住宅ローンと教育費で失敗する高所得者 返済困難になる典型例

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「人生の三大費用」といわれている大きな支出があります。

  1. 居住費
  2. 教育費
  3. 老後費用

新しく住居を取得した場合、1と2が重なるときが必ずやってきます。

そのとき、家計の収支はゼロからマイナスに転じることがあります。

生活費、ローン、教育費のコントロールが効かなくなると、最悪の場合、住宅ローンの返済が困難になり、家を失う可能性があります。

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住宅ローンと教育費で失敗
返済困難になる典型例

  • 男性の平均初婚年齢  :30.9歳
  • 女性の平均初婚年齢  :29.3歳
  • 第1子出産時の平均年齢:30.4歳
  • 第2子出産時の平均年齢:32.3歳

厚生労働省「人口動態統計2013」

30歳で年収800万円を達成した会社員をモデルに、住宅購入失敗のストーリーからお付き合いください。

年齢、家族構成は「人口動態統計2013」を参考にしています。

31歳 結婚

会社員(31歳)は、ある総合商社に勤めています。

2つ年下の妻は、同じ会社で知り合い、今年の結婚と同時に寿退社しました。

高所得者は、仕事上の付き合いや交友関係も多いのが特徴です。収入もあるため夫婦ともに派手な生活を送ってきました。

それでも高所得のため年間の収支は黒字で、預貯金は1,000万円あります。

世間からは理想的な夫婦として認知されていました。まさかこんな夫婦が住宅ローンの返済が困難で失敗するとは、誰も想像していませんでした。

収入 800万円
生活費 550万円
家賃 144万円
年間収支 +106万円

32歳、第1子が誕生と同時に新築マンションを購入
住宅ローン返済0年目

子供が生まれるため、今の2LDK(専有面積50㎡)では、少し手狭になります。住宅取得の検討を始め、すぐにすてきな新築マンションが見つかりました。

住宅購入前から考えておきたいこと

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失敗の始まり

住宅ローンの返済も家賃と同じくらいで、3LDK(専有面積75㎡)が手にいれられます。

しかも大阪市天王寺区内の文京区と知られているエリアです。条件としては申し分ありません。今まで失敗らしい失敗もないし、住宅ローンも似たり寄ったりだし、比較しなくても大丈夫だろうと契約にふみきりました(失敗の原因)

しかし、頭金は諸経費込みで10%程度しか用意することができませんでした。

マンションと住宅ローンの条件

マンション価格 4,500万円
諸経費 225万円
自己資金 500万円
住宅ローン返済 元利均等払い
住宅ローン条件 金利1%、35年
住宅ローン返済 144万円

世帯の収支と預貯金

収入 810万円
生活費 558万円
住宅ローン返済 144万円
管理費、積立金、固定資産税 45万円
年間収支 +63万円
預貯金 573万円

住宅ローンの頭金の設定方法の新しい考え方

新築マンションの頭金はいくら払う?価格の下落からフルローンOKか考えよう
頭金を入れる理由のひとつは、売却するときに住宅ローン残債が売却価格を上回るのを防ぐためです。しかし、頭金が多ければ、その分だけ現金を失うことになります。どのようにバランスをとればいいのでしょうか?

34歳 第2子誕生
住宅ローン返済3年目

収入と収支をしめす図マンション購入後も収支は黒字で、仕事もプライベートも順調です。収入も右肩上がりです。

子供が生まれてからライフスタイルは変わらず、収入が増えればその分だけ支出も増えていきました(失敗の原因)。

それでも、もともとの所得が高いため収支は黒字です。住宅ローンの返済も順調です。

奥さま同士の話と言えば、どこのだれが○○小学校へ行ったなどの教育の話題が中心です。

(グラフの赤:貯蓄額、青:収支)

子供が生まれたら考えること

年金はいくらもらえるか?(遺族基礎年金+遺族厚生年金の支給額)
遺族年金がいくらもらえるのかを計算せず、生命保険は検討できません。遺族年金には、遺族基礎年金と遺族厚生年金がありますが、受給条件や年金支給額の条件が異なります。

