フラット35審査基準は甘い? 厳しい? 年収、年齢、審査期間がポイント

銀行の住宅ローンを借りるためには、審査を通らなくてはなりません。

銀行は営利目的で住宅ローンを貸し出します。

一方、フラット35を取りまとめている住宅総合支援機構は、国からの出資金や補助金(税金)を使って、国民が住宅を持てるようにするのが目的で、フラット35を提供します。

そのため、フラット35の審査は、銀行の住宅ローンの審査と比較すると甘いといわれることもあります。

本当に審査は甘いのでしょうか?

フラット35の審査基準は、銀行のローンの審査+別の角度からの審査です。

おおまかは審査基準は、住宅金融支援機構のホームページでも公表されています。

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フラット35の年収審査基準

返済負担率の計算式

返済負担率とは、年収に対する住宅ローンの年間返済額のことです。

年収審査 400万円未満 400万円以上
年収負担率 30%以下 35%以下
すべてのお借入れとは
フラット35以外の住宅ローン、自動車ローン、教育ローン、カードローン、キャッシング、分割払い、リボ払いなどです

フラット35の年収審査は甘いわけではありませんね。
むしろ、フラット35の年収審査は厳しいです。

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フラット35の年齢審査基準

フラット35の年齢審査はかなりわかりやすいです。

フラット35は、申込時の年齢が満70歳未満の方が対象です。
(親子リレー返済を利用する場合は、満70歳以上の方もOK)

完済年齢は80歳までの期間で、返済期間は最長35年です。

返済期間35年のフラット35を希望する場合は、45歳までに申し込まなくてはなりません。

フラット35の年齢審査は、銀行の住宅ローンと同じくらいで、特別甘いわけではありません。

フラット35の国籍などの審査基準

フラット35は日本の税金で運用されているため、日本国籍の方、永住許可を受けている方または特別永住者のみが使用できます。

銀行の住宅ローンと比べると、甘いでしょうか?
特に甘くはありませんね。

次に、フラット35の資金用途に対する審査を見ていきましょう。

フラット35の資金用途審査基準

銀行の住宅ローンは、原則本人が居住する不動産のみ審査に回せますが、フラット35は次のような方の住宅を取得する場合でも審査に回せます。

  1. 本人や配偶者の父母や祖父母
  2. 直系尊属の方がいない場合は、おじ・おばや兄姉
  3. 本人や配偶者の子や孫
  4. 直系卑属の方がいない場合は、甥・姪、弟妹
  5. 本人のセカンドハウス

フラット35の資金用途審査基準

出典:住宅総合支援機構

ただし、本人が居住する不動産以外は住宅ローン控除は受けられません。

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フラット35の住宅適合基準の審査

フラット35では、住宅そのものもフラット35の適合基準の審査に合格しなくてはいけません。

フラット35の適合基準審査に合格している住宅とは、適合証明検査機関・適合証明技術者の物件検査(検査手数料別途必要)に合格している住宅です。

銀行の住宅ローンも、住宅ローンが使える住宅の基準というものが設けられていますが、フラット35の住宅の審査基準は、より細かく、厳しく、少しも甘くありません。

住宅の床面積に次のような審査基準があります。

  • 主に戸建ての場合:70m2以上
  • マンションの場合:30m2以上
  • 併用住宅の場合 :
       住宅部分の床面積
           ≧非住宅部分の床面積

また、技術基準の高い住宅の場合は、フラット35より金利が安いフラット35Sを利用できます。

フラット35とフラット35Sの住宅技術基準審査のポイントは、次の通りです。

  • 耐久性、可変性
  • 省エネ
  • 耐震(免震)
  • バリアフリー
  • 安全で快適

新築住宅の技術基準審査

中古住宅の技術基準審査

中古住宅は、購入前にフラット35が使えるかどうかの確認が必要です。

適合証明書を取得している中古住宅はフラット35が使えます。
適合証明書を取得していない中古住宅は、新たに検査を受けなくてはなりません。

  • 中古戸建ての場合:
    個別に検査を受ける
  • 中古マンションの場合:
    フラット35対応中古物件検索を使って、適合証明書を取得している物件を検索できます。

(詳細)フラット35中古住宅の技術基準

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フラット35の審査結果

フラット35は、銀行と住宅金融支援機構の共同提供です。

銀行が審査を通しても、住宅金融支援機構では審査NGという場合も十分にありえます。

住宅金融支援機構の審査は、機械的に審査が行われる傾向です。

つまり、基準を満たしていないものはほぼ落ちます。

銀行で言ういわゆる「総合的な判断」という概念が少なく、フラット35は審査基準を満たさないものはダメで、審査は甘くない。厳しいと考えるべきです。

(参考)フラット35らくらく診断

フラット35の審査期間
(本審査と事前審査)

銀行の住宅ローンは、本審査の前に事前審査(仮審査)をしており、本審査の審査期間は3日~7日くらいです。

銀行の事前審査(仮審査)は本審査なみの精度で行っているため、事前審査(仮審査)で合格して、本審査で落ちることは比較的少ないようです。
(事前審査(仮審査)の審査期間の方が長かったりもする)

ただし、本審査では団信が通らないと一発アウトです。

フラット35団信の代わりは収入保障保険がおすすめ!保険料はいくらか計算
フラット35は、団信未加入でもローンを借りることができますが、将来困る可能性があります。保険料が高額な団信の代わりに、収入保障保険をおすすめします。

しかし、フラット35の事前審査(ネット仮審査)は甘く、本審査に上がってきて本格的に審査を行っている印象です。

フラット35の本審査の審査期間は14日くらい。できれば30日くらいの審査期間があると思って、余裕を持って融資の実行日を決める必要があります。

長い審査を待たされたあげく、落ちるということもあります。

それが、フラット35審査の厳しいところです。

フラット35は銀行と住宅金融支援機構の共同提供のため、その分審査期間が長いというデメリットがあります。

フラット35の金利優遇

銀行の住宅ローンは属性によって優遇金利を受けられます。

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しかし、フラット35は属性による優遇金利※はありませんが、フラット35を申し込む銀行によって、金利・手数料等は違います。

※借入期間(20年以下、21年以上)、融資率(9割以下、9割超)に応じて、適応金利が違います。
※特定の技術基準を満たす物件はフラット35Sがあります。

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まとめ

フラット35の審査は主に3種類

  1. 人(年収審査、年齢審査、他)に対する審査(標準)
  2. 資金用途に対する審査(甘い)
  3. 住宅にそのものに対する審査(厳しい)