賃貸アパート・マンションのクリーニング代、鍵交換特約と原状回復費用

契約書

賃貸アパート・マンションに入居するとき、たいてい次のような費用を前払いします。

  • 仲介手数料(家賃の1カ月分が上限)
  • 礼金(0円~家賃の2カ月分が相場)
  • 敷金(0円~家賃の1カ月分が相場)
  • 保証金(敷金のかわり)
  • 火災保険料(1.5~2万円程度/2年)

6万円くらいの家賃の賃貸アパート・マンションに入居費用は10万円~30万円程度でしょうか。

昔と比べると入居費用はかなり下がりましたが、数十万円することには変わりありません。

さらに、
退去時、賃貸アパート・マンションの使い方によっては、入居費用に匹敵するくらいの退去費用がかかるケースもあります。

  • 原状回復にかかる入居者負担分

最近はとんでもない原状回復費用を請求する大家(管理会社)は減ってきましたが、それでもまだ「取れるならば取ってしまえ」という悪しき慣習が消えたとは言い切れません。

退去経験6回ありのマンションの大家が、賃貸アパート・マンション原状回復費用と特約の考え方を解説します。

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賃貸アパート・マンションの原状回復とは

賃貸アパート・マンションの原状回復は、次のように定義されています。

賃借人(入居者)の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他、通常の使用を超えるような使用による損耗(そんもう)・毀損(きそん)を復旧すること

国土交通省
原状回復をめぐるトラブルとガイドライン

原状回復とは「賃貸アパート・マンションを借りたときの元の姿(現状)に戻すこと」と説明する大家や管理会社もいますが、それは古い考え方で、今は一般的でありません。

原状回復費用負担(大家)

退去する時は、賃貸アパート・マンションの入居前と同じ状態に戻す必要があります。
そうしないと、次の入居者が決まりません。

  • 壁紙の軽度な汚れ
  • フローリングの軽度な傷
  • 押しピン跡
  • 冷蔵庫焼けなど

これらは、賃貸アパート・マンションの使用において通常起こることで、自然劣化(経年劣化)といわれています。

賃貸アパート・マンションの通常の使用で起こった軽度の傷や消耗の原状回復費用は、家賃に含まれているとされ、入居者にその原状回復費用を負担させないというのが基本的な考え方です。

原則、これらの原状回復費用は大家の負担です。

ただし、後述の特約を結ぶことで、入居者に一定の費用負担をお願いできます。

原状回復費用負担(入居者)

  • 壁紙の落書き、明らかな汚れ 
  • フローリングの明らかな傷
  • クギ跡、シール跡
  • 冷蔵庫下のサビ跡など

これらは、先ほどの自然劣化の例とは反対の傷や汚れになり、通常の賃貸アパート・マンションの使用では起こりえない内容です。

国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」でいう通常の使用を超えるような使用による損耗(そんもう)・毀損(きそん)に該当します。

これらの原状回復費用は入居者が負います。

ただ、明らかな汚れがあるからといって、壁紙交換費用の全額が入居者の負担となるわけではありません。

タバコによる壁紙等の臭いとタバコヤニ

タバコを吸う方はわからないかもしれませんが、部屋に入った瞬間、タバコの臭いや壁紙などのタバコヤニから喫煙者、禁煙者はすぐにわかります。

タバコによる臭いとタバコヤニは「壁紙の落書き、明らかな汚れ」と同様の扱いです。

特に、ヘビースモーカーのタバコの臭いとヤニは、染み付いて後述するクリーニング特約の範囲内では取れません。
壁紙のクロスの貼替費用の一定額が入居者負担となる可能性があります。

禁煙者と比べると、喫煙者は賃貸アパート・マンションの原状回復費用の負担は重いです。

賃貸アパート・マンションの特約とは

賃貸アパートの退去連絡と退去立会いとは?円満解約のポイント
退去立会いは、原状回復にかかる費用負担を決める重要なイベントです。原状回復費用を多く負担させられないように事前の対策は有用です。しかも簡単!

特約とは、特別な契約を指します。
賃貸アパート・マンションの契約書にある特約の場合、一般的な原状回復を超えた一定の費用負担の義務の記載が多いです。

賃貸アパート・マンションの契約書の最後の方に「特約」と呼ばれる条項があると思います。

特約が認められる範囲

特約に記載があれば、すべての特約が有効となるとは限りません。

「汚損の理由や程度を問わず、壁紙、フローリング、その他の設備の交換費用(原状回復費用)は入居者負担とする」

特約にこのような記載があれば、怖くて契約できませんよね。

このような暴利的な特約は無効です。

特約は、必要性と客観的で合理的理由があり、入居者が了承しない場合は、特約としての契約が成立しないからです。

最近では、クリーニング特約の記載がほとんどです。鍵交換特約も増えてきました。

クリーニング特約と鍵交換特約は、必要性、客観的で合理的理由に該当と考えられています。

クリーニング特約

契約終了時に、本件貸室の汚損の有無、程度を問わず専門業者による清掃を実施する。
その費用として入居者は2万5000円を負担する

クリーニング特約がある場合、このような記載が特約条項にあります。

クリーニング特約の相場は2万円~2.5万円程度(ワンルームタイプ)で、家賃の半額以下が妥当な特約の費用と考えられています。

実際、クリーニング業者に2万円~2.5万円も支払えば、部屋全体の通常の汚れは落ちます。

鍵交換特約

契約終了時に、鍵の交換を行う。
鍵交換の費用として、入居者は、1万2000円(消費税別)を負担する。

鍵交換特約がある場合、このような記載があ特約条項にあります。

鍵の交換費用の実費は1万円以下ですが、鍵交換特約の費用相場は1万円~1.5万円程度です。

差額は、大家のふところに入っているわけではありません。善良な入居者に入居していただくための募集費用になります。

鍵が交換されていない?

嫌ですよね?

賃貸マンションの空室率(入居率)を意識した退去連絡後の対策
満室のありがたさを再確認させられるのは、空室になったときです。退去連絡後は、大家自ら行動を開始しなくてはなりません。楽に入居者が決まる時代は終わりました。

まとめ

  1. 退去時、賃貸アパート・マンションの使い方によっては、入居時の費用に匹敵するくらいの退去費用がかかるケースがある
  2. そのケースとは、賃貸アパート・マンションの通常の使用を超える使用
  3. その例は、壁紙の明らかな汚れ、フローリングの明らかな傷、タバコ跡など
  4. 賃貸アパート・マンションの通常の使用で起こった軽度の傷や消耗の原状回復費用は、家賃に含まれている。
    入居者にその原状回復費用を負担させないのが基本的な考え方
  5. 特約とは、一般的な原状回復を超えた一定の負担費用を入居者にお願いする事項
  6. ただし、暴利的な特約は無効
  7. 最近では、クリーニング特約の記載はほとんどで、鍵交換特約も増えてきた