住宅ローン失敗実例3選：ペアローン、減税、借り換え贈与税、共有名義

夫の年収だけで借入できる金額が足らないとき、一般的に使われる住宅ローン対策があります。

妻の年収も審査にまわして住宅ローンを借りる
夫と妻の年収を別々にしてペアローンを借りる

ローン対策の仕方によっては、将来住宅ローンの返済が滞ったり、住宅ローン減税を受けられなくなったり、借り換えの際などに贈与税がかかる可能性があります。

住宅ローンの失敗実例を3例紹介します。

コンテンツ

失敗実例1 高望みでペアローンを組み失敗
住宅ローン減税の仕組み
失敗実例2 共有名義とペアローンで住宅ローン減税を多く取る。でも失敗
失敗実例3 共有名義の贈与税で失敗
1. ペアローン割合と共有名義の登記割合
2. 共有名義のペアローンの借り換えと贈与税
まとめ

失敗実例1 高望みでペアローンを組み失敗

ペアローンとは、1つの不動産に対して、夫婦で2つの住宅ローンを借りるタイプのローンのことです。

ペアローンを組む前

夫（30歳）の年収は400万円です。
妻（28歳）も正社員で、年収は300万円あります。
家計の貯蓄は300万円です。

現在、賃貸住宅に住んでいますが、子供が生まれるころには新居が欲しいと夫婦で話していたところです。
（よくあるパターンですね）

ペアローン1年目

ある日、4,000万円の新築マンションを見つけました。早速住宅ローンの検討に入ります。

購入諸費用のみを自己資金で支払い、4,000万円のフルローンを希望しました。

中古マンションの購入諸費用の内訳（登記、住宅ローン、税金）

住宅ローンを組む場合、手数料、保証料、登録免許税等の諸費用と税金等の合計は100万円くらいになります。その内訳について解説します。

しかし、夫の年収だけでは満額の住宅ローンを受けられませんでした。

不動産会社の説明によると、妻の年収も合算して審査する。
もしくは、別々に住宅ローンを借りれば希望額に届きそうです。

住宅ローン審査　落ちた理由を探る8つのヒントと属性対策

住宅ローンの壁は審査です。審査基準の詳細は明らかにされていませんが、何社かのヒアリングを元に銀行名も書ける範囲で公表します。落ちた理由もきっとここにあります。

結局、別々に住宅ローンを組む（ペアローン）ことにしました。

ペアローンの内訳

	夫	妻
住宅ローン金額	2,500万円	1,500万円
月収	¥333,333	¥250,000
月々の返済	¥70,571	¥42,342
年収倍率	6.25倍	5倍
返済負担率	21%	17%
住宅ローンの期間	35年
金利	1%
変動金利
元利均等返済

※年収倍率　＝　住宅ローン額　/年収
※返済負担率＝住宅ローン年間返済額　/年収

【住宅ローン年収審査】返済負担率と年収倍率を使って借入可能額を計算

住宅ローンの審査において、年収は非常に重要です。借入可能額は、返済負担率と年収倍率を用いることが多いですが、2016年この2つのバランスが崩れてきているようです。

ペアローン2年後～5年後

住宅ローンの返済に困ることもなく生活は順調です。ペアローンは正解でした。

夫の年収は微増し、ペアローンを組んで2年後待望の第一子が生まれました。
妻は退職し、3歳くらいになるまでは子育てに専念する予定です。

子供が生まれた後、生活費は2万円増えました。

さらに、妻のペアローン返済分（約4万円）も夫が負担することになり、生活費、住宅ローン返済に対する月収の割合は40%近くになりました。

負担増合計は6万円程度ですが、これが後でボディブローのように効いてきます。

ペアローンは夫のシングルローン（普通の住宅ローン）に変貌し、失敗への第一歩を踏み出します。

	夫
月収	¥340,000
月々の返済	¥112,913
子供の生活費	¥20,000
割合	39%

ペアローン5年後～8年後

夫のシングルローンからペアローンに戻さなくてはなりません。

しかし、妻が復職しようというときに第二子を授かりました。

さらに3年間程度妻の年収が途絶えました。
その間に第一子は幼稚園の教育費もかかるようになり、いよいよ生活が厳しくなってきます。

園児総合保険（子供保険）より個人賠償責任保険が絶対おすすめ

個人賠償責任保険は保険料が安い割に賠償額は高額！おすすめの保険です。世帯主が加入したら、同居家族も対象になります。子供が何かしてしまった時も、親の責任を果たせます。

