住宅ローン審査の重要項目に「年収」があります。
年収が高ければ住宅ローンの借入可能額（借入限度額）は多くなります。
サラリーマンは、主に次のようなローンを組むことが多いと思います。
- 住宅ローン
- オートローン（車のローン）
- 教育ローン
- クレジットカードのローン
住宅ローン以外のローンを組んでいる場合、住宅ローンの審査は不利に働きます。
可能であれば完済をおすすめします。
なぜなら、これらのローンが返済負担率（年収負担率）を押し上げ、住宅ローンの借入可能額減少させるからです。
今回のテーマは、住宅ローンの年収と借入可能額です。
住宅ローンの返済負担率
返済負担率とは
返済負担率とは、年収に対する住宅ローンの年間返済額です。
年収の多い少ないで返済負担率は変わってくるようですが、
一般的なサラリーマンの年収で住宅ローンの借入可能額を計算するときの返済負担率は、25％～35％といわれています。
返済負担率上限まで住宅ローンを組む方がいますが、次の様な理由でおすすめできません。
- 金利上昇の可能性がある
- 収入が下がる可能性（病気・倒産・転職など）がある
借入可能額を返済負担率を使って計算（適応金利）
年収600万円の方が、次の条件で住宅ローンを組む場合
- 住宅ローンの期間35年
- 住宅ローンの適応金利0.625％
返済負担率の基準を25％～35％とした場合の借入可能額を計算すると、
4700万円～6700万円です。
返済負担率＝149.5万円/600万円
＝24.9％
しかし、住宅ローンの審査では、返済負担率の計算は適応金利ではなく一律3～4％の金利（審査金利）で計算することが多いです。
つまり、銀行はそれくらいまで金利が上がっても返済できるだけの額を、借入可能額としているのです。
借入可能額を返済負担率を使って計算（審査金利）
今回の審査金利は4％と仮定します。
(住宅ローンの期間は35年)
返済負担率の基準を25％～35％とした場合、
借入可能額を計算すると、2800万円～3900万円です。
かなり借入可能額は下がりました。
さらに他でローンを借りていた場合は、もっと借入可能額は下がります。
他のローンがあった場合の借入可能額
オートローンがあり年間40万円返済していた場合、借入可能額は40万円減少します。
返済負担率
＝110万円/600万円
＝18.3％（＜25％）
返済負担率
＝170万円/600万円
＝28.3％（＜35％）
オートローンのため、住宅ローンの借入可能額は約7％減少します。
住宅ローンの年収倍率
年収倍率とは
年収倍率とは、年収に対する住宅ローン総額です。
2015年の年収倍率は次の通りです。
- 全国平均：7.66倍
- 最高（神奈川県）：11.7倍
- 最低（栃木県）：5.40倍
（グラフの都道府県は、各エリアの最も年収倍率が高かった都道府県）
データの出典：東京カンテイ（2016年7月28日発表）
年収倍率には地域差があり、都心部では高く郊外では低いです。
年収倍率で計算する新築マンションの価格
600万円の年収のある方は、その7.66倍する新築マンションを購入しているのです。（全国平均）
この価格を高いと見るか安いと見るかは人それぞれです。
一般的なサラリーマンの返済負担率の基準（25％～35％）では、
借入可能額は2800万円～3900万円ですので、返済負担率と年収倍率の間には矛盾が生じます。
返済負担率と年収倍率で考える住宅ローン年収審査の矛盾
首都圏においては、新築マンションの価格が2.3年で10％以上上昇しており、全国的にも新築マンションの価格の上昇は止まらない状況です。
一般的な年収のサラリーマンの返済負担率の基準は25％～35％です。
しかし、返済負担率の緩和、もしくは審査金利の緩和が行われ、借入可能額が増加している可能性があります。
そうでもない限り、年収倍率7.66倍の新築マンションを購入できません。
ただし、2016年の借入可能額の状況が異様で、いつかは本来の借入可能額へ収束していくはずです。
住宅ローンの借入可能額と年収の変動
住宅ローンの年収審査では、過去2年～3年分を参考にします。
年収が多ければ多いほど、借入可能額が多くなるのは先述の通りですが、年収の変動がある場合、別の審査の見方があるようです。
年収の増減表とグラフを見てください。
| 年収変動パターン | 2013年 | 2014年 | 2015年 |
|---|---|---|---|
| 変動あり | 600万円 | 400万円 | 500万円 |
| 変動少ない | 480万円 | 520万円 | 500万円 |
| 増加 | 480万円 | 500万円 | 520万円 |
3年分を合計して年収を平均すると、どの年収パターンも500万ですが、
増加＞変動少ない＞変動ありの順番で審査の評価が高くなります。
まとめ
- 返済負担率とは、年収に対する年間の返済額のこと
- 借入可能額を計算するときの返済負担率の基準は、25％～35％
- 返済負担率の計算には、適応金利ではなく審査金利を用いる
- 住宅ローン以外のローンの返済があった場合、返済分に比例して借入可能額が減る
- 年収倍率とは、年収に対する住宅ローン総額のこと
- 年収倍率は地域差があり、都心部では高い、郊外では低い
- 2015年の年収倍率は、全国平均で7倍以上、首都圏では10倍以上
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