住宅ローン失敗実例3選:減税、借り換え贈与税、共有名義、ペアローン

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夫の年収だけで借入できる金額が足らないとき、一般的に使われる住宅ローン対策があります。

  • 妻の年収も合算して住宅ローンを借りる
  • 夫と妻の年収を別々にしてペアローンを借りる

対策の仕方によっては将来の住宅ローンの返済が滞ったり、住宅ローン減税を受けられなくなったり、借り換えの際などに贈与税がかかる可能性があります。

住宅ローンの失敗実例を3つ紹介します。

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失敗実例1
高望みしてペアローンを組み失敗

ペアローンとは、1つの不動産に対して、夫婦等で2つの住宅ローンを借りるタイプのローンのことです。

ペアローン

ペアローンを組む前

夫(30歳)の年収は400万円です。
妻(28歳)も正社員で、年収は300万円ほどあります。
家計の貯蓄は300万円です。

現在、賃貸住宅に住んでいますが、子供が生まれるころには新居が欲しいと夫婦で話していたところです。

ペアローン1年目

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ある日、4,000万円の新築マンションを見つけました。早速住宅ローンの検討に入ります。
購入諸費用のみを自己資金で支払い、4,000万円のフルローンを組むことにしました。

しかし、夫の年収だけでは満額の住宅ローンを受けることができませんでした。

不動産会社の説明によると、妻の年収を合算する。
もしくは、別々に住宅ローンを借りることで希望額に届きそうです。

結局、別々に住宅ローンを組む(ペアローン)ことにしました。

ペアローンの内訳

 
住宅ローン金額 2,500万円 1,500万円
月収 ¥333,333 ¥250,000
月々の返済 ¥70,571 ¥42,342
年収倍率 6.25倍 5倍
返済負担率 21% 17%
住宅ローンの期間 35年
金利 1%
変動金利
元利均等返済

※年収倍率 = 住宅ローン額 /年収
※返済負担率=住宅ローン年間返済額 /年収

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ペアローン2年後~5年後

特に住宅ローンの返済に困ることもなく、生活は順調です。ペアローンは正解でした。

夫の年収は微増し、ペアローンを組んで2年後待望の第一子が生まれました。妻は退職し、3歳くらいになるまでは子育てに専念する予定です。

子供が生まれたことで、2万円生活費が増えることになりました。

さらに、ペアローンの妻の返済分(約4万円)も夫が負担することになり、生活費、住宅ローン返済に対する月収の割合(返済倍率)は40%近くになりました

負担増合計は6万円程度ですが、これが後でボディブローのように効いてきます。ペアローンは実質上、夫のダブルローンに変貌し、失敗への第一歩を踏み出します。

 
月収 ¥340,000
月々の返済 ¥112,913
子供の生活費 ¥20,000
返済倍率 39%

ペアローン5年後~8年後

夫のダブルローンからペアローンに戻さなくてはなりません。

しかし、妻が復職しようというときに、第二子を授かりました。

さらに3年間程度妻の年収が途絶えました。その間に第一子は幼稚園の教育費もかかるようになり、いよいよ生活が厳しくなってきます。

月収と子供の教育費(3万円)、生活費(1人2万円)、住宅ローン返済に対する月収の割合は50%を超えます
失敗への第二歩目です。

 
月収 ¥350,000
月々の返済 ¥112,913
子供の生活費 ¥40,000
子供の教育費 ¥30,000
返済倍率 52%

ペアローン失敗のまとめ

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これから先の、失敗の3歩目以降については、想像がつくと思います。

子供を授かる予定であれば、妻の年収が途絶える期間が必ずやってきます。そのときがペアローンが夫単独のダブルローンに変貌するときです。

そのときに失敗に気付いても遅すぎます。

妻の年収は良い意味であてにせず、夫の年収のみで住宅ローンを組むことが基本です。

不動産会社は不動産を売るのが仕事です。夢を売っているのではありません。売れなければ、営業マンの年収にはなりません。不動産会社の営業マンは不動産が売れればそれでいいのです。その後の生活のことは何も考えてはいません。

購入する側は、不動産所有欲に負けず、長期の住宅ローンの返済に耐えられるだけの毎月の返済額を冷静に考える必要があります。

不動産の魔力に負けると失敗します。

住宅ローン減税の仕組み

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2015年現在、年末の12月31日時点での住宅ローン残債に対して住宅ローンの減税の特例があります。

