不動産投資ローンのレバレッジ効果とイールドギャップ

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レバレッジで加速する男性

不動産投資では、投下した現金から多くのキャッシュフローを得ることが重要です。

不動産投資ローンの使用で、自己資金(現金)以上の不動産投資が行えている場合、次のように表現します。

  • レバレッジ効果プラス(+)
  • 正のレバレッジ
  • レバレッジが効いている
  • Leverage Position Positive

不動産投資のレバレッジはもろ刃の剣で、レバレッジのかけ方が大切です。

不動産投資のレバレッジ効果とイールドギャップについて解説します。

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純収益(NOI)
真の利回り(FCR)
自己資金の利回り(CCR)
ローン定数(K%)

本記事は、不動産投資指標の使い方の最終記事です。
そのため、多くの不動産投資用語を使用します。

初心者の不動産投資家は、最初の記事からの熟読をおすすめします。

表面利回りと実質利回り

表面利回りはあるがままの利回り

表面利回りの計算式

実質利回りは、不動産投資では避けられない空室経費(運営費)を考慮した利回り

実質利回りの計算式

不動産投資の実質利回りを計算しよう!表面利回りは役立たず
表面利回りは、家賃と価格のみを考慮した利回りです。 実質利回りは、空室率と経費(運営費)を考慮した利回りです。どちらが信用できる利回りかは一目瞭然です。

真の利回り(FCR)

FCRとは、全額現金で投資したらどのくらいのキャッシュフローを得られるのかを示す利回り。

真の利回り(FCR)の計算式

【不動産投資分析:儲かる?儲からない?】真の利回りはFCRでわかる
不動産投資ブログを見ていると、不動産投資は誰でも儲かるような錯覚におちいることがありますが、実際はどうなのでしょうか?真の利回り(FCR)が儲かる儲からないを判断する手助けになります。

自己資金の利回り(CCR)

CCRとは、投下した自己資金に対する利回り。

自己資金の利回り(CCR)の計算式。自己資金に対するキャッシュフロー率

不動産投資のキャッシュフロー(儲け)とCCR(自己資金の利回り)
CCR(自己資金の利回り)は、投下した自己資金に対するキャッシュフロー率を示す投資指標です。CCR(自己資金の利回り)が高い場合、効率のいい投資ができていると判断できます。

ローン定数(K%)

ローン定数(K%)とは、ローンの調達コストのことです。

ローン調達コスト(K%)の計算式

不動産投資ローン 金利比較も大事だが融資期間も比較しよう
不動産投資とローンは切っても切れない関係です。ローンの質は不動産投資の成功・失敗に大きく関わります。ローンの質の比較に使いたい指標がローンコンスタント(K%)です。

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不動産投資のレバレッジ効果とは

レバレッジとは、他人資本で自己資本に対するキャッシュフローを多くすることです。

不動産投資のレバレッジとは、ローンを使ってキャッシュフローを多くすることです。

株式投資の通常取引は、投下したした自己資金のみからキャッシュフローを得られます。
株式投資の信用取引や外国為替証拠金取引(FX)は、証拠金(しょうこきん)を使ってレバレッジ効果を狙えます。

