住宅ローン控除
もはや説明不要でしょうか？
うまく住宅ローン控除を使えば、所得税と住民税を減税できます。
しかし、不動産会社の説明が不親切であったり、本人の住宅ローン控除の「減税の仕組み」の理解が不十分であった場合、
思ったほど減税ができない悲しい結果となる場合もあります。
住宅ローン控除でフルに減税できるように、住宅ローン控除の減税の仕組みからシミュレーションまで解説します。
記事の最後に、中古マンションを住宅ローンを使って購入したときを想定して、住宅ローン控除の減税シミュレーション（計算）も紹介します。
住宅ローン控除の減税額と期間
住宅ローン控除の減税額は、年末12月31日時点での住宅ローン残債に対して1％です。
ただし、住宅ローン控除は減税できる税金そのものがないと効果がありません。
住宅ローン控除は所得税減税が優先です。
住宅ローン残債に対して1％を減税して、減税できなかった分を住民税から減税します。
例えば、5000万の住宅ローンを組んでいた方がの所得税が40万だった場合、
40万円を所得税から減税します。
あまった10万円は住民税から減税します。
住宅ローン減税枠の多い、長期優良住宅、低炭素住宅の場合の例
住宅ローン控除の減税を受けられる期間は最大10年です。
住宅ローンの借入期間が10年以上残っていることが、住宅ローン控除を受けるための条件のひとつです。
その他の住宅ローン控除の減税要件（国土交通省）
新築と中古マンションの住宅ローン控除の減税限度額の違い
住宅ローン控除で損しないためには、住宅ローン控除の減税限度額を知る必要があります。
2017年現在
年末12月31日時点での住宅ローン残債に対して、住宅ローンの減税の特例があることは共通していますが、
新築マンションと中古マンションでは、住宅ローン最大控除額（減税限度額）が違います。
中古マンションは、年末12月31日時点で2,000万以上の住宅ローンの残債があったとしても、住宅ローン控除で減税できる金額は一律20万※1です。
新築マンションは、年末12月31日時点で4,000万以上の住宅ローンの残債があったとしても、住宅ローン控除で減税できる金額は一律40万※2です。
※1売主が不動産業者の場合は、40万円（平成26年4月～平成31年6月）
※2長期優良住宅、低炭素住宅の場合は、50万円（平成26年4月～平成31年6月）
| 住宅ローン残債 | 住宅ローン控除限度額 （新築マンション） |
住宅ローン控除限度額 （中古マンション） |
|---|---|---|
| 5,000万円 | 40万円 | 20万円 |
| 4,000万円 | 40万円 | 20万円 |
| 3,000万円 | 30万円 | 20万円 |
| 2,000万円 | 20万円 | 20万円 |
| 1,500万円 | 15万円 | 15万円 |
| 1,000万円 | 10万円 | 10万円 |
中古マンションにおいては、
高給マンションを購入しても、住宅ローン控除の減税額の合計は20万円までということです。
住宅ローン控除の所得税減税
所得税の控除方法は2種類あります。
- 所得控除
所得金額から差し引く
社会保険料控除、扶養控除、配偶者控除、医療費控除等 - 税額控除（減税）
所得減税して税額を決定し、税金そのものから差し引く
住宅ローン控除、ふるさと納税に関係する控除等
住宅ローン控除は後者の税額控除（減税）にあたります。
住宅ローン控除は、支払う税金そのものがないと減税を受けることができません。
住宅ローン控除の住民税減税
住宅ローン控除の所得税減税後も減税限度額が余るときは、住民税からも減税できます。
ただし、住民税の減税限度額は、前年分の所得税の課税総所得金額等の7％(上限136,500円)です。
どのように住民税が減税されるのかをシミュレーション（計算）してみましょう。
住宅ローン控除の住民税減税のシミュレーション（計算）
シミュレーションの条件
| 家族構成 | 妻（無職）15歳以下の子2人 |
| 年収 | 500万円 |
| 中古マンション | 3000万円 |
| 住宅ローン | 2500万円 |
| 金利 | 1％ |
| 返済期限 | 35年 |
| 元利均等返済 | |
このシミュレーションの条件では、所得税は12万円、住民税は23万円くらいです。
年末の住宅ローンの残債は24,400,399円です。
＝24,400,399円×1％＝24.4万円
ただし、中古マンションを購入していますので、住宅ローン控除限度額は20万円です。
所得税は12万円ですので、まるまる12万円の所得税の減税を受けます。
それでも、8万円減税限度額が余りますので、住民税から8万円の減税を受けます。
住宅ローン控除のシミュレーション結果は次の表の通りです。
| 年 | 住宅ローン残債 | 住宅ローン控除限度額 | 所得税減税額 | 住民税減税額 |
|---|---|---|---|---|
| 1年目 | ¥24,400,399 | 20万円 | ¥120,000 | ¥80,000 |
| 2年目 | ¥23,794,771 | 20万円 | ¥120,000 | ¥80,000 |
| 3年目 | ¥23,183,062 | 20万円 | ¥120,000 | ¥80,000 |
