中古マンション購入にかかる仲介手数料、手付金の相場と値引き

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中古マンションを購入するためには、中古マンションそのものの値段以外に、購入諸費用と呼ばれるさまざまな諸費用と税金がかかります。

中古マンションを買ったことがない方は、諸費用と税金は、中古マンションそのものの値段に比べたら大したことがないと思っていると思います。

中古マンションを購入するときにかかる諸費用と税金は、大したことがあるんです。

  1. 仲介手数料の半額
  2. 中古マンションの手付金
  3. 中古マンションの売買契約書にはる印紙代(印紙税)

今回は3000万円クラスの中古マンションを購入したしたと仮定して、諸費用と税金を計算してみましょう。

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中古マンションの仲介手数料

中古マンションの仲介手数料とは

中古マンション購入時の固定資産税の日割り清算 起算日はいつ?
中古マンションを購入した時は、決済時に固定資産税と都市計画税を売主と買主が負担し合うことになります。その清算方法には「関東式」と「関西式」の2種類があります。

仲介手数料
=(中古マンション価格×3%)+6万円+消費税
=(3000万円×3%)+6万円+7.68万円
= 103.68万円

中古マンション購入時に必要な仲介手数料は、契約時に半分、決済時に半分という具合に、不動産を紹介してくれた不動産会社に支払います。

中古マンションの購入では、仲介手数料が購入諸費用として多くの割合を占めます。

新築マンションには仲介手数料はかかりませんが、管理費と修繕積立金の一時金が100万円ほどかかります。

中古マンションの仲介手数料の相場

残念なことに、中古マンションの購入においては、
仲介手数料の相場=仲介手数料の上限であることが多いです。

ただし、中古マンションの購入側ではなく、売主の場合は、仲介手数料の値引きを受けられることがあります。

売主が売却を検討してくれない限り、不動産仲介会社は商売にならないからです。

売主の仲介手数料の相場というのは、そのときの中古マンションの需要と供給と不動産仲介会社との関係により日々変化します。

仲介手数料無料?仲介手数料の値引きは可能?(購入側)

賃貸マンションでは、「仲介手数料無料」を謳うところは増えてきましたが、中古マンションの仲介の場合はどうでしょうか?

仲介手数料の【中古マンション価格×3%+6万円+消費税】は、法律で定められた上限です。

理論上は、仲介手数料の値引きを求めることは可能ですが、不動産仲介会社から言ってこない限り、仲介手数料の値引きは難しいです。

仲介手数料の値引き交渉(購入側)

私は、満額の仲介手数料を支払う主義なので、やったことがありませんが、
次のようなときは、購入側であっても仲介手数料の値引きが叶うかもしれません。

マンションの売却と同時に中古マンションを仲介で購入するとき

売却と購入の2回の仲介手数料が発生するため、いいお客さんだからです。
ただし、しつこい場合は不動産会社のやる気が一気に失せます。

【マンション売却】残債が相場価格以上のときは売れない?
不動産は帳簿上は資産ですが、事実上の負債となる場合もあります。負債不動産と判明した場合は、売却することもできません。そうならないために、バランスシートを使った考え方をマスターしましょう。

「仲介手数料無料」と書いてますよ

仲介手数料無料を謳う不動産仲介会社があるのも事実です。

飛びつく前に、よくマンションのチラシを見てみてください。

売買形態「売主」と書いていませんか?

売買形態「売主」は、新築と同じ扱いです。
仲介ではないため、仲介手数料はかからないのです。それを無料と言っているだけです。

中古マンションの手付金

住宅ローン審査 落ちた理由を探る8つのヒントと属性対策
住宅ローンの壁は審査です。審査基準の詳細は明らかにされていませんが、何社かのヒアリングを元に銀行名も書ける範囲で公表します。落ちた理由もきっとここにあります。

手付金=100万円(仮)

