仲介手数料は、契約時に半分、決済時に半分という感じで、中古マンションを紹介してくれた仲介会社に支払います。

中古マンションの購入では、仲介手数料が購入諸費用の多くの割合を占めます。

仲介手数料の上限は
【中古マンション価格×3%+6万円+消費税】です。

中古マンションの購入諸費用の内訳(登記、住宅ローン、税金)
住宅ローンを組む場合、手数料、保証料、登録免許税等の諸費用と税金等の合計は100万円くらいになります。その内訳について解説します。

仲介手数料
=(中古マンション価格×3%)+6万円+消費税
=(3000万円×3%)+6万円+7.68万円
103.68万円

この仲介手数料は、売買を行う売主と買主がそれぞれの不動産仲介会社に支払います。

中古マンションの仲介手数料(売買手数料)

新築マンションには仲介手数料はかかりませんが、管理費と修繕積立金の一時金が合計50万円ほどかかります。

中古マンションの仲介手数料の相場

残念なことに、中古マンションの売買においては、仲介手数料の相場=仲介手数料の上限である場合が多いです。

仲介手数料の値引き交渉(売主)

ただし、中古マンションの購入側ではなく、売主の場合は仲介手数料の値引きを受けられる可能性があります。

売主が売却を検討してくれない限り、不動産仲介会社は商売にならないからです。

売却を任された不動産仲介会社が購入者を見つけた場合、両方から仲介手数料をもらえるため、売却手数料を値引きしてでも契約を成立させたいのです。

仲介手数料(売買手数料)両手取引

売主の売却手数料の相場というのは、そのときの中古マンションの需要と供給と不動産仲介会社との関係により変化します。

仲介手数料の値引き交渉(購入側)

仲介手数料の【中古マンション価格×3%+6万円+消費税】は、法律で定められた上限です。

仲介手数料の値引きを求めることは可能ですが、不動産仲介会社から言ってこない限り、仲介手数料の値引きは難しいです。

ただし、次のようなときは、購入側であっても仲介手数料の値引きが叶うかもしれません。

マンションの売却と同時に中古マンションを仲介で購入するとき

売却と購入の2回の仲介手数料が発生するため、いいお客さんだからです。

ただし、しつこい場合は不動産会社のやる気が一気になくなるでしょう。

【マンション売却】残債が相場価格以上のときは売れない?
不動産は帳簿上は資産ですが、事実上の負債となる場合もあります。負債不動産と判明した場合は、売却することもできません。そうならないために、バランスシートを使った考え方をマスターしましょう。

中古マンションの仲介手数料無料のからくり

賃貸マンションでは「仲介手数料無料」をうたうところは増えてきましたが、中古マンションの仲介の場合はどうでしょうか?

ハイ、仲介手数料無料の中古マンションもあります。

!!!

飛びつく前に、よく仲介手数料無料の中古マンションのチラシを見てみてください。

売買形態「売主」とどこかに書いていませんか?

中古マンションの仲介手数料無料のからくりはこうです。

売買形態「売主」は、新築と同じ扱いです。
仲介ではないため仲介手数料はかからないのです。
それを無料と言っているだけです。

そのかわり、仲介手数料以上の利益がオンされています。

知らない間に仲介手数料以上の手数料を払わされているのが、売主物件です。

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中古マンションの手付金

中古マンション手付金=100万円(仮)

中古マンションの手付金とは

中古マンションの手付金とは、買主が売主に対して購入する意思を証明するために、一時的に預けるお金のことです

中古マンションを決済するときに、売主から手付金は返してもらうのが、本来の手付金の役目なのですが、

中古マンションの契約書には
「手付金は、残代金支払いのときに売買代金の一部として充当する」

とあるのが一般的で、価格と手付金の相殺が行われます。

【収益還元法】NOIとキャップレートを使った不動産(マンション)の価格計算
不動産の価格の計算方法は、主に3種類あります。収益還元法、取引事例比較法、原価積上法。NOIとキャップレートから計算された収益還元法の価格こそが不動産の本当の価値です。

