中古ワンルームマンション投資で失敗する5つの理由(関西大阪版)

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中古ワンルームマンションは、一棟マンションやアパートと比較すると自分で工夫できる要素が少ないです。

そのため、ワンルームマンション本体の選定で、投資が成功するか失敗するかの8割が決まると言ってもいいすぎではありません。

そして、中古ワンルームマンション投資に失敗する理由はたいてい決まっています。

  1. 駅からの距離が遠い
  2. 路線がよくない

以上2点、ワンルームマンションの立地

  1. 管理費と修繕積立金のバランスが悪い
  2. 総戸数が少ない

以上2点、ワンルームマンションの管理

最後のひとつは、入っている入居者がよくない。

これら5点に気をつけて、適正な価格で中古ワンルームマンションを購入すれば、大けが(大失敗)はありません。

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中古ワンルームマンション投資失敗1

ワンルームマンション投資は立地勝負

中古ワンルームマンションは、1に立地、2に立地、3に立地です。

立地がいいとリッチになるという変なダジャレがあるくらいです。
(不動産投資で成功して金持ちになる)

中古ワンルームマンションに限らず、不動産の立地だけは変えようがありません。
立地は妥協してはいけません。最重要ポイントです。

立地で妥協すると、中古ワンルームマンション投資の失敗確率は劇的に上がります。

ワンルームマンションの場合は、企業が多く集まっているところに需要があります。

魚がいないところで釣りをしても釣れないのと同じで、人が集まらないところにワンルームマンションがあっても入居者が決まりません。

入居者が決まらない=失敗です。

ワンルームマンション投資で失敗しない駅からの距離

駅からのワンルームマンションまでの距離は5分~10分を基準に考えるのが無難です。
(10分を超えると一概に投資失敗するわけではありません。立地と価格とのバランスが重要です)

駅近良質な不動産が購入できるのも、中古ワンルームマンション投資のメリットです。

駅から遠いワンルームマンションを購入する理由はひとつもありません。中古ワンルームマンションの場合は、駅から遠い物件はほぼ失敗します。

入居者は皆、駅からの近さを求めているからです。

ターミナル駅の立地を狙っていくのがよいですが、ターミナル駅から遠くなる場合は、ターミナル駅隣、徒歩5分以内の立地もいいでしょう。

中古ワンルームマンションの駅からの距離と立地の関係

駅近立地は、それだけで価値があります。
ワンルームマンション投資で成功する確率も高いです。

なぜ、中古ワンルームマンションは駅からの距離が大切なのか

ワンルームマンションはたいてい単身者が住みます。
仕事を終わってから帰宅までの時間を重視する傾向があります。

駅近に住むと、駅から遠いところに住めません。

駅からマンションまでの距離を妥協したけれど、毎日の通勤が面倒で引越した経験はありませんか?

頻繁に入居者が入れ替わると、部屋の修繕費や広告料がかかり、失敗する原因になります。

中古ワンルームマンション投資失敗2

中古ワンルームマンションは、ビッグターミナル駅に乗り換えなしで行ける路線がベストです。

関西人は乗り換えを好みません。

ビッグターミナル駅とは、関西圏では大阪(梅田・東梅田・西梅田)、三ノ宮、京都、天王寺、難波(なんば)、京橋など、複数の路線が重なり乗降客数が多い駅のことです。

大阪府下の立地に優れるエリアと路線

大阪府乗客数ランキング(2013年)

順位 路線名 駅名 乗客数
1 東海道本線 大阪 429,519
2 御堂筋線 梅田 213,379
3 御堂筋線 難波 163,726
4 関西本線 天王寺 139,138
5 大阪環状線 京橋 130,931
6 御堂筋線 天王寺 125,961
7 南海本線 難波 114,064
8 御堂筋線 本町 104,433
9 御堂筋線 淀屋橋 103,439
10 阪急宝塚本線 梅田 99,084
11 大阪環状線 鶴橋 96,317
12 阪急神戸本線 梅田 93,126
13 京阪本線 京橋 87,173
14 御堂筋線 心斎橋 85,086
15 阪神本線 梅田 83,887
16 近鉄南大阪線 大阪阿部野橋 79,345
17 谷町線 東梅田 79,182
18 近鉄大阪線 鶴橋 75,380
19 阪急京都本線 梅田 70,706
20 近鉄難波線 大阪難波 67,658