中古マンションの手付金とは

中古マンションの手付金とは、買主が売主に対して購入する意思を証明するために、一時的に預けるお金のことです

中古マンションを決済するときに、売主から手付金は返してもらうのが、本来の手付金の役目なのですが、

中古マンションの契約書には
「手付金は、残代金支払いのときに売買代金の一部として充当する」

とあるのが一般的です。

中古マンションの手付金の相場

中古マンションの手付金の相場は、価格の5%~10%程度といわれることがありますが、100万円~200万円が相場になってきているようです。

あくまで相場ですので、価格の5%、50%、50万円であっても問題はありません。

ただし、あまりにも手付金が少ないと「手付放棄による契約の解約」が気軽にできるため、不動産仲介会社がいいイメージをもたないでしょう。

中古マンションの手付金の上限

不動産仲介会社を間に挟んで、個人対個人で中古マンションの取引が行われるときは、手付金の上限がなく、相場に近い手付金が用意されることが望まれます。

中古マンションの取引が、個人対不動産会社(宅建業者)の場合は、手付金の上限があり、上限は20%です。

高額な手付金を設定すれば「手付放棄による契約の解約」が事実上できなくなります。
不動産の取引経験の少ない個人を保護するため、このように手付金の上限が設定されています。

個人対不動産会社(宅建業者)も、個人対個人と同様に、手付金は相場を重視されるようになりつつあります。

手付放棄と手付倍返し(不動産契約の解約)

民法557条1項
買主が売主に手付を交付したときは、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる

中古マンションの売買に関しては「契約の履行に着手するまで」という言葉が非常に曖昧です。
そのため、売買契約書に契約の解約期限を設けることが多くなってきています。

契約の解約期限までは

  • 買主は、手付金を放棄することで、契約を解約することができます。(手付放棄)
  • 売主は、買主に対し手付金を買主に返還し、さらに手付金相当額を買主に支払うことで売買契約を解約できます。(手付倍返し)

中古マンションの印紙税

中古マンションを住宅ローン使って購入するときの諸費用と税金
住宅ローンを組む場合、手数料、保証料、登録免許税等の諸費用と税金等の合計は100万円くらいになります。その内訳について解説します。

印紙税=1万円

記載金額 不動産売買
契約書
住宅ローンの
契約書
1万円未満 非課税 非課税
10万円以下 200円 200円
50万円以下 200円 400円
100万円以下 500円 1,000円
500万円以下 1,000円 2,000円
1,000万円以下 5,000円 10,000円
5,000万円以下 10,000円 20,000円
1億円以下 30,000円 60,000円

※2018年3月31日までに作成される不動産売買契約書

中古マンションの契約書(不動産売買契約書)に1万円分印紙を貼り、消印して印紙税を納めます。

印紙は郵便局などで購入できますが、不動産仲介会社が用意してくれることが多く、仲介手数料の半額を支払うときに一緒に清算します。

中古マンションの購入にかかる購入諸費用と税金のまとめ

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仲介手数料=約104万円(相場)
手付金  =約100万円(相場)
印紙代  =1万円(確定)    
合計   =205万円

3000万円の中古マンションを購入するときは、205万円の現金が取り合えず必要です。

まとめ

  1. 仲介手数料は、中古マンションの契約時に半分、中古マンションの引き渡し時に半分という具合に、不動産を紹介してくれた不動産会社に支払うことが多い
  2. 不動産仲介会社から言ってこない限り、仲介手数料の値引きは難しい
  3. 中古マンションの購入側の場合、仲介手数料の相場=上限であることがほとんど
  4. 不動産会社が売主の場合、仲介手数料はかからない(無料)
  5. 中古マンションの手付金とは、買主が売主に対して、購入する意思を証明するために一時的に預けるお金のこと
  6. 中古マンションの手付金の相場は、100万~150万くらい。
    売主が不動産会社の場合は、手付金の上限は、価格の20%
  7. 契約の解約期限までは、買主は「手付金放棄による契約解約」することができ、売主は、「買手付金の倍返しによる契約解約」ができる
  8. 中古マンションの価格によって、納める印紙税は異なる