不動産投資ローン 金利比較も大事だが融資期間も比較しよう

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不動産投資は投下した現金から多くのキャッシュフローを得ることが大切です。

そのためには、できるだけ自己資金(キャッシュ)を減らさないように、ローンの質にこだわらなくてはなりません。

不動産投資とローンは切っても切れない関係です。

ローンの質は不動産投資の成功・失敗に大きく関わるので、比較する方は多いと思います。

 

不動産投資ローンは、金利が低いほど総返済額が減るため、低い金利がいいのはいうまでもありません。

ローンの期間(融資期間)も、短いほうが総返済額は少なくなります。

つまり、ローンの総返済額を低く抑えようとすれば、金利を低く、融資期間を短くします。

 

しかし、不動産投資ローンについては、少し特殊な考え方をするのが一般的です。

不動産投資ローンの金利と融資期間の比較。
不動産投資ローンの良し悪し(ローンの質)を判断するローン定数(K%)を解説します。

不動産投資ローンの考え方

住宅ローンにおいては「融資期間を短くして金利負担の総額をおさえるのが良い」という考え方もあります。

しかし、不動産投資ローンでは、できるだけ長期間のローンを組み、毎月の返済額を下げ多くのキャッシュフローを得て、そのキャッシュフローを元に資産を拡大する戦略が一般的です。

毎月の返済額などのローンの質を判断する指標が、ローン定数(K%)です。

不動産投資ローンの質の比較は、ローン定数の比較で解決できます。

ローン定数(K%)とは

ローン定数とはローンの調達コスト

ローン定数とは、ローンの調達コストのことです。

ローンコンスタント(K%)の計算式

K% :Loan Constant(ローンコンスタント)
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ローン定数はローン調達コストですので、低いほど【不動産投資ローンの考え方】と同じ有利な不動産投資ローンであるということです。

ローン定数の計算

次の条件の不動産投資ローンのローン定数を計算してみましょう。

ローン金額 900万円
金利 2.5%
融資期間 30年

 

ローン定数
=(年間返済総額 / 残高)×100
=(426,720円 / 900万円)×100
=  4.74%

ローン定数と金利の比較

不動産投資ローンは、金利が低いほどローン定数が小さく、金利が高いほどローン定数が大きくなるのは想像がつくと思います。

確認のため金利を変化させてローン定数を比較してみましょう。

 

不動産投資ローンの条件は、ローン金額900万円、融資期間30年です。

金利 1.5% 2.0% 2.5% 3.0% 3.5%
K% 4.14% 4.44% 4.74% 5.06% 5.39%

不動産投資ローンの金利とK%(ローンコンスタント)の比較

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ローン定数と融資期間の比較

不動産投資ローンの融資期間は、短いほどローン定数が大きく、融資期間が長いほどローン定数が小さくなります。

融資期間を変化させてローン定数を比較してみましょう。

 

不動産投資ローンの条件は、ローン金額900万円、金利2.5%です。

融資期間 15年 20年 25年 30年 35年
K% 8.00% 6.36% 5.38% 4.74% 4.29%

不動産投資ローンの融資期間とK%(ローンコンスタント)の比較

 

ローンの金利を比較する方は多いですが、融資期間を比較する方は少ないようです。

しかし、融資期間は金利以上のインパクトがあり、必須の比較対象であることがわかります。

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ローン定数と金利と融資期間の比較

不動産投資ローンの金利と融資期間を混合してローン定数を比較します。

ローン定数はローンの金額には影響を受けず、ローンの金利融資期間のみで決定されます。

 

2つのローン条件があるとします。

ローンA ローンB
ローン金額 1000万円
金利 1% 3%
融資期間 15年 30年

 

金利を単純に比較して、1%のローンAの方が不動産投資に有利なローンに見えませんか?

 

ローンAのローン定数を計算してみましょう。

ローン定数
=(年間返済総額 / 残高)×100
=(718,188円 / 1000万円)×100
=  7.18%

 

ローンBのローン定数はどうでしょうか?計算してみます。

ローン定数
=(年間返済総額 / 残高)×100
=(505,920円 / 1000万円)×100
=  5.06%

 

金利が1%のローンAの方が、金利が安いため不動産投資に有利なローンに見えますが、数値でK%を比較すると、金利が高くても融資期間の長いローンBの方が有利なローンであるとわかります。

ローン定数を低くする方法は、低金利長期間です。

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ローン定数を使った繰り上げ返済

ローン定数はローン調達コストでしたね。

ローンコンスタント(K%)の計算式

 

ローン定数が分かれば、繰り上げ返済した時のローン返済額の目安が計算できます。

繰り上げ返済(返済額軽減型)をすれば、「ローン定数×繰り上げ返済額」ローンの返済額が減ります。その金額が、繰り上げ返済の効果です。

 

<繰り上げ返済例>

ローン定数=6.58%のローンについて、100万円分繰り上げ返済する。

6.58%×100万円=65,800円

年間のローンの返済額は、約65,800円減少します。

 

つまり、ローン定数が高いほど繰り上げ返済はメリットがあります。

複数の不動産投資ローンを走らせている場合は、ローン定数を比較して繰り上げ返済するローンを決定します。

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まとめ

  • 不動産投資では、ローンを使って多くのキャッシュフローを得て、そのキャッシュフローを元に資産を拡大する戦略を取る場合が多い
  • 不動産投資ローンの質は、ローン定数を比較する
  • ローン定数とは、ローンの調達コスト
  • 不動産投資ローンの金利が低い→ローン定数が小さい
    金利が高い→ローン定数が大きい
  • 不動産投資ローンの融資期間が短い→ローン定数が大きい
    融資期間が長い→ローン定数が小さい
  • 不動産投資ローンの融資期間の長さは、金利の低さ以上にローン定数に影響を与える場合がある
  • 不動産投資ローンは、「金利を低く、融資期間を長く」が基本的な考え方

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