不動産投資の失敗リスクはDCR（ローン返済比率）、LTV(ローン依存率)で防げ

不動産投資家は、自己資金の利回り（CCR）の最大化を狙わなくてはなりません。

しかし、自己資金の利回り（CCR）の最大化は、失敗リスクの最大化でもあります。

不動産投資のリスクとリターンは表裏一体で、収益性と安全性を両立させることは困難だからです。

不動産投資のローンはもろ刃の剣です。

コンテンツ

不動産投資ローンのレバレッジ効果

レバレッジとは、他人資本で自己資本に対するキャッシュフローを多くすることです。
不動産投資のレバレッジとは、ローンを使ってキャッシュフローを多くすることです。

不動産投資は自己資金だけでなく、ローンの金額に対してもキャッシュフローを得ることができ、レバレッジ効果を狙えます。

しかし、ローン金額に対してもキャッシュフローを得られる（レバレッジ効果プラス）かどうかは、FCRとK%の比較で決まります。

【FCR　＞　K%】のとき、レバレッジがプラス（正のレバレッジ）になります。
なぜなら、不動産の持つ収益力を示す真の利回り（FCR）方が、不動産投資ローンの調達コスト（K%）を上回っているからです。

↓正のレバレッジ効果が働く

正のレバレッジ効果のイメージ

不動産投資のレバレッジ効果の詳細

DCRとは、債務返済比率のことです。
（DSCRと表現する場合もあります）

不動産投資のDCRとは、純利益（NOI）がローン年間返済総額（ADS）に対して何倍あるか、リスクの許容範囲を数値で示しています。

DCR：Debt Coverage Ratio
DSCR：Debt Service Coverage Ratio

純利益（NOI）の解説

ローン返済比率（DCR）が大きいほどローン返済の確実性が増し、不動産投資に失敗するリスクが減少します。

一般的には1.3以上が不動産投資ローンで失敗するリスクが低いと考えられています。

ローン返済比率（DCR）は、純利益（NOI）がローン年間返済総額（ADS）の何倍あるかを示しています。

通常、純利益（NOI）は購入初年が最大で、建物の劣化とともに減少していきます。

純利益（NOI）が低下すると、ローン返済比率（DCR）も下がり、不動産投資に失敗するリスクが上がります。

ローン返済比率（DCR）が1未満とは、純利益（NOI）からローンが返済できなくなった状態を示しています。
キャッシュフローがマイナスになり、不動産投資の失敗が確定します。
（不動産投資の目的がキャッシュフローの増加以外の場合を除く）

次の条件の不動産のDCRと、不動産投資の失敗リスクを判断してみましょう。

この条件でローン返済比率（DCR）を計算します

ローン返済比率（DCR）
=純利益（NOI） / ローン年間返済総額（ADS）
=455,600円 / 426,720円
=1.06<1.3

少し、家賃が3,000円くらい下がったり、金利が0.5％くらい上がったりすると、ローン返済比率（DCR）は1.0未満になります。

この不動産投資は、失敗するリスクが高そうです。

少し条件を変えた不動産で、ローン返済比率（DCR）と不動産投資の失敗リスクを判断してみましょう。