損しない住宅ローン控除(減税)シミュレーション【新築中古マンション偏】

住宅ローン控除
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住宅ローン控除

もはや説明不要でしょうか?

 

うまく住宅ローン控除を使えば、所得税と住民税を減税できます。

しかし、不動産会社の説明が不親切であったり、本人の住宅ローン控除の「減税の仕組み」の理解が不十分であった場合、

思ったほど減税ができない悲しい結果となる場合もあります。

 

住宅ローン控除でフルに減税できるように、住宅ローン控除の減税の仕組みからシミュレーションまで解説します。

記事の最後に、中古マンションを住宅ローンを使って購入したときを想定して、住宅ローン控除の減税シミュレーション(計算)も紹介します。

住宅ローン控除の減税額と期間

住宅ローン控除の減税額は、年末12月31日時点での住宅ローン残債に対して1%です。

ただし、住宅ローン控除は減税できる税金そのものがないと効果がありません。

住宅ローン控除は所得税減税が優先です。

住宅ローン残債に対して1%を減税して、減税できなかった分を住民税から減税します。

 

例えば、5000万の住宅ローンを組んでいた方がの所得税が40万だった場合、

40万円を所得税から減税します。

あまった10万円は住民税から減税します。

住宅ローン減税
住宅ローン減税枠の多い、長期優良住宅、低炭素住宅の場合の例

 

住宅ローン控除の減税を受けられる期間は最大10年です。

住宅ローンの借入期間が10年以上残っていることが、住宅ローン控除を受けるための条件のひとつです。

その他の住宅ローン控除の減税要件(国土交通省)

新築と中古マンションの住宅ローン控除の減税限度額の違い

住宅ローン控除で損しないためには、住宅ローン控除の減税限度額を知る必要があります。

2017年現在

年末12月31日時点での住宅ローン残債に対して、住宅ローンの減税の特例があることは共通していますが、

新築マンションと中古マンションでは、住宅ローン最大控除額(減税限度額)が違います。

 

中古マンションは、年末12月31日時点で2,000万以上の住宅ローンの残債があったとしても、住宅ローン控除で減税できる金額は一律20万※1です。

新築マンションは、年末12月31日時点で4,000万以上の住宅ローンの残債があったとしても、住宅ローン控除で減税できる金額は一律40万※2です。

 

※1売主が不動産業者の場合は、40万円(平成26年4月~平成31年6月)
※2長期優良住宅、低炭素住宅の場合は、50万円(平成26年4月~平成31年6月)

 

住宅ローン残債 住宅ローン控除限度額
(新築マンション)
住宅ローン控除限度額
(中古マンション)
5,000万円 40万円 20万円
4,000万円 40万円 20万円
3,000万円 30万円 20万円
2,000万円 20万円 20万円
1,500万円 15万円 15万円
1,000万円 10万円 10万円

新築と中古マンションの住宅ローン控除枠の違い

 

中古マンションにおいては、

高給マンションを購入しても、住宅ローン控除の減税額の合計は20万円までということです。

住宅ローン控除の所得税減税

所得税の控除方法は2種類あります。

  1. 所得控除
    所得金額から差し引く
    社会保険料控除、扶養控除、配偶者控除、医療費控除
  2. 税額控除(減税)
    所得減税して税額を決定し、税金そのものから差し引く
    住宅ローン控除、ふるさと納税に関係する控除等

 

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住宅ローン控除は後者の税額控除(減税)にあたります。

住宅ローン控除は、支払う税金そのものがないと減税を受けることができません

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住宅ローン控除の住民税減税

住宅ローン控除の所得税減税後も減税限度額が余るときは、住民税からも減税できます。

ただし、住民税の減税限度額は、前年分の所得税の課税総所得金額等の7%(上限136,500円)です。

どのように住民税が減税されるのかをシミュレーション(計算)してみましょう。

住宅ローン控除の住民税減税のシミュレーション(計算)

シミュレーションの条件

家族構成 妻(無職)15歳以下の子2人
年収 500万円
中古マンション 3000万円
住宅ローン 2500万円
金利 1%
返済期限 35年
元利均等返済

 

このシミュレーションの条件では、所得税は12万円、住民税は23万円くらいです。

年末の住宅ローンの残債は24,400,399円です。

 

住宅ローン控除限度額
=24,400,399円×1%=24.4万円

ただし、中古マンションを購入していますので、住宅ローン控除限度額は20万円です。

所得税は12万円ですので、まるまる12万円の所得税の減税を受けます。

それでも、8万円減税限度額が余りますので、住民税から8万円の減税を受けます。

住宅ローン減税のシミュレーション

 

