賃貸マンションの空室率(入居率)を意識した退去連絡後の対策

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本日から所有賃貸マンションの空室率が0%(入居率100%:満室)です。

賃貸マンション経営は空室率もしくは入居率が重要です。

なぜならば、空室になると家賃という収入がなくなりますが、管理料、修繕積立金、固定資産税などの支出はなくなりません。

空室=損失です。

空室率を下げる(入居率を上げる)ための退去関係の対策は、いくつかあります。

  1. 退去の原因をなくす
  2. 退去連絡後の退去原因の追及
  3. 優良入居者に速く入居してもらう

退去連絡から次の入居が決まるまでに、私が実践してみたことを解説します。

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賃貸マンションの退去連絡

退去の場合、退去日の1カ月前までに退去連絡を大家(大家)もしくは、管理会社にします。

退去の連絡方法は、電話、書面が一般的です。

今回の場合は、2015年4月14日に管理会社へ退去連絡が入り、次の日4月15日に管理会社から私(大家)に連絡がありました。

引越日が決まったら連絡をもらえるように管理会社にお願いしました。

賃貸マンションの退去

賃貸マンションの退去立会い日

引越日の連絡を受けるのを忘れていましたので、退去立会い日の連絡のみありました。

不動産管理会社の営業マンひとりあたりが扱う賃貸マンションの数が異常に多いため、こちらから確認しないと忘れられます。

今回の退去立会い日は5月14日でした。

退去立会いとは
部屋からすべての荷物を出し、部屋や備品の痛み具合などを確認します。

今回の神戸賃貸マンションの入居者は女性でした。比較的ていねいに使われており、破損などはありません。

家賃の遅れ、トラブルもない優良入居者でしたので残念な退去です。

賃貸アパートの退去連絡と退去立会いとは?円満解約のポイント
退去立会いは、原状回復にかかる費用負担を決める重要なイベントです。原状回復費用を多く負担させられないように事前の対策は有用です。しかも簡単!

賃貸マンションの退去理由の確認

何か不満があったのかな?

心配しておりましたが、結婚で京都へ引越するという退去理由でしたので、内心ほっとしました。

しかし、退去理由はどうであれ、空室になれば家賃は入ってきませんので、大家としては複雑な思いです。

退去のたびに、いかにして空室率を下げる(入居率を上げる)かがマンション経営の肝だと実感します。

賃貸マンションの退去後確認

壁汚れでひどかったところ(退去後すぐ)

ファンの汚れ(退去後すぐ)

バスの戸の汚れ

全体的にシミとカビが多く発生しています。
海と山に囲まれた神戸マンションの特徴かもしれません。

平均入居年数と平均空室期間(平均空室率)

今回退去した方の入居年数は約4.5年です。

賃貸ワンルームマンションの平均入居年数は約4年と言われていますので、まずまずでしょう。
住宅ベースの全国空き家率の平均は13.5%(2014年)らしいですが、賃貸住宅ベースではありませんのであまり参考になりません。

賃貸住宅ベースの平均空室期間や平均空室率の統計はないようです。

  • 空室期間1カ月で、空室率2%
    (入居率98%)
  • 空室期間2カ月ならば、空室率3.5%
    (入居率96.5%)

私は神戸エリア中心部の賃貸マンションの空室率は7%(入居率93%)でシミュレーションしています。

3年をワンクールとして、2.5カ月の空室期間がある。
これが空室率7%(入居率93%)です。

ただ、10%の空室率(入居率90%)の賃貸マンションもあれば、購入から空室期間のない(退去のない)驚異の0%空室率(入居率100%)の賃貸マンションもあります。

賃貸マンションのクリーニング

賃貸アパート・マンションのクリーニング代、鍵交換特約と原状回復費用
賃貸アパート・マンションの使い方によっては、退去時に入居時の費用に匹敵するくらいの退去費用がかかるケースがあります。原状回復費用と特約について解説します。

