不動産価格の計算方法は主に3種類です。
- 取引事例比較法
居住用の中古マンションから中古戸建てまで、幅広く活用できる - 収益還元法
投資用マンションの価値（収益価格）を調べるときに活用する
- 原価積上法
主に、新築マンションや新築戸建ての価格を設定するときに活用する
マンション経営で成功したいならば、1.3は軽く知る程度で十分です。
しかし、キャップレートとNOIを使った収益還元法はマスターすべきです。
なぜなら、収益還元法で計算された不動産収益価格こそが不動産の価値だからです。
NOIとは
家賃のみの利益のことを、不動産投資用語で潜在収入（GPI）といいます。
GPI：Gross Potentioal Income
NOIとは、GPIから空室率、経費（運営費）などを差し引いた手元に残る純利益（ネット利益）です。ただし、NOIは借入金や減価償却費を考慮しません。
NOI：Net Operating Income
NOIから修繕費などの資本的支出を考慮した利益をNCFといいます。
NCF：Net Cash Flow
修繕費は入居者の部屋の使い方によって左右される面が大きく、数値化するのが難しいです。そのため、本記事の収益還元法はキャップレートとNOIを使用します。
NOIと単年度純利益のギャップ
NOIを計算するときは、購入から売却までの期間の平均空室率を予測しますが、実際の不動産投資は、数年の入居期間と数カ月の空室期間が交互に訪れます。
満室期間中の収益は高いですが、空室期間に入ると収益はなくなり、修繕費、広告料などがかかるため収益は減少します。
空室期間があった年は、空室期間の長さによってはその年の収益自体が赤字になる場合もあります。
そのときは、空室のつらさを実感するでしょう。
『賃貸マンションの空室率（入居率）を意識した退去連絡後の対策』
キャップレートとは （Cap Rate、Capレート）
キャップレートとは、その不動産に投資するならば、何％の利回りを期待しているのかを表す指標です。
キャップレートは、投資家が期待する期待利回り（還元利回り）です。
※キャップレート：Cap rate(Capitalization Rate)
キャップレートの意味
キャップレートは期待利回りのことですので、キャップレートの高い不動産に投資すれば、それだけ高い利回りを期待できる。というのが表向きな解釈です。
しかし、実際の投資はそううまくいきません。
キャップレートが高いということは、リスクも高い「ハイリスクハイリターンの投資」だからです。
単純にキャップレートを比較して、キャップレートが高ければ高いほどよいという考えはすてるべきです。
『高利回りのワンルーム投資にだまされるな！実はハイリスク物件だ』
キャップレートには相場がある
キャップレートは次の2つを元に相場を作り上げます。
- 不動産が立地するエリアの特性、将来性、リスク
- 景気、銀行の融資姿勢（融資条件）
ですので、都内A級立地にある不動産と、地方にある不動産が同じキャップレートにはなりません。
（キャップレート相場：都内 ＜ 地方）
さらに、都内A級立地の不動産はキャップレートが低くても売れます。そのため、さらにキャップレートは低くなります。
（キャップレート相場：都内 ＜＜ 地方）
なぜなら、都内A級立地の不動産は誰もが欲しがる上物からです。
こうして、都内と地方のキャップレート相場は大きくかい離していき、キャップレートの低い不動産はますます価値を高めていきます。
実際に、2015年から金融機関の融資条件が緩和傾向にあり、都内、主要都市を中心に異様なキャップレートの減少が起こっています。
2012年ごろは700万円くらいで取引されていた都内のワンルームマンションは、2016年には1000万超で、2017年はさらに高価で売買されている様子です。
（キャップレートが下がり続けている）
もうひとつの価格。原価積上法の解説
『新築分譲マンション販売価格（値段）決定の法則 原価はいくら？』
キャップレートとNOI使った不動産収益価格の計算式
不動産収益価格の計算式（収益還元法）
キャップレートとNOIを使った収益還元法は、その不動産が持つ収益力から計算された価値（収益価格）です。
収益還元法を使ったワンルームマンション価格の計算例
キャップレートとNOIを使った収益還元法の説明は、ワンルームマンションを例にするとわかりやすいです。
（収益還元法の計算方法や考え方は、アパートやRCマンションにも応用できます）
次の条件のワンルームマンションの収益価格をキャップレートとNOIを使って計算します。
条件
| 家賃 | 6万円 |
| 空室損 | 10% |
| 固定資産税 | 年間4万円 |
| 管理委託手数料 | 家賃の5％ |
| 管理費・修繕積立金 | 合計1万円 |
| キャップレート | 6％ |
『サラリーマンがマンション投資をするなら管理委託手数料をケチるな！』
NOIの計算
NOI
＝年間予想家賃－空室損－経費（運営費）
＝455,600円
- 年間予想家賃＝72万円
- 空室損＝72万円×10％
- 経費（運営費）
＝管理委託料+管理費等+固定資産税
＝（72万円×90％×5％）+12万円+4万円
＝192,400円
※NOIを計算するときは、借入金や減価償却費は考慮しません
『【マンション経営の必要経費】不動産所得の経費で落とせるもの12種』
収益還元法を使った不動産収益価格の計算
不動産収益価格
＝NOI ÷ キャップレート
＝455,600円 ÷ 6％
＝約760万円
760万円がこのワンルームマンションの収益還元法（キャップレートとNOI）を使った不動産収益価格であり価値です。
もし、このワンルームマンションが将来キャップレートを下げ5％となったなら、約910万円に値上がりすることになります。
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まとめ
- 不動産価格の計算方法は、主に3種類
収益還元法、取引事例比較法、原価積上法 - NOIとは、GPIから空室率、経費（運営費）などを差し引いた手元に残る純利益
（ただし、NOIは借入金や減価償却費を考慮しない） - キャップレートとは、投資家が期待する期待利回り（還元利回り）
- 単純にキャップレートが高ければいいわけではない
- キャップレートの低い不動産は価値が高い
- 収益還元法を使った不動産価格 ＝NOI ÷ キャップレート
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