フラット35のメリット・デメリット フラット35がおすすめの人とは

flat35-image

現在、借りられるならば「変動金利で、長期間借りることが最も有効なローン」と私は考えています。

しかし、それでも全期間固定金利であるフラット35を借りたほうがいい人もいます。

おすすめな人

  1. 団体信用保険(団信)に入れないため、銀行の住宅ローンで落ちた人
  2. 金利変動リスクを負いたくない人
  3. 銀行の住宅ローンに落ちた人(再チャレンジ)

そして、フラット35は住宅ローンと比べてメリットもありますが、デメリットも存在します。

フラット35のデメリット
金利決定は1回勝負

住宅ローンの変動金利とフラット35の固定金利

銀行の住宅ローンのような変動金利の場合は、支払額が5年に1回変更があり、金利は年2回変更されます。

フラット35のような固定金利はメリットですが、1回金利が決定すれば、何十年その金利と付き合わなくてはならないというデメリットでもあります。

つまり、フラット35は金利が決定するタイミングを知ることが重要で、金利の決定が1回のみであることが、最大のデメリットです。

フラット35の金利の決定時期

フラット35の金利は、融資実行時に決定します。(財形住宅融資は除く)

フラット35の金利決定時期

出典:住宅金融支援機構HP

フラット35の申込時や契約時では、金利が決定していません。そのときから金利が上ることもあれば、下がることもあります。

申込と融資実行が近いときは、問題となることが少ないでしょう。

しかし、新築物件を購入するときなどは、住宅ローンの申込から融資実行まで1年以上の期間があるということも十分考えられます。

最近のフラット35の固定金利の推移を見てみましょう。

フラット35の金利推移グラフ

「変動金利と固定金利どちらが得か」に決着!住宅ローンの返済額を計算して比較
金利上昇時は固定金利を選び、金利下降時は変動金利を選ぶのがセオリーです。現在は、超低金利のため固定金利を選んだほうが無難というのが一般的な考え方でしょう。しかし、考え方ひとつでは…

フラット35の最低金利水準推移(2009-2015)を示す折れ線グラフ(縦軸:金利、横軸:西暦)

出典:ARUHIのHP

こちらは、フラット35業界最低水準(スタンダードタイプ)の金利推移です。

2009年(平成21年)から2015年(平成27年)までの金利推移グラフを見ると、下降傾向です。このまま何もなければ、金利は底まで突っ込んでいくはずです。

1.63%がフラット35の最低金利です。(2016年4月、融資率90%以上)

ただし、どこが底なのかは不明ですし、今後の金利の上げ下げもだれにもわかりません。

フラット35は手数料の高さはデメリットだが、
保証料がないというメリットもある

銀行の住宅ローンでは、事務取扱手数料以外に保証料がかかります。
(ネット系銀行では保証料なしのところもあります。そのかわり、事務手数料が高いです)

フラット35は保証料はかからないことがメリットです。

住宅ローンとフラット35の手数料と保証料の合計

1,000万円、35年借りた場合、実在する銀行の住宅ローンとフラット35の手数料と保証料の差はどのくらい違うのでしょうか?

りそな銀行の住宅ローンと、楽天銀行のフラット35を比較してみます。

りそな銀行の変動金利:住宅ローン

事務取扱手数料
          32,400円
保証料(一括払い※)
  206,140円~309,230円

楽天銀行の固定金利:フラット35

事務取扱手数料
108,000円~140,400円(デメリット)
または
  ローン金額の1.08%~1.404%

保証料(一括払い)
  0円(メリット)

事務取扱手数料と保証料(一括払い)を足した額は、フラット35の方が断然お得です。

※一括払い以外に分割払いもあります(住宅ローン金利に年0.2%金利をプラス)が、一括で支払うほうがお得です。

保証料という言葉はローンの話ではよく耳にしますが、一体保証料とは何なのでしょうか?

