【収益還元法】NOIとキャップレートを使った不動産(マンション)の価格計算

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不動産の価格の計算方法は、主に3種類あります。

  1. 取引事例比較法
    居住用の中古マンションから中古戸建てまで、幅広く活用できる
  2. 収益還元法
    投資用のマンションの価値と価格を調べるときに活用する
  3. 原価積上法
    主に、新築のマンションや新築戸建ての価格を設定するときに活用する

マンション経営で成功しようと思ったら、1.3は軽く知る程度で十分です。
しかし、NOIとキャップレートを使った収益還元法はマスターすべきです。

なぜならば、収益還元法で計算された不動産価格こそが、不動産の本当の価値だからです。

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NOIとは

家賃のみの利益のことを、不動産投資用語では潜在収入(GPI)といいます。

GPI:Gross Potentioal Income

NOIとは、GPIから空室率、必要経費などを差し引いた実際手元に残る純利益です。

ただし、NOIは借入金や減価償却費を考慮しません。

NOI:Net Operating Income

NOIと利回りについての詳しい説明

不動産投資で成功したい? 表面利回りではなく実質利回りを計算しよう
表面利回りは、家賃と価格のみを考慮した利回りです。 実質利回りは、空室率と経費を考慮した利回りです。どちらが信用できる利回りなのかは一目瞭然です。

NCF(参考)
NOIから修繕費などの資本的支出を考慮した利益をNCFといいます。
NCF:Net Cash Flow

修繕費は入居者の使い方によって左右される面が大きく、一般化するのがむずかしいため、本記事の収益還元法では、NOIとキャップレートを使用します。

取引事例比較法

中古マンションや不動産の成約価格と相場の調べ方【土地総合情報システム】
成約価格はレインズに掲載されています。しかし、私たちはそれを見ることはできません。そのかわり国土交通省「土地総合情報システム」で、成約価格をある程度予想できます。

NOIと単年度純利益のギャップ

NOIを計算するときは、購入から売却までの期間の平均空室率を加味しますが、不動産投資をミクロの目で見ると、数年の入居期間と数カ月の空室期間が交互に訪れます。

満室期間と空室期間の収入の差

満室期間中の収入は高いですが、空室期間に入ると収入はなくなり、修繕費、広告料などがかかるため利益はマイナスです。

空室期間があった年は、空室期間の長さによって、その年の収入自体が赤字になる場合もあります。

そのときは空室のつらさを実感するでしょう。

賃貸マンションの空室率(入居率)を意識した退去連絡後の対策
満室のありがたさを再確認させられるのは、空室になったときです。退去連絡後は、大家自ら行動を開始しなくてはなりません。楽に入居者が決まる時代は終わりました。

キャップレートとは(Cap Rate)

キャップレートとは、不動産に投資するならば、何%の利回りを期待しているのかを表す指標で、投資家が期待する期待利回り(還元利回り)です。

キャップレート:Capitalization Rate

キャップレートの考え方

キャップレートは期待利回りですので、キャップレートの高い不動産に投資すれば、それだけ高い利回りを期待できます。

しかし、よくある間違いは、

単純にキャップレートを比較して、キャップレートが高ければ高いほどよいと考えることです。

キャップレートが高いということは、リスクも高いということです。

キャップレートの決まり方

キャップレートは次のような条件で変わります。

  • 不動産(マンション)が立地するエリアの特性、将来性、リスク
  • 不動産(マンション)の築年数など

都内A級立地にある不動産と、地方に立地する不動産が同じキャップレートであるはずがありません。

都内A級立地の不動産は、だれもが欲しい不動産だからです。
キャップレートは低くとも、都内A級立地の不動産は売れます。
そのため、さらにキャップレートは低くなります。

キャップレートの低い不動産は価値が高いのです。

次に、収益還元法を使った不動産価格の計算方法を説明します。

原価積上法

新築分譲マンション売り出し価格(値段)決定の法則 原価はいくら?
新築分譲マンションの分譲価格(売り出し価格)の決まり方と、マンションの原価について考えてみたいと思います。

収益還元法を使った不動産価格の計算式

ワンルームマンションを例として説明しますが、
収益還元法の計算方法や考え方は、一棟アパートや一棟マンションにも応用できます。

収益還元法を使った不動産価格の計算式

収益還元法を使った不動産価格の計算式

収益還元法は、不動産が持つ収益力から求められた価格です。

収益還元法を使った不動産価格の計算例

次の条件のワンルームマンションの価格を収益還元法を使って計算します。

条件

家賃 6万円
空室損 10%
固定資産税 年間4万円
管理委託料 家賃(家賃)の5%
管理費・修繕積立金  合計1万円
キャップレート 想定6%

純利益(NOI)の計算

純利益(NOI)
=年間予想家賃-空室損-経費
=455,600円

  • 年間予想家賃=72万円
  • 空室損=72万円×10%
  • 経費
    =管理委託料+管理費等+固定資産税
    =(72万円×90%×5%)+12万円+4万円
    =192,400円

※純利益(NOI)を計算するときは、借入金や減価償却費の経費は考慮しない

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収益還元法を使った不動産価格の計算

不動産価格
=NOI / キャップレート
=455,600円 / 6%
=約760万円

760万円がこの不動産の収益還元法を使った不動産価格であり価値です。

まとめ

  1. 不動産の価格の計算方法は、主に3種類ある
    収益還元法、取引事例比較法、原価積上法
  2. NOIとは、GPIから空室率、必要経費などを差し引いた手元に残る純利益
    (ただし、NOIは借入金や減価償却費を考慮しない)
  3. キャップレートとは、投資家が期待する期待利回り(還元利回り)
  4. 単純にキャップレートが高ければいいわけではない
  5. キャップレートの低い不動産は価値が高い
  6. 収益還元法を使った不動産価格 =NOI / キャップレート