中古マンションの購入諸費用と税金(住宅ローン関係で100万円)

銀行の表札

中古マンションを購入するためには、中古マンションの価格以外に、購入諸費用と税金がかかります。

中古マンションの購入経験のない方は、購入諸費用と税金は中古マンションそのものの値段に比べたら大したことがないと思っていると思います。

中古マンションを購入するときにかかる購入諸費用税金は大したことがあるんです。

中古マンションとはいえ、価格は1000万円を超えることがほとんどですので、ニコニコ現金払いという訳にもいきません。

ほとんどの場合は、銀行の住宅ローンを使って中古マンションを購入します。

住宅ローンを使って中古マンションを購入時、主に次のような諸費用と税金がかかります。

  1. 銀行の住宅ローンの事務手数料(購入諸費用)
  2. 不動産仲介会社の提携住宅ローンの事務手数料(購入諸費用)
  3. 住宅ローンの保証料(購入諸費用)
  4. 住宅ローンの契約書に貼る印紙代(税金)
  5. 火災保険料と地震保険料(購入諸費用)
  6. 抵当権の設定に関わる登録免許税(税金)
  7. 所有権の移転に関わる登録免許税(税金)
  8. 司法書士への報酬(購入諸費用)

7.所有権の移転に関わる登録免許税(税金)は、住宅ローンを組む時にかかる税金ではありませんが、便宜上一緒に解説します。

今回は3000万円クラスの中古マンションを、三井住友銀行で2500万円、35年、元利均等返済の住宅ローンを組んで購入したと想定して、購入諸費用と税金を計算してみましょう。

中古マンションの価格 3000万円
住宅ローン 2500万円
35年、元利均等返済
土地の固定資産税課税標準額 3億円
そのうち自分の持ち分 300万円
建物の固定資産税課税標準額 800万円

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中古マンション購入でかかる仲介手数料

現金で中古マンションを購入したとしても、仲介手数料や売買契約書に使う印紙代などの諸費用と税金が別途かかります。

中古マンション購入にかかる仲介手数料、手付金の相場と値引き
購入諸費用と税金は、大したことがないと思っていると、結構痛い目に合います。1.手付金 2.仲介手数料 3.印紙税 この3つで数百万が相場です。

銀行の住宅ローン事務手数料
(購入諸費用)

住宅ローン事務手数料=32,400円
(三井住友銀行のHPには保証会社手数料と記載)

32,400円は、三井住友銀行に支払います。

不動産仲介会社の提携住宅ローン事務手数料
(購入諸費用)

提携住宅ローン事務手数料
     =約10万円(概算)

最近は、不動産仲介会社にも住宅ローンの提携事務手数料を支払わなくてはならないケースが増えてきています。

不動産仲介会社と提携している銀行の住宅ローンを、不動産仲介会社経由で、審査に回して中古マンションの購入に至ったときなどです。

たいていは、このケースにあてはまるのではないでしょうか?

不動産仲介会社経由で住宅ローンを審査に回すと、有利な金利が付いたり、審査が有利になったりすると言われることもありますが、実際はわかりません。

住宅ローン保証料
(購入諸費用)

住宅ローン保証料
=20,620円~82,437円×25
=515,500円~2,060,925円

三井住友銀行保証料例
出典:三井住友銀行(100万円あたりの保証料の目安)

中古マンションの購入時に住宅ローンを組む時は、保証人を必要としない代わりに、保証会社の保証を受ける必要があります。
そのときに支払う手数料が保証料です。

保証料は4倍くらい差があります。

その理由についての説明はありませんが、保証会社がその住宅ローンの保証を引き受けるリスク、属性により異なるのでしょう。

住宅ローン審査 落ちた理由を探る8つのヒントと属性対策
住宅ローンの壁は審査です。審査基準の詳細は明らかにされていませんが、何社かのヒアリングを元に銀行名も書ける範囲で公表します。落ちた理由もきっとここにあります。

火災保険料と地震保険料
(購入諸費用)

火災保険料=約10万円(10年間)
地震保険料=約5万円(5年間)

中古マンションの購入時に住宅ローンを組む時は、地震保険料は任意ですが、火災保険料の加入が必要です。

火災保険料は、建物の構造、地域、プラン、損保会社により異なります。

家財保険の「事故・盗難特約」は使える!火災保険、地震保険と同時に入ろう
家財保険の「偶発的な事故・盗難等の特約」は、日常で起こりうる事故・盗難に対応しています。保険料も割安で加入できるため、お得です。例えば、自宅敷地内の自転車の盗難。家財の落下による破損。

2015年9月までは、35年一括払いができましたが、2015年10月以降は、火災保険の保険期間は10年までになりました。

地震保険改定!2017年から地震保険料はリスクに応じて値上げへ
2017年に地震保険改定があり、3段階的に地震保険料が値上げ(値下げ)されます。2017年の1段階目は、都道府県別平均(全国平均)で5.1%値上げです。

印紙税(税金)

印紙税=2万円

記載金額 不動産売買契約書※ 住宅ローンの契約書
1万円未満 非課税 非課税
10万円以下のもの 200円 200円
50万円以下 200円 400円
100万円以下 500円 1,000円
500万円以下 1,000円 2,000円
1,000万円以下 5,000円 10,000円
5,000万円以下 10,000円 20,000円
1億円以下 30,000円 60,000円