失敗実例2
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共有名義でペアローンを組む前

夫(40歳)の年収は1,000万円です。
妻(30歳)年収は500万円あります。
家計の貯蓄は1,500万円です。

3,000万円の中古住宅をフルローンで購入することになりました。

夫だけでは住宅ローン減税の枠を使い切るため、
夫2,000万円、妻1,000万円で住宅ローンを分けて借りるペアローン(金利1%、融資期間35年、変動金利、元利金等返済)にしました。持ち分率に合わせて共有名義で登記します。

今年は7回返済する予定です。

 
年末住宅ローン残債 ¥19,720,767 ¥9,860,385
住宅ローン減税限度額 ¥197,207 ¥98,603
住宅ローン減税前所得税※ ¥796,500 ¥150,500
住宅ローン減税額 ¥197,207 ¥98,603
住宅ローン減税後所得税 ¥599,293 ¥51,897

住宅ローン減税は、夫一人では197,207円が限度ですが、妻とペアローンを組むことによって、さらに98,603円妻の所得から減税することに成功しました

※住宅ローン減税前所得税は概算値

共有名義でペアローン2年後

第一子を授かり、妻が退職することになり、妻の収入はなくなりました。
妻の住宅ローン分も夫が負担することになります。

住宅ローン減税については、
妻の年収がなくなったため、住宅ローンを減税できる税金がなくなってしまいました

 
年末住宅ローン残債 ¥18,750,938 ¥9,375,475
住宅ローン減税限度額 ¥187,509 ¥93,754
住宅ローン減税前所得税※ ¥796,500 ¥0
実際の住宅ローン減税額 ¥187,509 ¥0
住宅ローン減税後所得税 ¥608,991 ¥0

夫の187,509円のみの減税です。

共有名義のペアローン 住宅ローン減税で失敗のまとめ

今回のケースで満額の住宅ローン減税を受けたいと考えている場合は、自己資金を1,000万円入れて、住宅ローン額を2,000万とするのが正解です。

子供を授かる予定であれば、共有名義で登記することが後々リスクとなることがあります。

住宅ローン減税のことばかり考えていると、後々損して、失敗に終わることになります。

住宅ローンは、住宅ローン減税、金利、期間、不動産の価値等、総合的に判断する必要があります。

失敗実例3
共有名義の贈与税で失敗

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住宅ローンの共有名義比率

ひとつの不動産に対して、夫婦で2本住宅ローンを走らせたペアローンの場合は、
頭金がない場合は、住宅ローン負担比率と共有名義の比率を一緒にする必要があります。

ペアローン失敗実例の共有名義比率
→夫:妻=2500万円:1500万円=5:3
住宅ローン減税失敗実例の共有名義比率
→夫:妻=2000万円:1000万円=2:1

この共有名義比率を間違えると、その時点で失敗です。なぜならば、贈与税が発生する場合があるからです。

共有名義のペアローンの借り換えと贈与税

共有名義ペアローン借り換えで贈与税が発生

共同名義のペアローンで、
住宅ローンの借り換えの時に、妻の名義となっている分を、夫名義に変更すると、妻から夫へ持ち分が贈与されたとみなされることがあり、借り換えた時点で贈与税が発生する可能性があります。

共有名義となっているペアローンの借り換えを行う場合は

  • 贈与税がかかるかどうか
  • かかるならば金額はどの程なのか

事前に所轄の税務署に確認が必要です。

贈与税がかからないように共有名義のペアローンを借り換える方法は、共有名義比率を維持して借り換えることです。

住宅ローン借り換えで贈与税が金利負担を上回る損

借り換えで金利が下がったとしても、贈与税が発生してために、トータルで損をして失敗に終わることがあります。

まとめ

  1. 年収合算、ペアローンを使っても、妻が子供を授かった時は、妻の分の住宅ローンを返済するダブルローンになるため、生活が厳しくなる
  2. 共有名義で登記する場合は、その後の住宅ローン減税や贈与税のことも考えておく必要がある
  3. 妻の収入はいい意味であてにしない。子供を授かる予定であれば、いつか妻の収入は途絶えるときがやってくる
  4. ペアローン、共有名義、借り換えは慎重に行わないと失敗する
  5. 共有名義のペアローンの借り換えは贈与税に注意する
  6. 結局は、年収に見合った住宅を購入しないと失敗する