不動産投資の失敗リスクはDCR(ローン返済比率)、LTV(ローン依存率)で防げ

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不動産投資家は、自己資金の利回り(CCR)の最大化を狙わなくてはなりません。

しかし、自己資金の利回り(CCR)の最大化は、失敗リスクの最大化でもあります。

不動産投資のリスクとリターンは表裏一体で、収益性と安全性を両立させることは困難だからです。

不動産投資のローンはもろ刃の剣です。

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不動産投資ローンのレバレッジ効果

レバレッジとは、他人資本で自己資本に対するキャッシュフローを多くすることです。
不動産投資のレバレッジとは、ローンを使ってキャッシュフローを多くすることです。

不動産投資は自己資金だけでなく、ローンの金額に対してもキャッシュフローを得ることができ、レバレッジ効果を狙えます。

しかし、ローン金額に対してもキャッシュフローを得られる(レバレッジ効果プラス)かどうかは、FCRK%の比較で決まります。

【FCR > K%】のとき、レバレッジがプラス(正のレバレッジ)になります。
なぜならば、不動産の持つ収益力を示す真の利回り(FCR)方が、不動産投資ローンの調達コスト(K%)を上回っているからです。

イールドギャッププラス

↓正のレバレッジ効果が働く

不動産投資のレバレッジ効果プラス

正のレバレッジ効果のイメージ

不動産投資のレバレッジ効果の詳細

不動産投資ローンのレバレッジ効果とイールドギャップ
不動産投資のレバレッジ効果を意識した、純収益(NOI)、真の利回り(FCR)、自己資金の利回り(CCR)、ローンの調達コスト(K%)の実戦的な使い方を解説します。

不動産投資の失敗リスクをDCRで分析

不動産投資のDCRとは

DCRとは、債務返済比率のことです。
(DSCRと表現する場合もあります)

不動産投資のDCRとは、純利益(NOI)がローン年間返済総額(ADS)に対して何倍あるか、リスクの許容範囲を数値で示しています。

ローン返済比率(DCR)の計算式

DCR:Debt Coverage Ratio
DSCR:Debt Service Coverage Ratio

純利益(NOI)の解説

【収益還元法】NOIとキャップレートを使った不動産(マンション)の価格計算
不動産の価格の計算方法は、主に3種類あります。収益還元法、取引事例比較法、原価積上法。NOIとキャップレートから計算された収益還元法の価格こそが不動産の本当の価値です。

ローン返済比率(DCR)が大きいほどローン返済の確実性が増し、不動産投資に失敗するリスクが減少します。

一般的には1.3以上が不動産投資ローンで失敗するリスクが低いと考えられています。

ローン返済比率(DCR)<1.0
不動産投資が失敗するとき

ローン返済比率(DCR)は、純利益(NOI)がローン年間返済総額(ADS)の何倍あるかを示しています。

通常、純利益(NOI)は購入初年が最大で、建物の劣化とともに減少していきます。

純利益(NOI)が低下すると、ローン返済比率(DCR)も下がり、不動産投資に失敗するリスクが上がります。

ローン返済比率(DCR)が1未満とは、純利益(NOI)からローンが返済できなくなった状態を示しています。
キャッシュフローがマイナスになり、不動産投資の失敗が確定します。
(不動産投資の目的がキャッシュフローの増加以外の場合を除く)

中古マンション購入(売買)で払う仲介手数料、手付金の相場と値引き
購入諸費用と税金は大したことがないと思っていると、結構痛い目に合います。1.手付金 2.仲介手数料 3.印紙税 この3つで数百万が相場です。

ローン返済比率(DCR)の計算と不動産投資の失敗リスクの判断

DCRの計算例と失敗リスクの判断1

次の条件の不動産のDCRと、不動産投資の失敗リスクを判断してみましょう。

マンション価格 1000万円
想定家賃 6万円
空室率 10%
固定資産税 年間4万円
管理委託料 家賃の5%
管理費・修繕積立金  1万円
購入諸費用 83.38万円
ローンの金額(90%融資) 900万円
元利均等返済 金利 2.5%
ローンの期間 30年
純利益(NOI) 455,600円
ローン年間返済総額(ADS) 426,720円
中古マンションの購入諸費用の内訳(登記、住宅ローン、税金)
住宅ローンを組む場合、手数料、保証料、登録免許税等の諸費用と税金等の合計は100万円くらいになります。その内訳について解説します。

この条件でローン返済比率(DCR)を計算します

ローン返済比率(DCR)
=純利益(NOI) / ローン年間返済総額(ADS)
=455,600円 / 426,720円
=1.06<1.3

少し、家賃が3,000円くらい下がったり、金利が0.5%くらい上がったりすると、ローン返済比率(DCR)は1.0未満になります。

この不動産投資は、失敗するリスクが高そうです。

不動産投資ローン 金利比較も大事だが融資期間も比較しよう
不動産投資とローンは切っても切れない関係です。ローンの質は不動産投資の成功・失敗に大きく関わります。ローンの質の比較に使いたい指標がローンコンスタント(K%)です。

