不動産投資でカモられやすい職業(医師、公務員、教師)

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マンション投資・アパート投資を含む不動産投資で、難あり物件でも買ってくれる職業といえば、医師、公務員、教師です。

なぜこれらの職業の方は、他の投資家が手出ししないダメ物件を買わされカモられてしまうのかでしょうか?

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職場に電話でカモ探し

倫理的に問題のある不動産投資会社は、医師、公務員、教師などのカモりやすい職業に就く方の名簿をどこからからか手に入れ、営業マンが朝から晩まで電話をかけまくっています。

カモりやすい職場には、カモはいないかと不動産投資会社から電話がしょっちゅうかかっています。
(かかってきた経験がある職業の方は注意が必要です)

たいてい不動産投資会社は会社名はいいません。

このような会社はいろいろな意味で有名ですので、多くの方が警戒しているからです。

友人・関係者・患者・保護者を装って、理由を付けてカモに代わるようにせまります。
(他にもよく考えたなと思うほど、いろいろな手口があります)

電話にでると、

  • 節税の手助けがしたい
  • いい生命保険がある
  • 将来の年金は心配ではないか

不動産投資にはたいてい触れず、説明する機会を与えてほしいとアポイントをとります。

のこのこ出ていこうならカモられ、かなりの確率で投資マンション・投資アパートの勧誘に合ってしまいます。

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不動産投資でカモられやすい職業1
医師

不動産投資でカモられやすい職業「医師」と書きましたが、医療従事者(歯科医師、看護師、薬剤師など)は常にカモられ体質です。

その中でも、悪質業者にとっては医師は格好のカモです。

医師は高収入

不動産投資はレバレッジを効かせるためローンを使うのが普通です。

不動産投資ローンのレバレッジ効果とイールドギャップ
不動産投資のレバレッジ効果を意識した、純収益(NOI)、真の利回り(FCR)、自己資金の利回り(CCR)、ローンの調達コスト(K%)の実戦的な使い方を解説します。

医師は高収入のため、ワンルームマンションであれば複数戸ローンが付きます。

だから、医師はカモられやすいのです。

医師は忙しい

日本の医療は、医療職の自己犠牲の元になりたっています。

歯科医師、看護師、薬剤師などの医療職は、多少はブラック気質(勤め先がブラック企業であることが多い)です。

ブラック薬局 薬剤師が退職する理由No2「待遇の悪化」
ブラック企業問題は、薬剤師にとっても他人事ではありません。ブラック企業の薬局版「ブラック薬局」が世にはびこっているからです。

特に若手医師は激務で、そのブラックっぷりはハンパではありません。

また、日々の患者の診察をしながらも、医療情報を常にアップデートしなくてはなりません

他の業種(医療以外)の勉強時間はほぼありません。

そのため、若手医師は医療以外知らない場合が多いです。

そこに付け込んでカモろうと、不動産投資会社が狙っています。

医師はプライドが高い

医師の子供はたいてい医師になります。

物心がついたころから家庭学習を始め、常に成績はトップクラスです。

医局・病院内ではいろいろなヒエラルキー(上下関係)がありますが、医師が医療の頂点に立っていることはまちがいないです。

ちやほやもされますし、プライドが低いわけがありません。

そのプライドの高さをくすぐる言葉を用意して、不動産投資会社が近寄ってきます。

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不動産投資でカモられやすい職業2
公務員

公務員の総合的な属性評価(社会的信用力)は、医師・弁護士・会計士・高収入サラリーマンなど高収入属性を凌駕するかもしれません。

住宅ローン審査 落ちた理由を探る8つのヒントと属性対策
住宅ローンの壁は審査です。審査基準の詳細は明らかにされていませんが、何社かのヒアリングを元に銀行名も書ける範囲で公表します。落ちた理由もきっとここにあります。

公務員はローンが固い

公務員は無難に仕事をこなしている限り、リストラされることはありません。
(ただ、部署によっては精神的にキツイ人間関係が退職まで続く。世間が思うほど楽じゃないとも聞きます)

うつ病、適応障害で働けない 傷病手当金の条件、支給日、支給期間 退職後は?
サラリーマンには、うつ病・自律神経失調症・適応障害等の精神疾患などが原因で仕事ができなくなったときや、入院等で十分な収入をえられないときに受けられる生活保障(傷病手当金)があります。

公務員を辞めて民間企業に入る方は、あまりいないでしょう。

公務員になれれば退職するまで公務員です。勤続年数も長いので退職金も期待できます。

ローンを組む上では、年収も大事ですが勤続年数の長さも重要です。

【住宅ローン年収審査】返済負担率と年収倍率を使って借入可能額を計算
住宅ローンの審査において、年収は非常に重要です。借入可能額は、返済負担率と年収倍率を用いることが多いですが、2016年この2つのバランスが崩れてきているようです。