大阪市中心地路線図

大阪駅(梅田駅)の一人勝ち状態です。

関西圏では、大阪駅(梅田駅)へのアクセスがいい路線が最強です。

  • 大阪(梅田)、難波(なんば)、天王寺を結ぶ御堂筋線(赤色)
  • 大阪(東梅田)、天王寺を結ぶ東梅田線(紫色)
  • 大阪、京橋、天王寺を結ぶ東エリア環状線(白黒色)

この3つの路線が、大阪(梅田)へのアクセスに優れた路線です。

立地がよければ、頭金ゼロでも不動産は購入可能

新築マンションの頭金はいくら払う?価格の下落からフルローンOKか考えよう
頭金を入れる理由のひとつは、売却するときに住宅ローン残債が売却価格を上回るのを防ぐためです。しかし、頭金が多ければ、その分だけ現金を失うことになります。どのようにバランスをとればいいのでしょうか?

中古ワンルームマンション投資失敗3

管理費と修繕積立金のバランス

  1. 管理費9000円・修繕積立金1000円
  2. 管理費5000円・修繕積立金5000円

このようなワンルームマンションがあれば、間違いなく②が成功マンションで、①が失敗マンションです。

ワンルームマンションの管理費は、
共有部分の日常的な管理に消費されるもので、貯蓄性はほとんどありません。

一方、ワンルームマンションの修繕積立金は、
管理費の項目に該当しない修繕や10年~15年に1回行われる大規模修繕に使用されるためのマンション全体の貯金です。

①の場合は、長期修繕に必要な資金を集められず、徐々に修繕積立金が増額されます。
もしくは、修繕時に一時金として数十万円徴収される可能性が高く、典型的なマンション投資失敗例です。

50戸のワンルームマンションを想定した修繕積立金残高

ワンルームマンションの修繕積立金残高の比較

ワンルームマンションは管理費と修繕積立金の値上げは難しい

毎月の管理費や修繕積立金の変更には、普通決議で議決権の1/2、もしくは特別決議で議決権の3/4が必要です。

たいていのワンルームマンションの所有者は、ワンルームマンションを投資目的で購入していますので、別のところへ住んでいます

そのため、実感もわきません。

特に管理費は投資家にとってはコストです。
なかなか値上げに必要な議決権を得られません。

修繕積立金は貯金ですが、そういう認識の投資家は少なく、これもなかなか変更できません。

修繕ができないから、ワンルームマンションの価値が下がり、競争力がなくなって失敗するのです。

修繕積立金が十分な中古ワンルームマンションは買い

ワンルームマンション投資では、前オーナーの修繕積立金を引き継ぐことができます。

修繕積立金残高が十分なワンルームマンションの購入は、貯金を購入したのと同じです。

修繕積立金が多い
→マンションの価値が維持できる
→失敗しない
失敗しない不動産投資家は効率性分析指標NOI,FCR,CCR,K%,CFを使う
表面利回りは忘れてしまいましょう。ネット利回り(NOI率)、真の利回り(FCR)、自己資本配当率(CCR)、ローン定数(K%)。これだけ覚えれば、不動産同士の優劣を数字で比較することができます。

中古ワンルームマンション投資失敗4

中古ワンルームマンションの総戸数

中古ワンルームマンションの総戸数は、50戸くらいを基準にするといいです。

総戸数が少ない場合、修繕積立金が十分に貯蓄が行えず失敗リスクを高めます。

総戸数が少ないと、マンションのスケールメリット(規模が大きくなるにつれ得られる利益)も生まれません。

例えば、25戸あるマンションの屋上防水加工費が100万円かかるとします。50戸の場合、マンションの屋上防水加工費も倍するかといえば、そうではありません。
おそらく、1.4倍~1.8倍程度におさまるでしょう。

総戸数は多いほどいい?