36歳 第1子が幼稚園に入学(教育費発生)
住宅ローン返済5年目

文教エリアは教育熱心な家庭が多く、小学校から私立へ行かせる場合も少なくありません。

その影響もあり、受験対策も兼ねて、有名私立幼稚園に入学させました。教育費等は年間50万しますが、生活を変えれば何とかなるだろう。と深く考えませんでした(失敗の原因)。

しかし、長いことしみついたライフスタイルは、変えることはできないものです。

子供が幼稚園に入ったら考えること

個人賠償責任保険は園児総合保険よりおすすめ!子供の自転車事故も対応
個人賠償責任保険は保険料が安い割に、大きな補償を受けら加入をおすすめします。世帯主が加入したら、同居の家族も対象です。子供が何かしてしまった時も、親の責任を果たせます。

38歳 第2子も幼稚園に入学
住宅ローン返済7年目

年間収入・支出・収支をまとめた表

2人の子供が幼稚園に在籍することになり、年間の教育費は112万円に高騰しました。マンション購入の年以来の赤字が発生しました。

43歳 住宅ローンの返済困難
住宅ローン返済12年目

デフォルトするまでの年間収支のグラフ

ライフスタイルも変えられず、妻も幼稚園の行事や、近所の奥様方との付き合いが多いため、パート勤務もすることができませんでした。

住宅購入12年後に住宅ローンの返済ができなくなりました。

こんな住宅ローンの組み方も危険です

住宅ローン失敗実例3選:減税、借り換え贈与税、共有名義、ペアローン
夫の収入のみで住宅ローンが希望額に届かないとき、別々ペアローンで借りて、共有名義にするというローン対策があります。しかし、妻の収入を当てにした借入は、失敗となることがあります。

住宅ローンの返済困難になった失敗原因と対策

かなり極端な例でしたが、高所得者はエリート意識も強く、変なプライドが邪魔をして、正常な判断を下せなくなることがあります。

この家庭は車は所有しておりませんでしたが、外車をオートローンで買ったりすると、維持費とオートローンのダブルパンチです。

年収も800万を超えてくると、収入が増えたとしても所得税と住民税の負担が30%を超えるため、手取りの収入はなかなか増えていきません。

サラリーマンの税金の負担率について

年末調整後の源泉徴収票の見方と源泉徴収税(所得税)の計算
源泉徴収票には、所得税を計算した時の根拠となった数字が記載されています。源泉徴収票の理解が所得税を理解することの第一歩です。所得税・住民税の軽減のために控除をうまく利用しましょう。

居住費を節約して、住宅ローンの返済額を抑える

2000万円のマンションを購入した場合の収支グラフ

購入したマンションが高すぎました。

このライフスタイルを維持したまま、幼稚園から大学まで私立に行かそうとするならば、

2,000万円クラスの住宅が限度です。

そうでもしない限り、私立の教育費と住宅ローンの返済が重複する15年間の赤字を凌ぐことができません。

保険料も値上げ傾向で、ますます苦しくなります

【地震保険加入率】地震保険料は都道府県別で違う(マンション、戸建て)
地震や津波に危機感を持つ方は増えつつありますが、まだまだ地震保険加入率は低いです。都道府県別でも温度差があります。

住宅があきらめられないならば、ライフスタイルを変更する

年間支出80万円下げたときの収支グラフ

4,500万のマンションを購入して、幼稚園から大学まで私立の教育費を支払うためには、この会社員家族の場合、年間支出を80万円下げる必要があります。

そうすれば、最高で預貯金が1,419万円になります。

そこから毎年預貯金を切り崩して15年程度ひたすら耐えます。

しかし、収入が途絶えたらアウトです。

仕事が激務となっても耐えるしかありません。病気は傷病手当金等で、ある程度の期間はしのげますが、長期離脱となると、かなり怪しくなってきます。

うつ病、適応障害で働けない 傷病手当金の条件、支給日、支給期間 退職後は?
サラリーマンには、うつ病・自律神経失調症・適応障害等の精神疾患などが原因で仕事ができなくなったときや、入院等で十分な収入をえられないときに受けられる生活保障(傷病手当金)があります。

小学校から公立、国立に変更する(教育費を抑える)

