不動産投資ローン　金利比較も大事だが融資期間も比較しよう

不動産投資は投下した現金から多くのキャッシュフローを得ることが大切です。

そのためには、できるだけ自己資金（キャッシュ）を減らさないように、ローンの質にこだわらなくてはなりません。

不動産投資とローンは切っても切れない関係です。

ローンの質は不動産投資の成功・失敗に大きく関わるので、比較する方は多いと思います。

 

不動産投資ローンは、金利が低いほど総返済額が減るため、低い金利がいいのはいうまでもありません。

ローンの期間（融資期間）も、短いほうが総返済額は少なくなります。

つまり、ローンの総返済額を低く抑えようとすれば、金利を低く、融資期間を短くします。

 

しかし、不動産投資ローンについては、少し特殊な考え方をするのが一般的です。

不動産投資ローンの金利と融資期間の比較。
不動産投資ローンの良し悪し（ローンの質）を判断するローン定数（K%）を解説します。

不動産投資ローンの考え方

住宅ローンにおいては「融資期間を短くして金利負担の総額をおさえるのが良い」という考え方もあります。

しかし、不動産投資ローンでは、できるだけ長期間のローンを組み、毎月の返済額を下げ、多くのキャッシュフローを得て、そのキャッシュフローを元に資産を拡大する戦略が一般的です。

毎月の返済額などのローンの質を判断する指標が、ローン定数（K%）です。

不動産投資ローンの質の比較は、ローン定数の比較で解決できます。

ローン定数（K%）とは

ローン定数とはローンの調達コスト

ローン定数とは、ローンの調達コストのことです。

K% ：Loan Constant（ローンコンスタント）
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ローン定数はローン調達コストですので、低いほど【不動産投資ローンの考え方】と同じ有利な不動産投資ローンであるということです。

ローン定数の計算

次の条件の不動産投資ローンのローン定数を計算してみましょう。

ローン金額	900万円
金利	2.5％
融資期間	30年

 

ローン定数と金利の比較

不動産投資ローンは、金利が低いほどローン定数が小さく、金利が高いほどローン定数が大きくなるのは想像がつくと思います。

確認のため金利を変化させてローン定数を比較してみましょう。

 

不動産投資ローンの条件は、ローン金額900万円、融資期間30年です。

金利	1.5％	2.0％	2.5％	3.0％	3.5％
K%	4.14%	4.44%	4.74%	5.06%	5.39%

『不動産投資でカモられやすい職業（医師、公務員、教師）』

ローン定数と融資期間の比較

不動産投資ローンの融資期間は、短いほどローン定数が大きく、融資期間が長いほどローン定数が小さくなります。

融資期間を変化させてローン定数を比較してみましょう。

 

不動産投資ローンの条件は、ローン金額900万円、金利2.5％です。

融資期間	15年	20年	25年	30年	35年
K%	8.00%	6.36%	5.38%	4.74%	4.29%

 

ローンの金利を比較する方は多いですが、融資期間を比較する方は少ないようです。

しかし、融資期間は金利以上のインパクトがあり、必須の比較対象であることがわかります。

『住宅ローン失敗実例3選：減税、借り換え贈与税、共有名義、ペアローン』

ローン定数と金利と融資期間の比較

不動産投資ローンの金利と融資期間を混合してローン定数を比較します。

ローン定数はローンの金額には影響を受けず、ローンの金利と融資期間のみで決定されます。

 

2つのローン条件があるとします。

	ローンA	ローンB
ローン金額	1000万円
金利	1％	3％
融資期間	15年	30年

 

金利を単純に比較して、1％のローンAの方が不動産投資に有利なローンに見えませんか？

 

ローンAのローン定数を計算してみましょう。

 

ローンBのローン定数はどうでしょうか？計算してみます。

 

金利が1％のローンAの方が、金利が安いため不動産投資に有利なローンに見えますが、数値でK%を比較すると、金利が高くても融資期間の長いローンBの方が有利なローンであるとわかります。

ローン定数を低くする方法は、低金利、長期間です。

『マンションをフルローン（頭金なし）オーバーローン購入は危険か？』

ローン定数を使った繰り上げ返済

ローン定数はローン調達コストでしたね。

 

ローン定数が分かれば、繰り上げ返済した時のローン返済額の目安が計算できます。

繰り上げ返済（返済額軽減型）をすれば、「ローン定数×繰り上げ返済額」ローンの返済額が減ります。その金額が、繰り上げ返済の効果です。

 

＜繰り上げ返済例＞

ローン定数＝6.58％のローンについて、100万円分繰り上げ返済する。

年間のローンの返済額は、約65,800円減少します。

 

つまり、ローン定数が高いほど繰り上げ返済はメリットがあります。

複数の不動産投資ローンを走らせている場合は、ローン定数を比較して繰り上げ返済するローンを決定します。

『住宅ローン繰り上げ返済の効果をシミュレーション! 計算式でタイミングもばっちり』

まとめ

• 不動産投資では、ローンを使って多くのキャッシュフローを得て、そのキャッシュフローを元に資産を拡大する戦略を取る場合が多い
• 不動産投資ローンの質は、ローン定数を比較する
• ローン定数とは、ローンの調達コスト
• 不動産投資ローンの金利が低い→ローン定数が小さい
  金利が高い→ローン定数が大きい
• 不動産投資ローンの融資期間が短い→ローン定数が大きい
  融資期間が長い→ローン定数が小さい
• 不動産投資ローンの融資期間の長さは、金利の低さ以上にローン定数に影響を与える場合がある
• 不動産投資ローンは、「金利を低く、融資期間を長く」が基本的な考え方