総戸数が増えれば増えるほど、スケールメリットは生まれますが、デメリットもあります。

売却中の部屋が多いワンルームマンションや、入居者を募集中の部屋が多いワンルームマンションは、その分ライバルが多くなることです。

売却や募集案件が多い大規模ワンルームマンションの購入は、投資を失敗させる確率を高めます。

ワンルームマンション投資失敗5

中古のワンルームマンションを購入した場合、マンションと一緒に今の入居者も一緒に引き受けます。

  • 家賃を滞納中
  • 他の入居者に迷惑をかけている

こんな入居者を引き受けてしまうと、買った瞬間、失敗からのスタートです。

中古ワンルームマンションは、部屋の中を確認できる?

中古ワンルームマンションの売買は、通常入居者がいる状態で売買されます。
たまたま空室でもない限り、購入前に部屋の中の状況を確認できません。

部屋の状態は入居者の属性と入居年数から推測するしかありません。

入居者が退去し、空室になって初めて部屋の状況を確認できます。
退去したら、いち早く部屋の中に入って、自分の目で確かめる必要があります。

賃貸マンションの空室率(入居率)を意識した退去連絡後の対策
満室のありがたさを再確認させられるのは、空室になったときです。退去連絡後は、大家自ら行動を開始しなくてはなりません。楽に入居者が決まる時代は終わりました。

中古ワンルームマンション投資の1戸目は、自分が見に行ける範囲を投資エリアとするのが無難です。

特に、初めての退去時、次の入居者が決まるまでは悶々とした気持ちになります。
このとき、勉強するかしないかで、今後のワンルームマンション投資の成功と失敗が分かれます。

属性とは

住宅ローン審査 落ちた理由を探る8つのヒントと属性対策
住宅ローンの壁は審査です。審査基準の詳細は明らかにされていませんが、何社かのヒアリングを元に銀行名も書ける範囲で公表します。落ちた理由もきっとここにあります。

失敗番外編
ローンが組める=いいワンルームマンションではない

ワンルームマンションに対する銀行の評価の方法はさまざまです。

一棟物と比較すると、中古ワンルームマンションでローンを使うのは難しい状況です。

個人の与信枠を食いながらのローンになることが多いです。銀行にもよりますが、物件NGというマンションもあります。

  1. 銀行の支店からの距離が遠い(営業エリア外)
  2. 市街化調整区域または非線引き区域にある物件 ←立地条件が悪い
  3. 再建築不可 ←立地条件が悪い
  4. 築年数が古く駅から遠い ←立地条件が悪い

ほとんどが、立地に関することです。
中古ワンルームマンション投資は、立地が命です。

ただし、銀行がローンをOKしたのだから、必ずしもいいマンションというわけもありません。

不動産の投資額とローンのバランスが大切

失敗しない不動産投資分析:安全性判断指標(DCR,LTV,BER,PB)
リスクとリターンは相反するため、投資効率と安全性の両立は困難です。DCR(債権回収比率)、LTV(借入金比率)、BER(損益分岐率)、PB(自己資金回収期間)。4つの指標を使って安全性を判断します。

まとめ

中古ワンルームマンション投資は、一棟マンションや一棟アパートに投資するより、自由度が低いです。

しかし、立地が素晴らしく、規約と管理がしっかりしているならば、それはメリットです。

購入した瞬間、失敗が確定する中古ワンルームマンションは少なからず存在します。

  1. 勉強するかしないかで、今後のワンルームマンション投資の成功と失敗が分かれる
  2. 中古ワンルームマンションは、1に立地、2に立地、3に立地
  3. 駅からの距離は5分~10分を基準に考えると良い
  4. 管理費と修繕積立金のバランスの悪いマンションは失敗する確率が高くなる
  5. 総戸数が少ないワンルームマンションも失敗する確率が高い