DCRの計算例と失敗リスクの判断2

少し条件を変えた不動産で、ローン返済比率(DCR)と不動産投資の失敗リスクを判断してみましょう。

マンション価格 700万円
購入諸費用 80万円
ローンの金額(90%融資) 640万円
自己資金 140万円
元利均等返済 金利 3.0%
ローンの期間 30年
純利益(NOI) 455,600円
ローン年間返済総額(ADS) 323,784円

ローン返済比率(DCR)
=純利益(NOI) / ローン年間返済総額(ADS)
=455,600円 / 323,784円
=1.41>1.3

この不動産投資は、失敗するリスクは低そうです。

中古ワンルームマンション投資で失敗する5つの理由(関西大阪版)
中古ワンルームマンションは自分で工夫できる要素が少ないため、物件選定で成功失敗の8割が決まります。立地管理に対する考え方は、主要政令都市以上であれば共通です。

ただし、純利益(NOI)はマンションの経年劣化とともに下がります。
ローン年間返済総額(ADS) は繰り上げ返済をしない限り、下がることはありません。

そのため、不動産投資においては、ローン返済比率(DCR)は年々下がります。

将来にわたってDCR1.3以上を維持できるのか。1.0を切らないのか。
失敗するリスクをしっかりとシミュレーションする必要があります。

不動産投資の失敗リスクは年々増大することを示すグラフ
NOI、ADS:左軸
DCR:右軸

NOIが下がっていき、ADSと同じ額になったときが、DCR=1.0です。

不動産投資のキャッシュフロー(儲け)とCCR(自己資金の利回り)
CCR(自己資金の利回り)は、投下した自己資金に対するキャッシュフロー率を示す投資指標です。CCR(自己資金の利回り)が高い場合、効率のいい投資ができていると判断できます。

不動産投資のローン依存率をLTVで分析

不動産投資のLTVとは

不動産投資のLTVとは借入金比率のことで、不動産投資では不動産価格に対するローンの割合(ローン依存率)を指します。

ローン依存率(LTV)の計算式

LTV:Loan To Value Ratio

ローン依存率(LTV)が高い
=金利上昇で失敗リスクが高い

ローン依存率(LTV)が高いとは、ローンに頼った不動産投資であることを示しています。

ローンが不動産購入価格に近いため、毎月のローンの返済が高額になりやすく、金利の上昇で返済が滞り、失敗するリスクが高くなります。

金利上昇のリスクをコントロールしやすいローン依存率(LTV)の目安は、不動産購入スタート時点で80%以下です。
(購入する不動産の収益力FCRが高い場合は、フルローン、オーバーローンも問題ない場合もあります)

【不動産投資分析:儲かる?儲からない?】真の利回りはFCRでわかる
不動産投資ブログを見ていると、不動産投資は誰でも儲かるような錯覚におちいることがありますが、実際はどうなのでしょうか?真の利回り(FCR)が儲かる儲からないを判断する手助けになります。

ローン依存率(LTV)の計算例と失敗リスクの判断

【DCRの計算例と失敗リスクの判断1】の不動産投資のローン依存率(LTV)を計算して、失敗リスクを判断してみます。

ローン依存率(LTV)
=ローン金額(残高)/不動産購入価格
=900万円 / 1000万円
=90%

金利上昇による失敗リスクが低いと判断される目安の「LTV=80%」でスタートするための自己資金を計算してみます。

ローン金額
=80% × 不動産価格
=80% × 1000万円
=800万円
自己資金
=不動産価格+購入諸費用-借入額
=(1000万+83.38万円)-800万円
= 283.38万円

LTV=80%でスタートするための自己資金は、283.38万円です。

不動産投資でカモられやすい職業(医師、公務員、教師)
カモりやすい職場には、カモはいないかと不動産投資会社から電話がしょっちゅうかかっています。かかってきた経験がある職業の方は注意が必要です。

不動産投資のローン依存率は(LTV)は下がる

不動産投資ローンを返済していくと、少しずつローン依存率(LTV)は下がっていくため、金利上昇で失敗するリスクは小さくなります。

ローンの返済で減少するローン依存率(LTV)

縦軸:ローン依存率(LTV)

不動産投資の王道は、ローン依存率(LTV)をコントロールして不動産を購入することです。

まとめ

不動産投資で失敗せず、リスクの低い投資ができる条件の目安

  1. DCR(ローン返済比率)の目安は1.3以上
  2. LTV(ローン依存率)の目安は80%以下

本記事の元記事は「失敗しない不動産投資分析:安全性判断指標(DCR,LTV,BER,PB)」です。

加筆して記事を分割しています。

PBの説明はこちらの記事へ
不動産投資のキャッシュフロー(儲け)とCCR(自己資金の利回り)

BERの説明はこちらの記事へ
【不動産投資分析:儲かる?儲からない?】真の利回りはFCRでわかる