不動産投資ローン徹底比較! 金利と融資期間とローンコンスタント(K%)

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不動産投資では、投下した現金から多くのキャッシュフローを得ることが重要です。

そのためには、できるだけ自己資金(キャッシュ)を減らさないように、ローンの質にこだわらなくてはなりません。

さらに、不動産投資とローンは切っても切れない関係です。ローンの質は不動産投資の成功・失敗に大きく関わります。

そのため、ローンを比較する方は多いと思います。

ローンは、金利が低いほど総返済額が減るため、低い金利が望まれるのは言うまでもありません。

ローンの期間についても、短いほうが総返済額は少なくなります。

つまり、ローンの総返済額を低く抑えようとすれば、金利を低く、融資期間を短くします。

しかし、不動産投資ローンについては、少し特殊な考え方をするのが一般的です。

不動産投資ローンの金利と融資期間の比較。
不動産投資ローンの良し悪しを判断するローンコンスタント(K%)を解説します。

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不動産投資ローンの考え方

住宅ローンは、できるだけ融資期間を短くして金利負担の総額をおさえるのが良いという考え方もあります。

しかし、不動産投資ローンでは、
できるだけ長期間のローンを組み、毎月の返済額を下げ多くのキャッシュフローを得て、そのキャッシュフローを元に資産を拡大する戦略が一般的です。

毎月の返済額などのローンの質を判断する指標が、ローンコンスタント(K%)です。
不動産投資ローンの質の比較は、ローンコンスタント(K%)の比較で解決できます。

ローンコンスタント(K%)とは

ローンコンスタント(K%)とはローンの調達コスト

ローンコンスタント(K%)とは、ローンの調達コストのことです。

ローンコンスタント(K%)の計算式

K% :Loan Constant(ローン定数)
ADS:Annual Debt Service

ローンコンスタント(K%)はローン調達コストですので、低いほど【不動産投資ローンの考え方】と同じ有利な不動産投資ローンであるということです。

ローンコンスタント(K%)の計算

次の条件の不動産投資ローンのローンコンスタント(K%)を計算します。

ローン金額 900万円
金利 2.5%
融資期間 30年

ローンコンスタント(K%)
=(年間返済総額 / 残高)×100
=(426,720円 / 900万円)×100
=  4.74%

ローンコンスタント(K%)と金利の比較

不動産投資ローンは、金利が低いほどローンコンスタント(K%)が小さく、
金利が高いほどローンコンスタント(K%)が大きくなるのは想像がつくと思います。

確認のため金利を変化させてローンコンスタント(K%)を比較してみましょう。

不動産投資ローンの条件は、ローン金額900万円、融資期間30年です。

金利 1.5% 2.0% 2.5% 3.0% 3.5%
K% 4.14% 4.44% 4.74% 5.06% 5.39%

不動産投資ローンの金利とK%(ローンコンスタント)の比較

ローンコンスタント(K%)と融資期間の比較

不動産投資ローンの融資期間が短いほどローンコンスタント(K%)が大きく、
融資期間が長いほどローンコンスタント(K%)が小さくなります。

融資期間を変化させてローンコンスタント(K%)を比較してみましょう。

不動産投資ローンの条件は、ローン金額900万円、金利2.5%です。

融資期間 15年 20年 25年 30年 35年
K% 8.00% 6.36% 5.38% 4.74% 4.29%

不動産投資ローンの融資期間とK%(ローンコンスタント)の比較

ローンの金利を比較する方は多いですが、融資期間を比較する方は少ないようです。
しかし、融資期間は金利以上のインパクトがあります。

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ローンコンスタント(K%)と金利と融資期間の比較

不動産投資ローンの金利と融資期間を混合してローンコンスタント(K%)を比較します。

ローンコンスタント(K%)は、ローンの金額には影響を受けず、ローンの金利融資期間のみで決定されます。

2つのローン条件があるとします。

  ローンA ローンB
ローン金額 1000万円
金利 1% 3%
融資期間 15年 30年

金利を単純に比較して、1%のローンAの方が不動産投資に有利なローンに見えませんか?

ローンAのローンコンスタント(K%)を計算してみましょう。

ローンコンスタント(K%)
=(年間返済総額 / 残高)×100
=(718,188円 / 1000万円)×100
=  7.18%

ローンBのローンコンスタント(K%)はどうでしょうか?計算してみます。

ローンコンスタント(K%)
=(年間返済総額 / 残高)×100
=(505,920円 / 1000万円)×100
=  5.06%

金利が1%のローンAの方が、金利が安いため不動産投資に有利なローンに見えますが、
数値でK%を比較すると、金利が高くても融資期間の長いローンBの方が有利なローンであるとわかります。

ローンコンスタント(K%)を低くする方法は、低金利長期間です。

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ローンコンスタント(K%)を使った繰り上げ返済

ローンコンスタント(K%)はローン調達コストでしたね。

ローンコンスタント(K%)の計算式

ローンコンスタント(K%)が分かれば、繰り上げ返済した時のローン返済額の目安が計算できます。

繰り上げ返済(返済額軽減型)をすれば、
「ローンコンスタント(K%)×繰り上げ返済額」ローンの返済額が減ります。
その金額が、繰り上げ返済の効果です。

<繰り上げ返済例>

ローンコンスタント(K%)=6.58%のローン。100万円分繰り上げ返済する。

6.58%×100万円=65,800円

年間のローンの返済額は、約65,800円減少します。

つまり、ローンコンスタント(K%)が高いほど繰り上げ返済はメリットがあります。

複数の不動産投資ローンを走らせている場合は、ローンコンスタント(K%)を比較して繰り上げ返済するローンを決定します。

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まとめ

  1. 不動産投資では、ローンを使って多くのキャッシュフローを得て、そのキャッシュフローを元に資産を拡大する戦略を取る場合が多い
  2. 不動産投資ローンの質は、ローンコンスタント(K%)を比較する
  3. ローンコンスタント(K%)とは、ローンの調達コスト
  4. 不動産投資ローンの金利が低い→ローンコンスタント(K%)が小さい
    金利が高い→ローンコンスタント(K%)が大きい
  5. 不動産投資ローンの融資期間が短い→ローンコンスタント(K%)が大きい
    融資期間が長い→ローンコンスタント(K%)が小さい
  6. 不動産投資ローンの融資期間の長さは、金利の低さ以上にローンコンスタント(K%)に影響を与える場合がある
  7. 不動産投資ローンは、金利を低く、融資期間を長くが基本的な考え方