| 4年目 | ¥22,565,208 | 20万円 | ¥120,000 | ¥80,000 |
| 5年目 | ¥21,941,147 | 20万円 | ¥120,000 | ¥80,000 |
| 6年目 | ¥21,310,816 | 20万円 | ¥120,000 | ¥80,000 |
| 7年目 | ¥20,674,153 | 20万円 | ¥120,000 | ¥80,000 |
| 8年目 | ¥20,031,095 | 20万円 | ¥120,000 | ¥80,000 |
| 9年目 | ¥19,381,575 | ¥193,816 | ¥120,000 | ¥73,816 |
| 10年目 | ¥18,725,532 | ¥187,255 | ¥120,000 | ¥67,255 |
9年目以降は残債が2000円を切るため、住宅ローン控除限度額も20万以下になります。
住宅ローン控除のシミュレーション（計算）
次の条件で、住宅ローン控除で所得税と住民税の減税を受ける場合はどうでしょうか？
さっそくシミュレーションしてみましょう。
シミュレーションの条件
| 家族構成 | 妻（無職）15歳以下の子2人 |
| 年収 | 400万円 |
| 中古マンション | 3000万円 |
| 住宅ローン | 2500万円 |
| 金利 | 1％ |
| 返済期限 | 35年 |
| 元利均等返済 | |
このシミュレーションの条件では、所得税は7万円、住民税は16万円くらいです。
年末の住宅ローンの残債は24,400,399円ですが、中古マンションを購入していますので住宅ローン控除限度額は20万円です。
所得税は7万円ですので、まるまる7万円の所得税の減税を受けます。
それでも、13万円減税限度額が余ります。
住民税から減税額の限度額は、所得税の課税総所得金額等の7％(上限136,500円)です。
このシミュレーション条件の所得税の課税総所得金額等は140万円くらいですので、住民税から減税額は9.8万円（140万円×7％）が限度です。
3.2万円の減税に失敗です。
住宅ローン控除のシミュレーション結果は次の表の通りです。
| 年 | 住宅ローン残債 | 住宅ローン控除 限度額 |
所得税の 減税額 |
住民税の 減税額 |
減税損 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1年目 | ¥24,400,399 | 20万円 | ¥70,000 | ¥98,000 | ¥32,000 |
| 2年目 | ¥23,794,771 | 20万円 | ¥70,000 | ¥98,000 | ¥32,000 |
| 3年目 | ¥23,183,062 | 20万円 | ¥70,000 | ¥98,000 | ¥32,000 |
| 4年目 | ¥22,565,208 | 20万円 | ¥70,000 | ¥98,000 | ¥32,000 |
| 5年目 | ¥21,941,147 | 20万円 | ¥70,000 | ¥98,000 | ¥32,000 |
| 6年目 | ¥21,310,816 | 20万円 | ¥70,000 | ¥98,000 | ¥32,000 |
| 7年目 | ¥20,674,153 | 20万円 | ¥70,000 | ¥98,000 | ¥32,000 |
| 8年目 | ¥20,031,095 | 20万円 | ¥70,000 | ¥98,000 | ¥32,000 |
| 9年目 | ¥19,381,575 | ¥193,816 | ¥70,000 | ¥98,000 | ¥25,816 |
| 10年目 | ¥18,725,532 | ¥187,255 | ¥70,000 | ¥98,000 | ¥19,255 |
10年間で減税損の合計は約30万円です。
今回のように、住宅ローン控除に見合った年収がない場合は、住民税の減税に失敗します。
住宅ローン控除（減税）シミュレーションの紹介
私は住宅ローンの計算などをするとき、高機能住宅ローンシミュレーションみかローンを使います。
これを使えば、住宅ローン控除（減税）のシミュレーションもバッチリです。
ただし、高機能住宅ローンシミュレーションとはいえ年収は考慮しません。
やはり、所得税と住民税をしっかり把握して、住宅ローン控除（減税）をシミュレーションする上では大切です。
まとめ
- 住宅ローン控除の減税率は、年末12月31日時点での住宅ローン残債に対して1％
- 新築マンションと中古マンションでは、住宅ローン最大控除額（減税限度額）が違う。
新築マンションは40万円。中古マンションは20万円 - 住宅ローン控除は税額控除のため、控除できる税金そのものがないと減税を受けられない
- 住民税の減税限度額は、前年分の所得税の課税総所得金額等の7％(136,500円限度)
- 住宅ローン控除に見合った年収がない場合は、住民税の減税に失敗する
- 住宅ローン控除をねらって住宅を買うときは、事前にどれだけ減税可能かをシミュレーションする
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