銀行の住宅ローンを借りるためには、審査を通らなくてはなりません。
銀行は営利目的で住宅ローンを貸し出します。
一方、フラット35を取りまとめている住宅総合支援機構は、国からの出資金や補助金（税金）を使って、国民が住宅を持てるようにするのが目的でフラット35を提供します。
そのため、フラット35の審査基準は銀行の住宅ローンの審査基準より甘い（緩い）といわれることもありますが、
本当に審査基準は甘いのでしょうか？
フラット35の審査基準は、銀行のローンの審査+別の角度からの審査です。
フラット35のおおまかは審査基準は、住宅金融支援機構のホームページでも公表されています。
※2017年10月、フラット35は団体信用保険（以下、団信）が金利に含まれる形となり、民間の住宅ローンとの金利の比較がしやすくなりましたが、書面上の審査基準は従来通りです。
フラット35の審査基準1 年収
| 年収審査 | 400万円未満 | 400万円以上 |
|---|---|---|
| 返済負担率 （年収負担率） |
30％以下 | 35％以下 |
返済負担率（年収負担率）とは、年収に対する住宅ローンの年間返済額のことです。
ただし、今回借入するフラット35の金額以外に住宅ローン、自動車ローン、教育ローン、カードローン、キャッシング、分割払い、リボ払いなどがあれば、それも加算して計算します
年収審査の詳細はこちら
フラット35の年収審査は甘いわけではありませんね。
むしろ、フラット35の年収審査は厳しいです。
フラット35の審査基準2 年齢
フラット35の年収審査は厳しいですが、非常にわかりやすいです。
フラット35の年齢審査基準はどうでしょうか。
フラット35は、申込時の年齢が満70歳未満の方が対象です。
（親子リレー返済を利用する場合は、満70歳以上の方もOK）
完済年齢は80歳までの期間で、返済期間は最長35年です。
返済期間35年の希望する場合は、45歳までにフラット35を申し込まなくてはなりません。
フラット35の年齢審査は銀行の住宅ローンと同じくらいで、特別甘いわけではありません。
フラット35の審査基準3 国籍
フラット35は日本の税金で運用されているため、日本国籍の方・永住許可を受けている方・特別永住者のみが使えます。
銀行の住宅ローンと比べると、甘いでしょうか？
特に甘くはありませんね。
永住権がないけれど、日本永住を希望している外国籍の方にはSBJ銀行のANY住宅ローンが頼りになるかもしれません。
（もちろん日本人もOK）
次に、フラット35の資金用途に対する審査基準を見ていきましょう。
フラット35の審査基準4 資金用途
銀行の住宅ローンは原則本人が居住する不動産のみ審査に回せますが、フラット35は次のような方の住宅を取得する場合でも審査に回せます。
- 本人や配偶者の父母や祖父母
- 直系尊属の方がいない場合は、おじ・おばや兄姉
- 本人や配偶者の子や孫
- 直系卑属の方がいない場合は、甥・姪、弟妹
- 本人のセカンドハウス
出典：住宅総合支援機構
ただし、フラット35の審査基準と住宅ローン控除の条件は別問題です。
本人が居住する不動産以外は住宅ローン控除は受けられません。
フラット35の審査基準5 住宅
フラット35では、住宅そのものもフラット35の適合基準の審査に合格する必要があります。
フラット35の適合基準審査に合格している住宅とは、
適合証明検査機関・適合証明技術者の物件検査（検査手数料別途必要）に合格している住宅です。
銀行の住宅ローンも適合基準がありますが、フラット35の住宅の審査基準は、より細かく・厳しく、少しも甘くありません。
フラット35の床面積の審査基準（合格基準）
- 主に戸建ての場合：70m2以上
- マンションの場合：30m2以上
- 併用住宅の場合 ：
住宅部分の床面積
≧非住宅部分の床面積
また、技術基準の高い住宅の場合は、フラット35より金利が安いフラット35Sを利用できます。
フラット35とフラット35Sの住宅技術基準審査のポイントは、次の通りです。
- 耐久性、可変性
- 省エネ
- 耐震（免震）
- バリアフリー
- 安全で快適
新築住宅の技術基準審査
- 新築戸建ての場合：
個別に検査を受ける - 新築マンションの場合：
フラット35登録マンション物件検索を使って、適合証明書を取得する予定の住宅を検索できます。
中古住宅の技術基準審査
中古住宅は、購入前にフラット35が使えるかどうかの確認が必要です。
適合証明書を取得している中古住宅はフラット35が使えます。
適合証明書を取得していない中古住宅は、新たに検査を受けなくてはなりません。
- 中古戸建ての場合：
個別に検査を受ける - 中古マンションの場合：
フラット35対応中古物件検索を使って、適合証明書を取得している物件を検索できます。
（詳細）フラット35中古住宅の技術基準
フラット35の審査結果
フラット35は、銀行と住宅金融支援機構の共同提供です。
銀行が審査を通しても、住宅金融支援機構では審査NGという場合も十分にありえます。
住宅金融支援機構の審査は、機械的に審査が行われる傾向です。
つまり、審査基準を満たしていない場合はほぼ落ちます。
銀行で言ういわゆる「総合的な判断」という概念が少なく、フラット35は審査基準を満たさないものはダメで、審査は甘くない。厳しいと考えるべきです。
（参考）フラット35らくらく診断
余談ですが、ネット銀行の住宅ローンの審査も意外と厳しいです。
（対面型ではないでしょうか？）
フラット35の審査期間 （本審査と事前審査）
住宅ローンの事前審査は本審査なみに厳しいですが、フラット35の事前審査は甘く、あまりあてになりません。
住宅ローンの審査期間
銀行の住宅ローンは、本審査の前に事前審査（仮審査）があります。
事前審査の審査期間は3日～7日くらいです。
銀行の事前審査（仮審査）は本審査なみの精度で行っているため、事前審査（仮審査）で合格して、本審査で落ちることは比較的少ないようです。
（事前審査の審査期間の方が長かったりもする）
ただし、本審査では団信が通らないと一発アウトです。
フラット35の審査期間
フラット35の事前審査（セルフチェック、ネット仮審査など）は甘く、本審査に上がってきて本格的に審査を行っている印象です。
フラット35は銀行と住宅金融支援機構の共同提供のため、その分審査期間が長いというデメリットがあります。
フラット35の本審査の審査期間は14日くらい。
できれば30日くらいの審査期間があると思って、余裕を持って融資の実行日を決める必要があります。
フラット35事前審査OKでも、本審査で長い審査期間を待たされたあげく、落ちるということも十分あります。
それが、フラット35審査の厳しいところです。
フラット35の金利優遇
銀行の住宅ローンは属性によって優遇金利を受けられます。
しかし、フラット35は属性による優遇金利※はありません。
（フラット35を申し込む銀行によって、金利・手数料等は違います）
融資率（9割以下、9割超）に応じて適応金利が違います。
特定の技術基準を満たす物件はフラット35Sがあります。
まとめ
フラット35の審査基準は主に3種類
- 人（年収審査、年齢審査、他）に対する審査
【標準～厳しい】 - 資金用途に対する審査【甘い】
- 住宅にそのものに対する審査【厳しい】
フラット35事前審査OKでも、本審査で長い審査期間を待たされたあげく、落ちるということも十分あります。
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