不動産投資ではローンを使います。

ローンで落ちると今までの苦労が水の泡です。
(カモった金額の3.24%+6.48万円が不動産投資会社に入っています)

中古マンション購入(売買)で払う仲介手数料、手付金の相場と値引き
購入諸費用と税金は大したことがないと思っていると、結構痛い目に合います。1.手付金 2.仲介手数料 3.印紙税 この3つで数百万が相場です。

そのため、ローンで落ちない公務員のローンが組める限界金額までカモりたいのです。
(不動産投資ローンが多額になると、住宅ローンが通らなくなるので注意)

フラット35審査基準は甘い? 厳しい? 年収、年齢、審査期間がポイント
銀行の住宅ローンが断られたときはフラット35を使えば大丈夫。審査が甘いから。といううわさもありますが、本当でしょうか?フラット35の審査基準について解説します。

公務員はビジネス感覚が欠如

公務員でまとめてしまうのは問題があるかもしれませんが、次の公務員職はビジネス感覚を身に付けにくいでしょう。

  • 警察官・消防官・自衛官
    生命・安全に関わる仕事。ゆえにビジネスで割り切れない

  • 裁判官・検事
    司法にビジネスを入れたら司法は死ぬ

  • 教師
    教師は子供を教育するプロ
    小中学校の教育にビジネス感覚は不要

公務員の方は、ビジネス上の損得計算力が弱い傾向にあります。

不動産投資は、購入・運用・売却で運用益が決まるため、将来を見据えた不動産投資シミュレーションが不可欠です。

【収益還元法】NOIとキャップレートを使った不動産(マンション)の価格計算
不動産の価格の計算方法は、主に3種類あります。収益還元法、取引事例比較法、原価積上法。NOIとキャップレートから計算された収益還元法の価格こそが不動産の本当の価値です。

不動産投資会社の行う次の説明はウソではありませんが、肝心なことが少しずつ抜けています。

  • 30年のローンが支払い終われば、まるまる家賃が年金代わりになります
  • ワンルームマンションを買えば節税できます
  • 都心のワンルームマンションは、需要がなくなることはありません
  • 都心は利回りが低いです。地方のアパートの利回りは魅力的です
  • 銀行の利息と比べると、不動産投資の利回りは魅力的です
  • 表面利回りで7%のリターンがあります
  • ここは○○大学があるので、毎年春になると学生で満室になります

その先にあるリスクに気付かず、もしくは気付いても説得させられてカモられるのです。

不動産投資の実質利回りを計算しよう!表面利回りは役立たず
表面利回りは、家賃と価格のみを考慮した利回りです。 実質利回りは、空室率と経費(運営費)を考慮した利回りです。どちらが信用できる利回りかは一目瞭然です。

公務員は公務員に相談できない

公務員は同僚に不動産投資の相談ができません。
(その点は会社員も同じですが)

地主系公務員を除くと、公務員が不動産投資をしている事実を他の公務員や世間に知られたくないからです。

  • 公務員には副業禁止の規則がある
    (ただし、不動産投資は一定規模までは副業にあたらない)
  • 公務員が不動産投資でガンガン儲けていれば、世間の風あたりが悪そう
  • 上司の公務員に知られるとろくなことがない

そのため、相談相手のいない独身公務員はいい感じに丸めこまれてカモにされるのです。

不動産投資はカモられている事実に気付きにくい

不動産投資は、購入・運用・売却で利益が決まるため、売却を検討するまで成功・失敗がわかりません。

それが不動産投資の一番怖いところです。

例えば、3000万円で買った新築ワンルームマンションを10年運用して100万円の利益があったとしても、

10年後に半値になっていたら売却損で利益がふっとびます。

【マンション売却】残債が相場価格以上のときは売れない?
不動産は帳簿上は資産ですが、事実上の負債となる場合もあります。負債不動産と判明した場合は、売却することもできません。そうならないために、バランスシートを使った考え方をマスターしましょう。

まとめ

  1. 医師、公務員、教師などのカモりやすい職業に就く方の名簿が売買されている
  2. 不動産投資会社から電話が頻繁にかかる職場は、カモられる可能性あり
  3. 医療従事者(医師、歯科医師、看護師、薬剤師など)はカモられやすい
  4. その原因は、安定した収入、忙しさ、プライドの高さ
  5. ローンを組む場合、公務員はトップクラスの属性
  6. 公務員職はビジネス感覚を身に付けにくいため、投資シュミレーションが甘い
  7. 不動産投資会社の説明の裏を読めないとカモられる
  8. 不動産投資は売却するまで勝敗がわからない