不動産投資では、投下した現金から多くのキャッシュフローを得ることが重要です。
不動産投資ローンの使用で、自己資金（現金）以上の不動産投資が行えている場合、次のように表現します。
- レバレッジ効果プラス（+）
- 正のレバレッジ
- レバレッジが効いている
- Leverage Position Positive
不動産投資のレバレッジはもろ刃の剣で、レバレッジのかけ方が大切です。
不動産投資のレバレッジ効果とイールドギャップについて解説します。
純収益（NOI） 真の利回り（FCR） 自己資金の利回り（CCR） ローン定数（K%）
本記事は、不動産投資指標の使い方の最終記事です。
そのため、多くの不動産投資用語を使用します。
初心者の不動産投資家は、最初の記事からの熟読をおすすめします。
表面利回りと実質利回り
表面利回りはあるがままの利回り
実質利回りは、不動産投資では避けられない空室と経費（運営費）を考慮した利回り
真の利回り（FCR）
FCRとは、全額現金で投資したらどのくらいのキャッシュフローを得られるのかを示す利回り。
自己資金の利回り（CCR）
CCRとは、投下した自己資金に対する利回り。
ローン定数（K%）
ローン定数（K%）とは、ローンの調達コストのことです。
不動産投資のレバレッジ効果とは
レバレッジとは、他人資本で自己資本に対するキャッシュフローを多くすることです。
不動産投資のレバレッジとは、ローンを使ってキャッシュフローを多くすることです。
株式投資の通常取引は、投下したした自己資金のみからキャッシュフローを得られます。
株式投資の信用取引や外国為替証拠金取引（FX）は、証拠金（しょうこきん）を使ってレバレッジ効果を狙えます。
そして、不動産投資は自己資金だけでなく、ローンの金額に対してもキャッシュフローを得ることができ、レバレッジ効果を狙えます。
しかし、ローン金額に対してもキャッシュフローを得られる（レバレッジ効果プラス）かどうかは、FCRとK%の比較で決まります。
不動産投資のレバレッジ効果はK%とFCRの比較でわかる
K%は不動産投資ローンの調達コストのことでしたね。
K%はFCRと比較してイールドギャップを調べることで、レバレッジ効果の判断ができます。
イールドギャップとは
イールドギャップとは、直訳すると金利差（Yeild Gap：YG）です。
不動産投資のイールドギャップとは、FCRとK%の差を言います。
金利とFCRとの差をイールドギャップと解説している場合がありますが、不動産投資では金利とFCRを比較しても何も解決しません。
不動産投資では、FCRとK%を比較します。
イールドギャップが大きければ、レバレッジ効果も強くなります。
不動産投資のレバレッジ効果プラス ＝イールドギャップ+
【FCR ＞ K%】のときは、
イールドギャップがプラスになり、レバレッジもプラス（正のレバレッジ）になります。
なぜなら、不動産の持つ収益力を示すFCR方が、不動産投資ローンの調達コストを上回っているからです。
イールドギャップ+
↓正のレバレッジ効果が働く
正のレバレッジ効果
不動産投資のレバレッジ効果なし ＝イールドギャップ0
FCR ＝ K%という状況にはあまり出会いません。
【FCR ＝ K%】のときは、
イールドギャップがなくなり、理論上レバレッジ効果はありません。
不動産投資のレバレッジ効果マイナス ＝イールドギャップ－
【FCR ＜ K%】のとき、
イールドギャップは－になり、レバレッジもマイナス（負のレバレッジ）になります。
なぜなら、不動産の持つ収益力を示すFCRが、不動産投資ローンの調達コストを下回り、ローンが不動産投資の足かせになっているからです。
イールドギャップ－
↓負のレバレッジ効果が働く
負のレバレッジ効果
不動産投資のレバレッジ効果はCCRに影響する
不動産投資にレバレッジ効果が働いた場合は、次のようになります。
不動産の持つ収益力を示すFCRに、ローン使用分の利回りがプラスされ、自己資金の利回り（CCR）が加速するからです。
不動産投資にレバレッジ効果が働かなかった場合、もしくは負のレバレッジが働いた場合は、次のようになります。
CCRがFCRより小さいということは、不動産ローンを使ってまで投資するような不動産ではなかった。
もしくは、不動産投資ローンを使うと利回りは下がることを示しています。
（現金投資が有利）
不動産投資のレバレッジ効果の実例
レバレッジ効果マイナス
こちらの記事にあった不動産とローンの関係は、レバレッジ効果マイナスでした。
| マンション価格 | 1000万円 |
| 想定家賃 | 6万円 |
| 空室率 | 10% |
| 固定資産税 | 年間4万円 |
| 管理委託料 | 家賃の5％ |
| 管理費・修繕積立金 | 1万円 |
| 購入諸費用 | 83.38万円 |
| ローンの金額（90％融資） | 900万円 |
| 元利均等返済 金利 | 2.5％ |
| ローンの期間 | 30年 |
| 純利益（NOI） | 455,600円 |
| FCR | 4.39％ |
| CCR | 1.57％ |
この条件の不動産投資ローンのK%を計算すると
=（年間返済総額 / 残高）×100
＝（426,720円 / 900万円）×100
= 4.74％
＞4.39％（FCR）
ローン調達コストがFCRより上回り、
イールドギャップマイナス分（0.35）の負のレバレッジがかかるからです。
レバレッジ効果プラスにするための実例
不動産ローンの条件は、属性や不動産の価値によって決まります。
不動産投資の負のレバレッジを打開するためには、FCRがK%4.74％を超える（イールドギャップを取れる）不動産を探すのが現実的です。
同じ条件で、家賃が1万円増の7万円の不動産であれば、FCR4.74％をかなり超えます。
＝[NOI /（価格 + 購入諸費用)]×100
＝[558,200円/(1000万円+83.38万円)]×100
＝5.15%
純利益（NOI）
＝年間予想家賃－空室損－経費（運営費）
＝558,200円
- 年間予想家賃＝84万円
- 空室損＝84万円×10％
- 経費（運営費）
＝管理委託料+管理費等+固定資産税
＝（84万円×90％×5％）+12万円+4万円
＝197,800円
CCR
＝（キャッシュフロー / 自己資金）×100
＝（131,480円 / 183.38万円）×100
＝7.17%（レバレッジ+）
- キャッシュフロー
＝純利益（NOI)－ローンの年間返済総額（ADS）
＝558,200円－426,720円
＝131,480円 - 自己資金
＝不動産価格+購入諸費用－ローン金額
＝1000万円+83.38万円－900万円
＝183.38万円
まとめ
- 不動産投資のレバレッジ効果は、真の利回り（FCR）とローン定数（K%）を比較する
- FCRとK%の差をイールドギャップという
- イールドギャッププラス
＝不動産投資のレバレッジプラス - イールドギャップマイナス
＝不動産投資のレバレッジマイナス
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