月収と子供の教育費（3万円）、生活費（1人2万円）、住宅ローン返済に対する月収の割合は50％を超えます。

失敗への第二歩目です。

	夫
月収	¥350,000
月々の返済	¥112,913
子供の生活費	¥40,000
子供の教育費	¥30,000
割合	52%

住宅ローンと教育費で破綻と予備軍急増中!?破産事例実例

生活費・住宅ローン・教育費のコントロールを失うと、最悪の場合破綻します。優雅に見える高所得者もフタをあけてみると炎上寸前かもしれません。

ペアローン失敗のまとめ

これから先の、失敗の3歩目以降は想像がつくと思います。

子供を授かる予定であれば、妻の年収が途絶える期間が必ずやってきます。そのときがペアローンが夫単独のシングルローンに変貌するときです。

そのときに失敗に気付いても遅すぎます。

妻の年収は良い意味であてにせず、夫の年収で住宅ローンを組むのが基本的な考え方です。

不動産会社は不動産を売るのが仕事です。夢を売っているのではありません。売れなければ、営業マンの成績にも給与にもなりません。

営業マンは売れればそれでいいのです。その後の生活は何も考えてはいません。

購入側は、不動産所有欲に負けず、長期の住宅ローンの返済に耐えられる返済額を冷静に考える必要があります。

不動産の魔力に負けると失敗します。

住宅ローン減税の仕組み

次の失敗実例の理解には、住宅ローンの減税の仕組みを知る必要があります。

2015年現在、年末の12月31日時点での住宅ローン残債に対して住宅ローンの減税の特例があります。

損しない住宅ローン控除（減税）シミュレーション【新築中古マンション偏】

住宅ローンを組むと所得税、住民税から減税を受けられるというおいしい制度が住宅ローン控除です。しかし、減税をフルに生かすためには、ある程度の収入が必要です。減税失敗例も解説します。

失敗実例2 共有名義とペアローンで住宅ローン減税を多く取る。でも失敗

共有名義でペアローンを組む前

夫（40歳）の年収は1,000万円です。
妻(30歳）年収は500万円あります。
家計の貯蓄は1,500万円です。

3,000万円の中古住宅を頭金なしのフルローンで購入しました。

マンションをフルローン（頭金なし）オーバーローン購入は危険か？

頭金を入れる理由のひとつは、売却するときに住宅ローン残債が売却価格を上回るのを防ぐためです。しかし、頭金なしのフルローン、オーバーローンができるマンションもあります。

夫だけでは住宅ローン減税枠を使い切るため、
夫2,000万円、妻1,000万円で住宅ローンを分けて借りるペアローン（金利1％、融資期間35年、変動金利、元利金等返済）にしました。

持ち分の割合に合わせて共有名義で登記します。

今年は7回返済する予定です。

	夫	妻
年末住宅ローン残債	¥19,720,767	¥9,860,385
住宅ローン減税限度額	¥197,207	¥98,603
住宅ローン減税前所得税※	¥796,500	¥150,500
住宅ローン減税額	¥197,207	¥98,603
住宅ローン減税後所得税	¥599,293	¥51,897

夫一人では住宅ローン減税197,207円が限度ですが、妻とペアローンを組むことで、さらに98,603円住宅ローン減税ができます。

※住宅ローン減税前所得税は概算値

共有名義でペアローン2年後

第一子を授かり妻が退職し、妻の収入はなくなりました。
妻の住宅ローン分も夫が負担します。

住宅ローン減税については、
妻の年収がなくなったため、住宅ローンを減税がなくなってしまいました。

	夫	妻
年末住宅ローン残債	¥18,750,938	¥9,375,475
住宅ローン減税限度額	¥187,509	¥93,754
住宅ローン減税前所得税※	¥796,500	¥0
実際の住宅ローン減税額	¥187,509	¥0
住宅ローン減税後所得税	¥608,991	¥0