※2018年3月31日までに作成されるの不動産売買契約書

住宅ローンの契約書(金銭消費貸借契約書)に2万円の印紙を貼り、消印して印紙税を納めます。

抵当権設定登記
(登録免許税:税金)

抵当権設定登記の登録免許税(税金)
=住宅ローンの金額×0.1%
=2500万円×0.1%
=2.5万円

中古マンションとはいえ、何千万とします。
通常は、住宅ローンを受けて購入します。

その際には、抵当権というものを銀行が設定します。

抵当権の設定は購入者のためではなく、銀行のためのものなのですが、抵当権の設定費用は購入者が支払う慣習です。

抵当権についての説明

【マンション売却】残債が相場価格以上のときは売れない?
不動産は帳簿上は資産ですが、事実上の負債となる場合もあります。負債不動産と判明した場合は、売却することもできません。そうならないために、バランスシートを使った考え方をマスターしましょう。

抵当権設定登記費用
=住宅ローンの金額×0.4%

これが通常の抵当権設定登記をするときの登録免許税ですが、2017年3月31日までの間は、特例処置を受けられることが多いため、0.4%のところが0.1%です。

土地の所有権移転登記
(登録免許税:税金)

土地の所有権移転登記の登録免許税(税金)
=土地の固定資産税課税標準額の自分の持ち分×1.5%
=300万円×1.5%
=4.5万円

中古マンションは土地を共有しています。

中古マンションの土地全体の固定資産税課税標準額の自分の持分を、按分した固定資産税課税標準額の登録免許税を支払います。

通常、土地の所有権移転登記をするときの登録免許税は、固定資産税課税標準額の按分の2%です。

2017年3月31日までは、1.5%に軽減されています(別途適応要件あり)。

固定資産税課税標準額の按分について

土地の固定資産税課税標準額は、マンション全体の土地の金額です。

そこから自分の土地の持分が1/100であれば次のように計算できます。

土地の固定資産税課税標準額の自分の持ち分
=土地の固定資産税課税標準額×1/100

建物の所有権移転登記
(登録免許税:税金)

建物の所有権移転登記の登録免許税(税金)
=建物の固定資産税課税標準額×0.3%
=800万円×0.3%
=2.4万円

中古マンションを購入した時は、所有権を売主名義から購入者名義に変更します。その手続きのことを所有権移転登記といいます。

通常、建物の所有権移転登記をするときの登録免許税は、建物の固定資産税課税標準額の2%です。

2017年3月31日までは、0.3%に軽減されています(別途適応要件あり)。

司法書士への報酬
(購入諸費用)

中古マンション購入時の固定資産税の日割り清算 起算日はいつ?
中古マンションを購入した時は、決済時に固定資産税と都市計画税を売主と買主が負担しあいます。その清算方法には「関東式」と「関西式」の2種類があります。

司法書士への報酬=15万円(概算)

中古マンションの所有権移転登記と抵当権設定登記は、不動産仲介会社もしくは、銀行の指定の司法書士が行うことが多いです。

中古マンションの所有権移転登記と、抵当権設定登記の手数料は地域によりばらつきがあり、購入諸費用に影響を与えます。

次の表は、2013年日本司法書士会連合会「司法書士の報酬に関するアンケート結果(報酬の平均)」の抜粋です。

地域 所有権移転登記 抵当権設定登記
北海道 ¥33,058 ¥31,266
東北 ¥35,195 ¥30,562
関東 ¥44,417 ¥35,029
中部 ¥45,779 ¥35,631
近畿 ¥54,800 ¥40,402
中国 ¥42,375 ¥35,986
四国 ¥48,496 ¥35,354
九州 ¥41,934 ¥34,063
平均 ¥43,257 ¥34,787

所有権移転登記は、土地1筆と建物1筆(固定資産評価額合計1000万円)の手続き【639回答】
抵当権設定登記は、土地1筆と建物1筆(固定資産評価額合計1000万円)の手続き【629回答】

全国的に近畿エリアの司法書士の報酬が高いようです。

この報酬以外に、実費として通信費、交通費、日当、立会料などが加算され、司法書士の報酬の合計は10万~20万円程度です。

中古マンションの購入諸費用と税金のまとめ

項目 内訳 金額
銀行の住宅ローンの事務手数料 購入諸費用 ¥32,400
不動産仲介会社の提携住宅ローンの事務手数料(概算) 購入諸費用 ¥100,000
住宅ローンの保証料(概算) 購入諸費用 ¥700,000
住宅ローンの契約書に貼る印紙代 税金 ¥20,000
火災保険料と地震保険料(概算) 購入諸費用 ¥150,000
抵当権の設定に関わる登録免許税 税金 ¥25,000
所有権の移転に関わる登録免許税 税金 \69,000
司法書士への報酬(概算) 購入諸費用 ¥150,000
合計 ¥1,246,400

これらの諸費用と税金は、住宅ローンを契約するときに支払うのではなく、
中古マンションの決済日に、仲介手数料の残金と固定資産税・都市計画税の日割り清算金と合わせて支払うことが多いです。