そして、不動産投資は自己資金だけでなく、ローンの金額に対してもキャッシュフローを得ることができ、レバレッジ効果を狙えます。

しかし、ローン金額に対してもキャッシュフローを得られる(レバレッジ効果プラス)かどうかは、FCRK%の比較で決まります。

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不動産投資のレバレッジ効果はK%とFCRの比較でわかる

K%は不動産投資ローンの調達コストのことでしたね。

K%はFCRと比較してイールドギャップを調べることで、レバレッジ効果の判断ができます。

イールドギャップとは

イールドギャップとは、直訳すると金利差(Yeild Gap:YG)です。

不動産投資のイールドギャップとは、FCRとK%の差を言います。

イールドギャップ

金利とFCRとの差をイールドギャップと解説している場合がありますが、不動産投資では金利とFCRを比較しても何も解決しません。

不動産投資では、FCRとK%を比較します。

イールドギャップが大きければ、レバレッジ効果も強くなります。

不動産投資のレバレッジ効果プラス
=イールドギャップ+

【FCR > K%】のときは、
イールドギャップがプラスになり、レバレッジもプラス(正のレバレッジ)になります。

なぜならば、不動産の持つ収益力を示すFCR方が、不動産投資ローンの調達コストを上回っているからです。

イールドギャッププラス
イールドギャップ+

↓正のレバレッジ効果が働く

不動産投資の正のレバレッジ効果
正のレバレッジ効果

不動産投資のレバレッジ効果なし
=イールドギャップ0

FCR = K%という状況にはあまり出会いません。

【FCR = K%】のときは、
イールドギャップがなくなり、理論上レバレッジ効果はありません。

不動産投資のレバレッジ効果マイナス
=イールドギャップ-

【FCR < K%】のとき、
イールドギャップは-になり、レバレッジもマイナス(負のレバレッジ)になります。

なぜならば、不動産の持つ収益力を示すFCRが、不動産投資ローンの調達コストを下回り、ローンが不動産投資の足かせになっているからです。

イールドギャップマイナス
イールドギャップ-

↓負のレバレッジ効果が働く

負のレバレッジ効果
負のレバレッジ効果

不動産投資のレバレッジ効果はCCRに影響する

不動産投資にレバレッジ効果が働いた場合は、次のようになります。

CCR > FCR

不動産の持つ収益力を示すFCRに、ローン使用分の利回りがプラスされ、自己資金の利回り(CCR)が加速するからです。

不動産投資にレバレッジ効果が働かなかった場合、もしくは負のレバレッジが働いた場合は、次のようになります。

CCR ≦ FCR

CCRがFCRより小さいということは、不動産ローンを使ってまで投資するような不動産ではなかった。

もしくは、不動産投資ローンを使うと利回りは下がることを示しています。
(現金投資が有利)

不動産投資のレバレッジ効果の実例

レバレッジ効果マイナス

不動産投資のキャッシュフロー(儲け)とCCR(自己資金の利回り)
CCR(自己資金の利回り)は、投下した自己資金に対するキャッシュフロー率を示す投資指標です。CCR(自己資金の利回り)が高い場合、効率のいい投資ができていると判断できます。

こちらの記事にあった不動産とローンの関係は、レバレッジ効果マイナスでした。

CCR < FCR

マンション価格 1000万円
想定家賃 6万円
空室率 10%
固定資産税 年間4万円
管理委託料 家賃の5%
管理費・修繕積立金  1万円
購入諸費用 83.38万円
ローンの金額(90%融資) 900万円
元利均等返済 金利 2.5%
ローンの期間 30年
純利益(NOI) 455,600円
FCR 4.39%
CCR 1.57%

この条件の不動産投資ローンのK%を計算すると

K%
=(年間返済総額 / 残高)×100
=(426,720円 / 900万円)×100
= 4.74%
>4.39%(FCR)

ローン調達コストがFCRより上回り、
イールドギャップマイナス分(0.35)の負のレバレッジがかかるからです。

イールドギャップマイナス

中古マンションの購入諸費用の内訳(登記、住宅ローン、税金)
住宅ローンを組む場合、手数料、保証料、登録免許税等の諸費用と税金等の合計は100万円くらいになります。その内訳について解説します。

レバレッジ効果プラスにするための実例

不動産ローンの条件は、属性や不動産の価値によって決まります。

住宅ローン審査 落ちた理由を探る8つのヒントと属性対策
住宅ローンの壁は審査です。審査基準の詳細は明らかにされていませんが、何社かのヒアリングを元に銀行名も書ける範囲で公表します。落ちた理由もきっとここにあります。
【収益還元法】NOIとキャップレートを使った不動産(マンション)の価格計算
不動産の価格の計算方法は、主に3種類あります。収益還元法、取引事例比較法、原価積上法。NOIとキャップレートから計算された収益還元法の価格こそが不動産の本当の価値です。

不動産投資の負のレバレッジを打開するためには、FCRがK%4.74%を超える(イールドギャップを取れる)不動産を探すのが現実的です。

同じ条件で、家賃が1万円増の7万円の不動産であれば、FCR4.74%をかなり超えます。

FCR
=[NOI /(価格 + 購入諸費用)]×100
=[558,200円/(1000万円+83.38万円)]×100
5.15%

純利益(NOI)
=年間予想家賃-空室損-経費(運営費)
=558,200円

  • 年間予想家賃=84万円
  • 空室損=84万円×10%
  • 経費(運営費)
    =管理委託料+管理費等+固定資産税
    =(84万円×90%×5%)+12万円+4万円
    =197,800円

CCR
=(キャッシュフロー / 自己資金)×100
=(131,480円 / 183.38万円)×100
7.17%(レバレッジ+)

  • キャッシュフロー
    =純利益(NOI)-ローンの年間返済総額(ADS)
    =558,200円-426,720円
    =131,480円
  • 自己資金
    =不動産価格+購入諸費用-ローン金額
    =1000万円+83.38万円-900万円
    183.38万円
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まとめ

  1. 不動産投資のレバレッジ効果は、真の利回り(FCR)とローン定数(K%)を比較する
  2. FCRとK%の差をイールドギャップという
  3. イールドギャッププラス
     =不動産投資のレバレッジプラス
  4. イールドギャップマイナス
     =不動産投資のレバレッジマイナス