住宅ローン控除 所得税、住民税の減税金額を計算【中古マンション】

一万円札を数える

住宅ローン控除

もはや説明不要でしょうか?

うまく住宅ローン控除を使えば、所得税と住民税を減税することができます。

しかし、不動産会社の説明が不親切であったり、本人の住宅ローン控除の「減税の仕組み」の理解が不十分であった場合、思ったほど所得税と住民税を減税ができないことがあります。

住宅ローン控除をフルに使って所得税と住民税を減税できるように、住宅ローン控除の減税の仕組みをできるだけ簡単に解説します。

今回は、中古マンションを住宅ローンを使って購入したときの住宅ローン控除の減税金額の計算(シミュレーション)も紹介します。

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住宅ローン控除の金額と期間

住宅ローン控除の金額は、年末12月31日時点での住宅ローン残債に対して1%の金額です。

先に所得税から住宅ローン残債に対して1%の金額を減税して、減税できなかった分を住民税から減税するイメージです。

住宅ローン控除の減税を受けられる期間は最大10年で、
住宅ローンの借り入れ期間が10年以上残っていることが、住宅ローン控除を受けるための条件のひとつです。

その他の住宅ローン控除の減税要件(国土交通省)

新築と中古マンションの住宅ローン控除の限度額

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住宅ローン控除で失敗しないためには、住宅ローン控除の限度額を知る必要があります。

2016年現在
年末12月31日時点での住宅ローン残債に対して、住宅ローンの減税の特例があることは共通していますが、
新築マンションと中古マンションでは、住宅ローン最大控除額(減税金額)が異なります。

中古マンションの場合は、年末12月31日時点で2,000万以上の住宅ローンの残債があったとしても、住宅ローン控除で減税できる金額は一律20万※1です。

新築マンションは、年末12月31日時点で4,000万以上の住宅ローンの残債があったとしても、住宅ローン控除で減税できる金額は一律40万※2です。

※1売主が不動産業者の場合は、40万円(平成26年4月~平成31年6月)
※2長期優良住宅、低炭素住宅の場合は、50万円(平成26年4月~平成31年6月)

年末住宅ローン残債 住宅ローン控除限度額
(新築)
住宅ローン控除限度額
(中古)
5,000万円 40万円 20万円
4,000万円 40万円 20万円
3,000万円 30万円 20万円
2,000万円 20万円 20万円
1,500万円 15万円 15万円
1,000万円 10万円 10万円

中古マンションに関しては、
高いマンションを購入しても、住宅ローン控除による年間の所得税と住民税の減税額の合計は、20万円までということです。

住宅ローン控除の所得税減税

所得税の控除方法は2種類

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  1. 所得控除
    所得金額から差し引く
    社会保険料控除、扶養控除、配偶者控除、医療費控除等
  2. 税額控除(減税)
    所得減税して税額を決定し、税金そのものから差し引く
    住宅ローン控除、ふるさと納税に関係する控除等

所得税の控除の方法は2種類あり、住宅ローン控除は、後者の税額控除(減税)にあたります。

つまり、住宅ローン控除は、支払う税金そのものがないと減税を受けることができません

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住宅ローン控除の住民税減税

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住宅ローン控除の所得税減税後も減税限度額が余るときは、住民税から減税を受けることができます。

ただし、住民税の減税限度額は、前年分の所得税の課税総所得金額等の7%(上限136,500円)です。

どのように住民税が減税されるのかを計算してみましょう。

住宅ローン控除の住民税減税の計算(シミュレーション)