中古マンションの手付金の相場

中古マンションの手付金の相場は、価格の5%~10%程度といわれることがありますが、100万円~200万円が相場になってきているようです。

あくまで相場ですので、価格の5%、50%、50万円であっても問題はありません。

ただし、あまりにも手付金が少ない場合「手付放棄による契約の解約」が気軽にできるため、不動産仲介会社がいいイメージをもたないでしょう。

中古マンションの手付金の上限

不動産仲介会社を間に挟んで、個人対個人で中古マンションの取引が行われるときは、手付金の上限がなく、相場に近い手付金の用意が望まれます。

中古マンションの取引が、個人対不動産会社(宅建業者)の場合は、手付金の上限があり、上限は価格の20%です。

手付金の上限

高額な手付金を設定すれば「手付放棄による契約の解約」が事実上できなくなります。

不動産の取引経験の少ない個人を保護するため、このように手付金の上限が設定されています。

個人対不動産会社(宅建業者)も、個人対個人と同様に、手付金は相場を重視されるようになりつつあります。

手付金放棄と手付金倍返し(不動産契約の解約)

民法557条1項

買主が売主に手付を交付したときは、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる

中古マンションの売買に関しては「契約の履行に着手するまで」という言葉が非常に曖昧です。
そのため、売買契約書に契約の解約期限を設けることが多くなってきています。

契約の解約期限までは

  • 買主は、手付金を放棄すれば契約を解約できます。(手付金放棄)

  • 売主は、買主に対し手付金を買主に返還し、さらに手付金相当額を買主に支払うことで売買契約を解約できます。(手付金倍返し)

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中古マンションの印紙税

印紙税=1万円

記載金額 不動産売買
契約書
住宅ローンの
契約書
1万円未満 非課税 非課税
10万円以下 200円 200円
50万円以下 200円 400円
100万円以下 500円 1,000円
500万円以下 1,000円 2,000円
1,000万円以下 5,000円 10,000円
5,000万円以下 10,000円 20,000円
1億円以下 30,000円 60,000円

※2018年3月31日までに作成される不動産売買契約書

中古マンションの契約書(不動産売買契約書)に1万円分印紙を貼り、消印して印紙税を納めます。

印紙は郵便局などで購入できますが、不動産仲介会社が用意してくれることが多く、仲介手数料の半額を支払うときに一緒に清算します。

不動産投資でカモられやすい職業(医師、公務員、教師)
カモりやすい職場には、カモはいないかと不動産投資会社から電話がしょっちゅうかかっています。かかってきた経験がある職業の方は注意が必要です。

中古マンションの仲介手数料と手付金額のまとめ

仲介手数料=約104万円(相場)
手付金  =約100万円(相場)
印紙代  =1万円(確定)    
合計   =205万円

3000万円の中古マンションを購入するときは、205万円の現金が取りあえず必要です。

まとめ

  1. 仲介手数料は、中古マンションの契約時に半分、中古マンションの引き渡し時に半分という具合に、不動産を紹介してくれた不動産会社に支払うことが多い
  2. 不動産仲介会社から言ってこない限り、仲介手数料の値引きは難しい
  3. 中古マンションの購入側の場合、仲介手数料の相場=上限であることがほとんど
  4. 不動産会社が売主の場合、仲介手数料はかからない(無料)
  5. 中古マンションの手付金とは、買主が売主に対して、購入する意思を証明するために一時的に預けるお金
  6. 中古マンションの手付金の相場は、100万~200万くらい。
    売主が不動産会社の場合は、手付金の上限は中古マンション価格の20%
  7. 契約の解約期限までは、買主は「手付金放棄による契約解約」ができ、売主は「買手付金の倍返しによる契約解約」ができる
  8. 中古マンションの価格によって、納める印紙税は異なる