不動産投資ローン 金利比較も大事だが融資期間も比較しよう

スポンサーリンク
スマートフォンで不動産投資ローンを比較

不動産投資は、投下した現金から多くのキャッシュフローを得ることが重要です。

そのためには、できるだけ自己資金(キャッシュ)を減らさないように、ローンの質にこだわらなくてはなりません。

さらに、不動産投資とローンは切っても切れない関係です。ローンの質は不動産投資の成功・失敗に大きく関わります。

そのため、ローンを比較する方は多いと思います。

不動産投資ローンは、金利が低いほど総返済額が減るため、低い金利がいいのは解説するまでもありません。

ローンの期間(融資期間)についても、短いほうが総返済額は少なくなります。

つまり、ローンの総返済額を低く抑えようとすれば、金利を低く、融資期間を短くします。

しかし、不動産投資ローンについては、少し特殊な考え方をするのが一般的です。

不動産投資ローンの金利と融資期間の比較。
不動産投資ローンの良し悪し(ローンの質)を判断するローン定数を解説します。

スポンサーリンク

不動産投資ローンの考え方

住宅ローンは、できるだけ融資期間を短くして金利負担の総額をおさえるのが良いという考え方もあります。

しかし、不動産投資ローンでは、

できるだけ長期間のローンを組み、毎月の返済額を下げ多くのキャッシュフローを得て、そのキャッシュフローを元に資産を拡大する戦略が一般的です。

毎月の返済額などのローンの質を判断する指標が、ローン定数(K%)です。

不動産投資ローンの質の比較は、ローン定数の比較で解決できます。

スポンサーリンク

ローン定数とは

ローン定数とはローンの調達コスト

ローン定数とは、ローンの調達コストのことです。

ローンコンスタント(K%)の計算式

K% :Loan Constant(ローンコンスタント)
ADS:Annual Debt Service

ローン定数はローン調達コストですので、低いほど【不動産投資ローンの考え方】と同じ有利な不動産投資ローンであるということです。

ローン定数の計算

次の条件の不動産投資ローンのローン定数を計算します。

ローン金額 900万円
金利 2.5%
融資期間 30年

ローン定数
=(年間返済総額 / 残高)×100
=(426,720円 / 900万円)×100
=  4.74%

ローン定数と金利の比較

不動産投資ローンは、金利が低いほどローン定数が小さく、
金利が高いほどローン定数が大きくなるのは想像がつくと思います。

確認のため金利を変化させてローン定数を比較してみましょう。

不動産投資ローンの条件は、ローン金額900万円、融資期間30年です。

金利 1.5% 2.0% 2.5% 3.0% 3.5%
K% 4.14% 4.44% 4.74% 5.06% 5.39%

不動産投資ローンの金利とK%(ローンコンスタント)の比較

不動産投資でカモられやすい職業(医師、公務員、教師)
カモりやすい職場には、カモはいないかと不動産投資会社から電話がしょっちゅうかかっています。かかってきた経験がある職業の方は注意が必要です。

ローン定数と融資期間の比較

不動産投資ローンの融資期間は、短いほどローン定数が大きく、
融資期間が長いほどローン定数が小さくなります。

融資期間を変化させてローン定数を比較してみましょう。

不動産投資ローンの条件は、ローン金額900万円、金利2.5%です。

融資期間 15年 20年 25年 30年 35年
K% 8.00% 6.36% 5.38% 4.74% 4.29%

不動産投資ローンの融資期間とK%(ローンコンスタント)の比較

ローンの金利を比較する方は多いですが、融資期間を比較する方は少ないようです。

しかし、融資期間は金利以上のインパクトがあり、必須の比較対象であることがわかります。

住宅ローン失敗実例3選:ペアローン、減税、借り換え贈与税、共有名義
夫の収入のみで住宅ローンが希望額に届かないとき、ペアローン+共有名義というローン対策があります。しかし、妻の収入を当てにした借入は失敗に終わる可能性があります。

ローン定数と金利と融資期間の比較

不動産投資ローンの金利と融資期間を混合してローン定数を比較します。

ローン定数は、ローンの金額には影響を受けず、ローンの金利融資期間のみで決定されます。

2つのローン条件があるとします。

  ローンA ローンB
ローン金額 1000万円
金利 1% 3%
融資期間 15年 30年

金利を単純に比較して、1%のローンAの方が不動産投資に有利なローンに見えませんか?

ローンAのローン定数を計算してみましょう。

ローン定数
=(年間返済総額 / 残高)×100
=(718,188円 / 1000万円)×100
=  7.18%

ローンBのローン定数はどうでしょうか?計算してみます。

ローン定数
=(年間返済総額 / 残高)×100
=(505,920円 / 1000万円)×100
=  5.06%

金利が1%のローンAの方が、金利が安いため不動産投資に有利なローンに見えますが、

数値でK%を比較すると、金利が高くても融資期間の長いローンBの方が有利なローンであるとわかります。

ローン定数を低くする方法は、低金利長期間です。

マンションをフルローン(頭金なし)オーバーローン購入は危険か?
頭金を入れる理由のひとつは、売却するときに住宅ローン残債が売却価格を上回るのを防ぐためです。しかし、頭金なしのフルローン、オーバーローンができるマンションもあります。

ローン定数を使った繰り上げ返済

ローン定数はローン調達コストでしたね。

ローンコンスタント(K%)の計算式

ローン定数が分かれば、繰り上げ返済した時のローン返済額の目安が計算できます。

繰り上げ返済(返済額軽減型)をすれば、
「ローン定数×繰り上げ返済額」ローンの返済額が減ります。
その金額が、繰り上げ返済の効果です。

<繰り上げ返済例>

ローン定数=6.58%のローン。100万円分繰り上げ返済する。

6.58%×100万円=65,800円

年間のローンの返済額は、約65,800円減少します。

つまり、ローン定数が高いほど繰り上げ返済はメリットがあります。

複数の不動産投資ローンを走らせている場合は、ローン定数を比較して繰り上げ返済するローンを決定します。

住宅ローン繰り上げ返済の効果をシミュレーション! 計算式でタイミングもばっちり
住宅ローンの繰り上げ返済のシミュレーションサイトは多くありますが、電卓のみで繰り上げ返済の効果をシミュレーションできる計算式もあります。

まとめ

  1. 不動産投資では、ローンを使って多くのキャッシュフローを得て、そのキャッシュフローを元に資産を拡大する戦略を取る場合が多い
  2. 不動産投資ローンの質は、ローン定数を比較する
  3. ローン定数とは、ローンの調達コスト
  4. 不動産投資ローンの金利が低い→ローン定数が小さい
    金利が高い→ローン定数が大きい
  5. 不動産投資ローンの融資期間が短い→ローン定数が大きい
    融資期間が長い→ローン定数が小さい
  6. 不動産投資ローンの融資期間の長さは、金利の低さ以上にローン定数に影響を与える場合がある
  7. 不動産投資ローンは、「金利を低く、融資期間を長く」が基本的な考え方