フラット35の審査は甘い?年収、年齢、技術基準、審査期間がポイント

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銀行の住宅ローンを借りるためには、審査を通らなくてはなりません。

フラット35も銀行の住宅ローンと同じで、審査があります。

しかし、フラット35の審査は、銀行の住宅ローンの審査とは若干異なるようで、別の視点から審査をしているようです。

といいますのも

銀行は営利目的で住宅ローンを貸し出します。

一方、フラット35を取りまとめている住宅総合支援機構は、国からの出資金や補助金(税金)を使って、国民が住宅を持てるようにするのが目的で、フラット35を提供します。

そのため、フラット35は銀行の住宅ローンと比べると審査が甘いといわれることもあります。
本当なのでしょうか?

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フラット35の年収審査

住宅ローン審査 落ちた理由を探る8つのヒントと属性対策
住宅ローンの壁は審査です。審査基準の詳細は明らかにされていませんが、何社かのヒアリングを元に銀行名も書ける範囲で公表します。落ちた理由もきっとここにあります。

年収負担率(年収に占めるすべての借入れの年間合計返済額の割合)

年収審査 400万円未満 400万円以上
年収負担率 30%以下 35%以下
すべてのお借入れとは
フラット35以外の住宅ローン、自動車ローン、教育ローン、カードローン、キャッシング、分割払い、リボ払い等のことを指します。

年収のフラット35の審査は、全然甘いわけではありません。むしろ、年収のフラット35の審査は厳しいです。

フラット35の年齢審査

フラット35の申込時の年齢が満70歳未満の方で、完済年齢は80歳までの期間です。
(親子リレー返済を利用する場合は、満70歳以上の方もOK)

返済期間35年のフラット35を希望する場合は、45歳までに申し込まなくてはなりません。

フラット35の審査は、銀行の住宅ローンと同じくらいで、特別甘いわけではありません。

フラット35の国籍等の審査

フラット35は、日本の税金で運用されているため、日本国籍の方、永住許可を受けている方または特別永住者のみが使用することができます。

銀行の住宅ローンと比べると、甘いでしょうか?
特に甘くはありませんね。

次に、フラット35の資金用途に対する審査を見ていきましょう。

フラット35の資金用途審査

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団信の加入が任意であるフラット35は、健康上の理由で住宅ローンを借りることができなかった方にもチャンスがあります。フラット35と銀行の住宅ローンとの手数料、保証料と金利決定の違い。

銀行の住宅ローンでは、原則本人が居住する不動産のみしか審査ができませんが、フラット35では、次のような方の住宅を取得する場合でも審査することができます。

  1. 本人や配偶者の父母や祖父母
  2. 直系尊属の方がいない場合は、おじ・おばや兄姉
  3. 本人や配偶者の子や孫
  4. 直系卑属の方がいない場合は、甥・姪、弟妹
  5. 本人のセカンドハウス

フラット35の資金用途に対する審査

出典:住宅総合支援機構

ただし、本人が居住する不動産以外は、原則住宅ローン控除は受けられません。

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フラット35の住宅の適合基準審査

フラット35では、住宅がフラット35の適合基準の審査に合格しなくてはいけません。

フラット35の適合基準審査に合格している住宅とは、適合証明検査機関・適合証明技術者の物件検査(検査手数料別途必要)に合格している住宅のことです。

銀行の住宅ローンにも、住宅ローンが使える基準というものが設けられていますが、フラット35の住宅の審査基準は、より細かく、厳しく、少しも甘くありません。

住宅の床面積に次のような審査基準があります。

  • 主に戸建ての場合:70m2以上
  • マンションの場合:30m2以上
  • 併用住宅の場合 :
    住宅部分の床面積
        ≧非住宅部分の床面積

また、技術基準の高い住宅の場合は、フラット35より金利が安いフラット35Sを利用することができます。

フラット35とフラット35Sの技術基準審査のポイントは、次の通りです。

  • 耐久性、可変性の高い住宅
  • 省エネ住宅
  • 耐震(免震)住宅
  • バリアフリーな住宅
  • 安全で快適な住宅

新築住宅の技術基準審査

  • 新築戸建ての場合:
    個別に検査を受ける
  • 新築マンションの場合:
    フラット35登録マンション物件検索を使って、適合証明書を取得する予定の住宅を検索することができます。

中古住宅の技術基準審査

購入前にフラット35が使える中古住宅なのかの確認が必要です。

適合証明書を取得している中古住宅は、フラット35を使うことができます。適合証明書を取得していない中古住宅は、新たに検査を受けなくてはなりません。

  • 中古戸建ての場合:
    個別に検査を受ける
  • 中古マンションの場合:
    フラット35対応中古物件検索を使って、適合証明書を取得している物件を検索することができます。

(詳細)フラット35中古住宅の技術基準

フラット35の審査結果

フラット35は、銀行と住宅金融支援機構の共同提供です。

銀行が審査を通しても、住宅金融支援機構では審査NGということもあります。

住宅金融支援機構の審査は、機械的に審査が行われる傾向です。

つまり、基準を満たしていないものは、ほぼ落ちます。

銀行で言ういわゆる「総合的な判断」という概念が少なく、フラット35は基準を満たさない条件に対しては、審査は甘くなく厳しいと考えるべきです。

(参考)フラット35らくらく診断

フラット35の審査期間(本審査と事前審査)

銀行の住宅ローンは、本審査の前に事前審査(仮審査)をしており、本審査の審査期間は、3日~7日くらいです。

銀行の事前審査(仮審査)は本審査なみの精度で行っているため、事前審査(仮審査)で合格して、本審査で落ちるということは比較的少ないようです。
(事前審査(仮審査)の審査期間の方が長かったりもする)

しかし、フラット35の事前審査(仮審査)の甘く、本審査に上がってきて本格的に審査を行っている印象です。

フラット35では審査期間は14日くらい、できれば30日くらいの審査期間があると思って、余裕を持って融資の実行日を決める必要があります。

長い審査期間を待たされたあげく、落ちるということも十分にありえます。
それが、フラット35の審査の怖いところです。

フラット35は銀行と住宅金融支援機構の共同提供のため、その分審査期間が長いという欠点があります。

フラット35の金利優遇

銀行の住宅ローンは属性によって優遇金利を受けられることがありますが、フラット35は属性による優遇金利※は存在しません

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住宅ローンの壁は審査です。審査基準の詳細は明らかにされていませんが、何社かのヒアリングを元に銀行名も書ける範囲で公表します。落ちた理由もきっとここにあります。

ただし、フラット35を申し込みする銀行によって、金利・手数料等は違います。

※借入期間(20年以下、21年以上)、(9割以下、9割超)に応じて、適応金利が異なります。
※特定の技術基準を満たす物件はフラット35S(前述)があります。

まとめ

フラット35の審査は主に3種類

  1. 人に対する審査(年収審査以外はやや甘い?)
  2. 資金用途に対する審査(甘い)
  3. 住宅に対する審査(甘くない)