次の入居者を募集するために、部屋のクリーニングと原状回復を行わなくてはなりません。

基本的なクリーニング代の負担は、特約で入居者の方にお願いしています。

今回は次の3点が原状回復とクリーニングの内容です。

  1. 壁紙を念入り清掃(大家負担)
  2. フローリングワックス(大家負担)
  3. 一般的な部屋のクリーニング(入居者負担)

原状回復費用の負担割合

アパート退去費用(原状回復費用)でトラブル?東京ルールを見直そう
東京ルールは賃貸アパートの原状回復の考え方を示したルールです。このルールで、敷金の清算を行うのが一般化しつつあります。

大家の負担約3万円。入居者の負担0円。

大家の力が絶大だったときは、原状回復費用まで入居者負担でいける時代もありましたが、東京ルールが浸透してからはそうはいきません。

空室が多く発生すると、原状回復費用がかさみます。そのため、空室率を下げる努力が必要です。

賃貸マンションの使い方がひどく、自然劣化(経年劣化)以上に設備が痛んだときは、入居者にも費用をご負担いただきます。

今回は許容できるレベルですので、すべて大家負担です。

入居者の賃貸募集条件の決定

賃貸マンションの部屋のクリーニングと同時に、賃貸マンションの募集条件を決めなくてはなりません。

空室率は人口減少とともに上昇すると考えられるため、現時点では5%くらいで抑えておきたいです。

独自に部屋の募集相場などを調べた結果
(空室期間約2カ月想定:空室率3.5%)

  • 管理費込み60,000円
  • 礼金1.5カ月
  • 敷金なし(保証会社加入)

管理会社が提示した家賃は63,000円です。

ちょっと高いので大丈夫?(空室率が上がりそう…)と思いましたが、管理会社と大家の信頼関係もありますので、その条件でお願いしました。

実際、多くの案件を扱っているのは管理会社です。

口出ししてよい方向へ進む場合と、進まない場合があります。その見極めが肝心です。

【マンション経営の経費】不動産所得の経費で落とせるもの12種
サラリーマンでも、不動産投資(マンション経営)を始めると、今まで経費で落とせなかったものが経費で落とせるようになります。その代表的な12種類の経費を解説します。

入居者募集用コンテンツの作成(趣味の領域)

カメラマン

私は、退去後の現状確認に行ったときに記録用に写真を撮ります。

それと同時にコンテンツ作成用の写真と動画を撮っておきます。その素材を使って、部屋の紹介動画(約2分間)を作成しました。

  • 賃貸仲介会社営業マンが、部屋の中を確認する手間を省ける
  • すでに、部屋は動画で確認済のため、安心して案内ができる

などを期待して作成したもので、URLを直接入力すると、私のYouTubeチャンネルに接続できるようにしました。

自画自賛で恐縮ですが、管理会社より、おかげで紹介しやすかったとのコメントをいただきました。

神戸賃貸マンション新入居者決定!

入居者決定の連絡が速かったです。

7月になると時期がよくないので、2カ月くらいで決まれば…と思っていましたが、すぐに決まりました。

私は部屋のクリーニング後のチェックに行きますが、チェックする隙もあたえられず、なんと5月27日に管理会社から連絡が入りました。

条件は満額の家賃で、6月1日契約即入居、6月15日から家賃発生(2週間のフリーレント)です。

空室期間1カ月で家賃発生です。
(空室率2%)

まとめ

管理会社との連携プレーが機能し、早期入居につながりました。

日頃から自分の投資エリアの家賃募集状況は把握しているつもりでしたが、やはりプロにはかないませんでした。

任せる勇気を学習しました。

賃貸マンションに退去連絡が入ってから、次の入居者決定までに大家がすべきこと

  1. 賃貸マンションの引越日と退去立会い日の確認
  2. 退去後の状況確認
  3. クリーニング後の確認
  4. 空室率(入居率)を意識した次の賃貸募集条件の決定