小学校から公立に行った場合の収支のグラフ

赤字となる期間は13年間ありますが、公立で教育費用が抑えられるために、最高の赤字年でも66万円です。

収入保障保険で生命保険の無駄を見直し!必要額を年金と住宅ローンの有無で比較
従来の生命保険の保険金は過剰に高いため、保険料が無駄になっているケースがあります。今回提案する収入保障保険は、従来の生命保険の無駄な保険部分を見直した理想的な生命保険です。

教育費は予想以上に高額

私立幼稚園から私立大学の教育費

私立

私立幼稚園から私立大学(文系、自宅通学)までの教育費概算は、1人2,300万円です。2歳差で2人私立に行かせると

  • 年間200万円以上の教育費の年が、ほぼ16年続き
  • 年間300万円以上の教育費の年が、3回あります

ここを何とか乗り切らなくてはなりません。

乗り切れるだけの教育費を子供の幼少期に蓄えられても

  • リストラ、倒産
  • 本人家族の病気
  • 親の介護

等のトラブルが発生した時、雲行きが怪しくなります。

小学校から公立(国立)の場合の教育費

公立教育費

小学校から大学(文系、自宅通学)までの教育費概算は、私立の約半額です。

ただし、国立大学の教育費も値上がり傾向ですので、今後はもっと教育費が必要になるかもしれません。

第二子の大学入学年に合計170万円の教育費が必要になります。二人の子供が小学生の間に、このとき必要となる教育費を蓄えます。

仕事中、通勤中の事故、病気には手厚い制度があります

労災保険の休業補償と療養補償 怪我、病気、入院でもらえる金額を計算
サラリーマンには、仕事中・通勤中の怪我や病気が原因で、医療機関を受診したり、入院や療養で仕事を休むことになってしまった場合の補償があります。労災保険の療養補償給付と休業補償給付です。

住宅ローンとの向き合い方

住宅ローンを組むときは、現在の家賃を参考に決めることが多いと思います。

しかし、家賃の費用と住宅ローンの返済可能額は、全く別の次元のものであると考えるべきです

住宅ローンを組むと引越が不利

賃貸であれば、家賃の低いところへ移りやすいです。

しかし、家を買ってしまえばそうはいきません。

住宅ローンの返済がある限り、実質的な住宅の所有権は銀行にあるからです。

売ってしまえばなんとかなると反論されそうですが、なかなか希望した額で売却できるわけではありまえん。

しかも、住宅ローンの残債以上より売却額が低い場合は、自己資金を投入しなくては売ることすらできません。住宅ローン残債を精算しない限り銀行が抵当権を外してくれないからです。

【マンション売却】残債が相場価格以上のときは売れない?
不動産は帳簿上は資産ですが、事実上の負債となる場合もあります。負債不動産と判明した場合は、売却することもできません。そうならないために、バランスシートを使った考え方をマスターしましょう。

生活が苦しいため売却を検討しているのならば、自己資金を捻出することは難しいでしょう。

抵当権とは
住宅ローンの返済ができなくなったときに、銀行などの債権者が該当する家と土地などの不動産を処分できる(売却できる)という権利のこと

教育費との向き合い方

私立小学校へ入ってしまえば、卒業(最低6年間)までは毎年100万円程度の教育費の支出が続きます。住宅ローンと比べると期間は短いですが、もう後戻りはできません。

しかも、私立小学校へ行った場合、中学校、高校も私立となるのではないでしょうか。

私立に入る可能性があるのであれば、小中高のどこから入れば、家計を破綻させないのかをしっかり計算してからでないと危険です

まとめ

高所得でも、毎月の家計が苦しく破綻予備軍は少なくありません

収入が多いからといって支出も多ければ、それは決して裕福とはいえません。ただの浪費です。

浪費の例

  • 維持費の高い高級車所有
  • 多額のオートローン
  • 洋服やバッグ、アクセサリーなどブランド商品
  • リボ払い
  • 過度の外食
  • 所有欲を満たすだけのクレジットカードの年会費(プラチナカード等)
  • ご近所レベルに合わせようとする見栄の支出

金銭的な裕福さを決める指標は「収入が途絶えて生活を続けることができる期間」です。収入の多さは関係ありません

収入が少ない方でも、少ない支出で生活できる方は、それだけ小ない支出で生活できるスキルを持っているということなのです。