保証料の保証内容

住宅ローンの返済ができなくなった時に、保証会社が債務者(私たち)に代わって住宅ローンを返済してくれます(代位弁済:だいいべんさい)。

そのために、保証会社に支払うお金が保証料です。

ここだけをみれば、保証料はありがたく、保証料を支払うメリットはありそうです。かわりに返済してくれるのですから。

しかし、実際はこれでは終了しません。

代位返済後、保証会社は私たちに立て替えたお金を請求してきます。
(住宅ローンの債権者が、銀行から保証会社に変更になるだけ)

以下のように事務手続きが進行します

  1. 住宅ローンの返済が約3ヶ月~6ヶ月滞ると、保証会社が私たちに変わって銀行に全額代位返済する
  2. 代位返済分全額を支払うように、保証会社から通知が来る
  3. 該当不動産の任意売却を迫られる
  4. 競売(けいばい)にかけられ、不動産を処分(売却)される

保証料とは、銀行の貸倒(貸したお金が返ってこないこと)リスクを担保するためのもので、私たちにとっては何のメリットもありません。

そんなもののために、何十万といったお金を支払わなくてはならないのです。

フラット35のメリット
団信(団体信用保険)は任意加入

銀行の住宅ローンでは、団信の加入が条件になっていることがほとんどです。

フラット35の団信は、原則加入ですので、入らなくてもフラット35のローンは受けらえるというメリットがあります。

ただし、フラット35の団信に加入しなかった場合、ローンを組んだ人が死亡したときのローン残高は、相続人(不動産の所有権を継承した人)に移行します。

相続人がローンを払い続けられるかを、よく考えなくてはいけません。

フラット35がおすすめな人とは

団信に入れないため銀行の住宅ローンに落ちた人

銀行の住宅ローンは、団信に加入することが、住宅ローンを組む絶対条件となっています。

しかし、フラット35は原則加入ですので、加入は任意で、入らなくても審査上のデメリットはありません。

つまり、健康上の理由で銀行の住宅ローンを組めなかった方は、フラット35であれば再チャレンジできるメリットがあります。

ただし、団体信用保険未加入の場合、フラット35ローンを組んだ人が死亡した場合のローン残高は、相続人に移行するというデメリットもあります。

金利変動リスクを負いたくない人

金利変動リスクフリーのため、フラット35の金利はやや高いことがデメリットです。

「変動金利と固定金利どちらが得か」に決着!住宅ローンの返済額を計算して比較
金利上昇時は固定金利を選び、金利下降時は変動金利を選ぶのがセオリーです。現在は、超低金利のため固定金利を選んだほうが無難というのが一般的な考え方でしょう。しかし、考え方ひとつでは…

こちらの記事で書いたように

  1. 変動金利0.775%でスタートして、5年おきに金利が0.5%増える場合
  2. 全期間固定金利(フラット35)1.7%の場合

1.2.を比較した実質の総支払いは、1.の方が少ないです。

しかし、それ以上の金利の上昇を予想している方は、フラット35を借りるメリットがあるかもしれません。

銀行の住宅ローンに落ちた人

フラット35の審査は甘い?年収、年齢、技術基準、審査期間がポイント
銀行の住宅ローンが断られたときは、フラット35を使えば大丈夫。審査が甘いから。といわれることもあります。フラット35の審査基準について解説します。

フラット35は、ある程度の人的条件(年収・年齢等)を超えてしまえば、該当物件の価値(省エネルギー性・耐震性等)が重視される傾向にあります。

銀行の住宅ローンとフラット35では審査基準が異なるため、チャンスはあります。

まとめ

フラット35のメリット

  1. 全固定金利のため、金利変動リスクがない
  2. 団信には任意加入
  3. 保証料がない

フラット35のデメリット

  1. 変動金利と比べると金利が高い
  2. 金利の決定が1回勝負
  3. 取り扱い手数料がやや高い