住宅ローン控除のシミュレーション結果は次の表の通りです。

住宅ローン残債 住宅ローン控除限度額 所得税減税額 住民税減税額
1年目 ¥24,400,399 20万円 ¥120,000 ¥80,000
2年目 ¥23,794,771 20万円 ¥120,000 ¥80,000
3年目 ¥23,183,062 20万円 ¥120,000 ¥80,000
4年目 ¥22,565,208 20万円 ¥120,000 ¥80,000
5年目 ¥21,941,147 20万円 ¥120,000 ¥80,000
6年目 ¥21,310,816 20万円 ¥120,000 ¥80,000
7年目 ¥20,674,153 20万円 ¥120,000 ¥80,000
8年目 ¥20,031,095 20万円 ¥120,000 ¥80,000
9年目 ¥19,381,575 ¥193,816 ¥120,000 ¥73,816
10年目 ¥18,725,532 ¥187,255 ¥120,000 ¥67,255

9年目以降は残債が2000円を切るため、住宅ローン控除限度額も20万以下になります。

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住宅ローン控除のシミュレーション(計算)

次の条件で、住宅ローン控除で所得税と住民税の減税を受ける場合はどうでしょうか?
さっそくシミュレーションしてみましょう。

シミュレーションの条件

家族構成 妻(無職)15歳以下の子2人
年収 400万円
中古マンション 3000万円
住宅ローン 2500万円
金利 1%
返済期限 35年
元利均等返済

 

このシミュレーションの条件では、所得税は7万円、住民税は16万円くらいです。

年末の住宅ローンの残債は24,400,399円ですが、中古マンションを購入していますので住宅ローン控除限度額は20万円です。

 

所得税は7万円ですので、まるまる7万円の所得税の減税を受けます。

それでも、13万円減税限度額が余ります

 

住民税から減税額の限度額は、所得税の課税総所得金額等の7%(上限136,500円)です。

このシミュレーション条件の所得税の課税総所得金額等は140万円くらいですので、住民税から減税額は9.8万円(140万円×7%)が限度です。

3.2万円の減税に失敗です。

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住宅ローン控除のシミュレーション結果は次の表の通りです。

住宅ローン残債 住宅ローン控除
限度額
所得税の
減税額
住民税の
減税額
減税損
1年目 ¥24,400,399 20万円 ¥70,000 ¥98,000 ¥32,000
2年目 ¥23,794,771 20万円 ¥70,000 ¥98,000 ¥32,000
3年目 ¥23,183,062 20万円 ¥70,000 ¥98,000 ¥32,000
4年目 ¥22,565,208 20万円 ¥70,000 ¥98,000 ¥32,000
5年目 ¥21,941,147 20万円 ¥70,000 ¥98,000 ¥32,000
6年目 ¥21,310,816 20万円 ¥70,000 ¥98,000 ¥32,000
7年目 ¥20,674,153 20万円 ¥70,000 ¥98,000 ¥32,000
8年目 ¥20,031,095 20万円 ¥70,000 ¥98,000 ¥32,000
9年目 ¥19,381,575 ¥193,816 ¥70,000 ¥98,000 ¥25,816
10年目 ¥18,725,532 ¥187,255 ¥70,000 ¥98,000 ¥19,255

 

10年間で減税損の合計は約30万円です。

今回のように、住宅ローン控除に見合った年収がない場合は、住民税の減税に失敗します。

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住宅ローン控除(減税)シミュレーションの紹介

私は住宅ローンの計算などをするとき、高機能住宅ローンシミュレーションみかローンを使います。

これを使えば、住宅ローン控除(減税)のシミュレーションもバッチリです。

ただし、高機能住宅ローンシミュレーションとはいえ年収は考慮しません。

やはり、所得税と住民税をしっかり把握して、住宅ローン控除(減税)をシミュレーションする上では大切です。

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まとめ

  1. 住宅ローン控除の減税率は、年末12月31日時点での住宅ローン残債に対して1%
  2. 新築マンションと中古マンションでは、住宅ローン最大控除額(減税限度額)が違う。
    新築マンションは40万円。中古マンションは20万円
  3. 住宅ローン控除は税額控除のため、控除できる税金そのものがないと減税を受けられない
  4. 住民税の減税限度額は、前年分の所得税の課税総所得金額等の7%(136,500円限度)
  5. 住宅ローン控除に見合った年収がない場合は、住民税の減税に失敗する
  6. 住宅ローン控除をねらって住宅を買うときは、事前にどれだけ減税可能かをシミュレーションする

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