【収益還元法】NOIとキャップレートを使った不動産(マンション)の価格計算

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不動産価格の計算方法は主に3種類です。

  1. 取引事例比較法
    居住用の中古マンションから中古戸建てまで、幅広く活用できる

  2. 収益還元法
    投資用マンション(ワンルームマンション、アパート、RCマンション)の価値(収益価格)を調べるときに活用する

  3. 原価積上法
    主に、新築マンションや新築戸建ての価格を設定するときに活用する

マンション経営で成功したいならば、1.3は軽く知る程度で十分です。

しかし、NOIとキャップレートを使った収益還元法はマスターすべきです。

なぜならば、収益還元法で計算された不動産収益価格こそが不動産の価値であり、収益の源泉たからです。

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NOIとは

家賃のみの利益のことを、不動産投資用語で潜在収入(GPI)といいます。

GPI:Gross Potentioal Income

NOIとは、GPIから空室率、経費(運営費)などを差し引いた手元に残る純利益です。
ただし、NOIは借入金や減価償却費を考慮しません。

NOI:Net Operating Income

NOIと利回りについての詳しい説明

不動産投資の実質利回りを計算しよう!表面利回りは役立たず
表面利回りは、家賃と価格のみを考慮した利回りです。 実質利回りは、空室率と経費(運営費)を考慮した利回りです。どちらが信用できる利回りかは一目瞭然です。

NCF(参考)
NOIから修繕費などの資本的支出を考慮した利益をNCFといいます。
NCF:Net Cash Flow

修繕費は入居者の部屋の使い方によって左右される面が大きく、数値化するのが難しいため、本記事の収益還元法では、NOIとキャップレートを使用します。

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NOIと単年度純利益のギャップ

NOIを計算するときは、購入から売却までの期間の平均空室率を予測しますが、実際の不動産投資は、数年の入居期間と数カ月の空室期間が交互に訪れます。

満室期間と空室期間の収入の差

満室期間中の収益は高いですが、

空室期間に入ると収益はなくなり、修繕費、広告料などがかかるため収益は減少します。

空室期間があった年は、空室期間の長さによってはその年の収益自体が赤字になる場合もあります。

そのときは、空室のつらさを実感するでしょう。

賃貸マンションの空室率(入居率)を意識した退去連絡後の対策
満室のありがたさを再確認させられるのは、空室になったときです。退去連絡後は、大家自ら行動を開始しなくてはなりません。楽に入居者が決まる時代は終わりました。

キャップレートとは
(Cap Rate、Capレート)

キャップレートとは、その不動産に投資するならば、何%の利回りを期待しているのかを表す指標です。

キャップレートは、投資家が期待する期待利回り(還元利回り)です。

キャップレート:Cap rate(Capitalization Rate)

キャップレートの意味

キャップレートは期待利回りですので、キャップレートの高い不動産に投資すれば、それだけ高い利回りを期待できそうです。

しかし、実際はそんなことはありえません。

キャップレートが高いということは、リスクも高いからです。

単純にキャップレートを比較して、キャップレートが高ければ高いほどよいという考えはすてるべきです。

キャップレートの決まり方

キャップレートは主に次の2点で変わります。

  1. 不動産(ワンルームマンション、アパート、RCマンション)が立地するエリアの特性、将来性、リスク
  2. 景気、銀行の融資姿勢(融資条件)

都内A級立地にある不動産と、地方に立地する不動産が同じキャップレートであるはずがありません。

都内A級立地の不動産は、誰もが欲しい不動産だからです。

キャップレートが低くとも都内A級立地の不動産は売れます。そのため、さらにキャップレートは低くなります。

キャップレートの低い不動産は価値(収益価格)が高いのです。
キャップレートが下がるエリアの家賃は高いのです。

1がキャップレートを決定する絶対的条件ですが、キャップレートは景気や銀行の融資条件の変化の影響を受けます。

特に2015年から金融機関の融資条件が緩和傾向にあり、都内、主要都市を中心に異様なキャップレートの減少が起こっています。

2012年ごろは700万円くらいで取引されていた都内のワンルームマンションは、2016年には1000万超で、2017年はさらに高価で売買されている様子です。
(キャップレートが下がり続けている)

原価積上法

新築分譲マンション販売価格(値段)の法則 原価はいくら?
マンションを建てれば売れる。利益が出る時代は終わりました。新築分譲マンションの分譲価格(販売価格)と、マンションの原価について考えてみたいと思います。

次に、収益還元法(NOIとキャップレート)を使った不動産価格の計算方法を説明します。

収益還元法:
NOIとキャップレート使った不動産収益価格の計算式

収益還元法を使った不動産収益価格の計算式

収益還元法(NOIとキャップレート)を使った不動産価格の計算式

NOIとキャップレートを使った収益還元法は、不動産が持つ収益力から計算された価値(収益価格)です。

収益還元法を使った不動産収益価格の計算例
(ワンルームマンション)

NOIとキャップレートを使った収益還元法を説明は、ワンルームマンションを例にするとわかりやすいです。
(収益還元法の計算方法や考え方は、アパートやRCマンションにも応用できます)

次の条件のワンルームマンションの収益価格を収益還元法(NOIとキャップレート)を使って計算します。

条件

家賃 6万円
空室損 10%
固定資産税 年間4万円
管理委託料 家賃の5%
管理費・修繕積立金  合計1万円
キャップレート 6%

純利益(NOI)の計算

純利益(NOI)
=年間予想家賃-空室損-経費(運営費)
=455,600円

  • 年間予想家賃=72万円
  • 空室損=72万円×10%
  • 経費(運営費)
    =管理委託料+管理費等+固定資産税
    =(72万円×90%×5%)+12万円+4万円
    =192,400円

※純利益(NOI)を計算するときは、借入金や減価償却費は考慮しない

【マンション経営の必要経費】不動産所得の経費で落ちるもの12種と計算例
サラリーマンでも、不動産投資(マンション経営)を始めると、今まで経費で落とせなかったものが経費で落とせるようになります。その代表的な12種類の経費を解説します。

収益還元法を使った不動産収益価格の計算

不動産収益価格
=NOI / キャップレート
=455,600円 / 6%
=約760万円

760万円がこのワンルームマンションの収益還元法(NOIとキャップレート)を使った不動産収益価格であり価値です。

深く不動産投資を学びたい方におすすめ
(最強の不動産投資解説書だと思います:中級者以上)

まとめ

  1. 不動産価格の計算方法は、主に3種類
    収益還元法、取引事例比較法、原価積上法
  2. NOIとは、GPIから空室率、経費(運営費)などを差し引いた手元に残る純利益
    (ただし、NOIは借入金や減価償却費を考慮しない)
  3. キャップレートとは、投資家が期待する期待利回り(還元利回り)
  4. 単純にキャップレートが高ければいいわけではない
  5. キャップレートの低い不動産は価値が高い
  6. 収益還元法を使った不動産価格 =NOI / キャップレート