条件

家族構成 妻(無職)15歳以下の子2人
年収 500万円
中古マンション 3000万円
住宅ローン 2500万円
金利 1%
返済期限 35年
元利均等返済

この条件では、所得税は12万円、住民税は23万円くらいです(家族構成、年齢等で異なる)。
年末の住宅ローンの残債は24,400,399円です。

住宅ローン控除限度額
 =24,400,399円×1%=24.4万円

ただし、中古マンションを購入していますので、住宅ローン控除限度額は20万円になります。

所得税は12万円ですので、まるまる12万円の所得税の減税を受けます。
それでも、8万円減税限度額が余りますので、住民税から8万円の減税を受けます。

住宅ローン控除を10年間続けると、次の表の通りです。

住宅ローン残債 住宅ローン控除限度額 所得税減税額 住民税減税額
1年目 ¥24,400,399 ¥200,000 ¥120,000 ¥80,000
2年目 ¥23,794,771 ¥200,000 ¥120,000 ¥80,000
3年目 ¥23,183,062 ¥200,000 ¥120,000 ¥80,000
4年目 ¥22,565,208 ¥200,000 ¥120,000 ¥80,000
5年目 ¥21,941,147 ¥200,000 ¥120,000 ¥80,000
6年目 ¥21,310,816 ¥200,000 ¥120,000 ¥80,000
7年目 ¥20,674,153 ¥200,000 ¥120,000 ¥80,000
8年目 ¥20,031,095 ¥200,000 ¥120,000 ¥80,000
9年目 ¥19,381,575 ¥193,816 ¥120,000 ¥73,816
10年目 ¥18,725,532 ¥187,255 ¥120,000 ¥67,255

住宅ローン控除の計算(シミュレーション)

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次のような条件で、住宅ローン控除で所得税と住民税の減税を受ける場合はどうでしょうか?

条件

家族構成 妻(無職)15歳以下の子2人
年収 400万円
中古マンション 3000万円
住宅ローン 2500万円
金利 1%
返済期限 35年
元利均等返済

この条件では、所得税は7万円、住民税は16万円くらいです(家族構成、年齢等で異なる)。

年末の住宅ローンの残債は24,400,399円ですが、中古マンションを購入していますので住宅ローン控除限度額は20万円になります。

所得税は7万円ですので、まるまる7万円の所得税の減税を受けます。
それでも、13万円減税限度額が余ります。

しかし、住民税から減税額の限度額は、所得税の課税総所得金額等の7%です。

この条件の所得税の課税総所得金額等は140万円くらいですので、住民税から減税額は9.8万円(所得税の課税総所得金額等の7%)が限度になり、3.2万円の減税に失敗します。

住宅ローン控除を10年間続けると次の表の通りです。

住宅ローン残債 住宅ローン控除
限度額
所得税の
減税限度額
住民税の
減税額
減税失敗額
1年目 ¥24,400,399 ¥200,000 ¥70,000 ¥98,000 ¥32,000
2年目 ¥23,794,771 ¥200,000 ¥70,000 ¥98,000 ¥32,000
3年目 ¥23,183,062 ¥200,000 ¥70,000 ¥98,000 ¥32,000
4年目 ¥22,565,208 ¥200,000 ¥70,000 ¥98,000 ¥32,000
5年目 ¥21,941,147 ¥200,000 ¥70,000 ¥98,000 ¥32,000
6年目 ¥21,310,816 ¥200,000 ¥70,000 ¥98,000 ¥32,000
7年目 ¥20,674,153 ¥200,000 ¥70,000 ¥98,000 ¥32,000
8年目 ¥20,031,095 ¥200,000 ¥70,000 ¥98,000 ¥32,000
9年目 ¥19,381,575 ¥193,816 ¥70,000 ¥98,000 ¥25,816
10年目 ¥18,725,532 ¥187,255 ¥70,000 ¥98,000 ¥19,255

10年間で減税の失敗額の合計は約30万円です。

今回のように、住宅ローン控除に見合った年収がない場合は、住民税の減税に失敗します。

まとめ

  1. 住宅ローン控除の減税率は、年末12月31日時点での住宅ローン残債に対して1%
  2. 新築マンションと中古マンションでは、住宅ローン最大控除額(減税額)が違う。
    新築マンションは40万円。中古マンションは20万円
  3. 住宅ローン控除は税額控除のため、控除できる所得税と住民税そのものがないと減税を受けることができない
  4. 住民税の減税限度額は、前年分の所得税の課税総所得金額等の7%(136,500円を限度)
  5. 住宅ローン控除に見合った年収がない場合は、住民税の減税に失敗する